本發(fā)明涉及房地產(chǎn)評估技術(shù)領(lǐng)域，具體來說是一種房地產(chǎn)的環(huán)境和周圍配套的影響評估方法。

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背景技術(shù)：
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專利申請?zhí)枺?1800856.9公開了一種環(huán)境評估表、環(huán)境評估設(shè)備、環(huán)境評估系統(tǒng)、環(huán)境評估服務(wù)器設(shè)備、環(huán)境評估終端設(shè)備、拍賣系統(tǒng)和程序記錄媒體，其是針對某一種產(chǎn)品評估其加于環(huán)境的負(fù)擔(dān)程度，從而客觀全面的掌握產(chǎn)品對環(huán)境的影響，是使用某種設(shè)備獲取周圍環(huán)境和分析環(huán)境的方法和評估裝備，以及對比，但并不涉及對房地產(chǎn)的周圍環(huán)境的要素分析和負(fù)面要素評估的方法。

專利申請?zhí)枺?01380033057.5公開了一種用于房地產(chǎn)開發(fā)自動估價的系統(tǒng)和方法，是針對開發(fā)商而做的成本和利潤的分析，是側(cè)重于房地產(chǎn)本身的價值分析和價值評估的方法，只對正面的配套設(shè)施和房產(chǎn)本身進(jìn)行了評價，對負(fù)面的環(huán)境因素缺乏中肯的評價。

專利申請?zhí)枺?01510750097.2公開了一種房地產(chǎn)價值評估系統(tǒng)及評估方法，但是其考慮的因素仍然不夠全面，并且未涉及根據(jù)實際情況的不同，而對要素的影響權(quán)重進(jìn)行優(yōu)化的方法。

專利申請?zhí)枺?01410633308.X公開了一種基于數(shù)據(jù)庫的地產(chǎn)信息分析系統(tǒng)，但是其是對房地產(chǎn)信息有效整合并對即將拍賣的地塊進(jìn)行分析預(yù)測的地產(chǎn)信息系統(tǒng)，通過將房地產(chǎn)信息有效整合，滿足了對房地產(chǎn)信息完整性、有序性、共享性、實時性的需求，同時，建立計算模型，通過同類型地塊的銷售數(shù)據(jù)來預(yù)測模擬目標(biāo)地塊的未來的可能的銷售數(shù)據(jù)，對目標(biāo)地塊的開發(fā)決策提供數(shù)據(jù)支持，并非是針對普通消費(fèi)者的分析系統(tǒng)。

專利申請?zhí)枺?01210286488.X公開了一種房屋價值自動評估方法及裝置，通過網(wǎng)絡(luò)采集數(shù)據(jù)資源，建立房屋信息數(shù)據(jù)庫，建立指標(biāo)測評體系，根據(jù)房屋信息中敏感字段數(shù)據(jù)內(nèi)容判斷其客觀環(huán)境因素和當(dāng)前市場因素，并獲得相關(guān)測評指標(biāo)，最后根據(jù)測評指標(biāo)結(jié)果計算得到房屋價值，其與本發(fā)明設(shè)置環(huán)境配置表全面分析的思路也是不同的。

并且上述專利是針對房地產(chǎn)本身價值的評估方法和思路，并非是針對環(huán)境和周圍配套的影響的評估。

本發(fā)明針對房地產(chǎn)中介在宣傳時只講正面的環(huán)境和配套設(shè)施，卻忽視了負(fù)面的環(huán)境要素和影響，以及房地產(chǎn)網(wǎng)站重點宣傳房屋本身的配置，卻對周邊的設(shè)施和部分負(fù)面的環(huán)境因素缺乏中肯的評價。因此，本發(fā)明是以房地產(chǎn)的周圍的環(huán)境要素分析，重點在于不利因素和環(huán)境的負(fù)面的影響分析，目的在于指導(dǎo)客戶和評級機(jī)構(gòu)找到該房地產(chǎn)的不利因素和負(fù)面評價所在，以及客戶沒有注意到的問題所在，從而回避風(fēng)險。目前的現(xiàn)有技術(shù)仍沒有這種基于房地產(chǎn)周圍的環(huán)境負(fù)面分析和評估思路和方法。

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技術(shù)實現(xiàn)要素：
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本發(fā)明的目的在于解決現(xiàn)有技術(shù)的不足，提供一種房地產(chǎn)的環(huán)境和周圍配套的影響評估方法，采用房屋周圍的正面影響數(shù)據(jù)和大部分負(fù)面和不利的數(shù)據(jù)，用于分析房屋的問題所在，告知客戶存在的負(fù)面數(shù)據(jù)和回避的方面，減少客戶選擇和決策的風(fēng)險，中肯的評價房屋的周圍各種環(huán)境，用于指導(dǎo)客戶。

為了實現(xiàn)上述目的，設(shè)計一種一種房地產(chǎn)的環(huán)境和周圍配套的影響評估方法，其特征在于，具體步驟包括：

建立環(huán)境的配置表，包括配置種類，影響范圍以及影響權(quán)重，配置表包括正面評價和負(fù)面評價，根據(jù)具體地物的性質(zhì)，分為正面與負(fù)面；

獲取客戶提交的房屋位置，并轉(zhuǎn)換為經(jīng)緯度的形式；

獲取該位置一定范圍內(nèi)的所有地物元素以及位置；

查詢配置表，計算該點的正面評價和負(fù)面評價，疊加所有的評價；

提交關(guān)于該點的評價，以及相應(yīng)的報告。

所述的評估方法還包括優(yōu)化配置表的方法，環(huán)境配置表的優(yōu)化方法如下：

獲取該區(qū)域的房價數(shù)據(jù)，按照每點采樣的方法，提取近期的銷售價格，獲得一定數(shù)目的樣本數(shù)據(jù)；

將配置表中有重要影響的因素的權(quán)重，設(shè)置為需要優(yōu)化的數(shù)學(xué)變量，該變量即是該優(yōu)化方法的輸出結(jié)果；

建立如下數(shù)學(xué)模型：

某點的價格＝求和(環(huán)境因素[i]*影響權(quán)重[i])；

建立這樣的樣本達(dá)到一定的數(shù)量，如1000以上；

A點的價格＝求和(環(huán)境因素[i]*影響權(quán)重[i])；

B點的價格＝求和(環(huán)境因素[i]*影響權(quán)重[i])；

C點的價格＝求和(環(huán)境因素[i]*影響權(quán)重[i])；

…

式中i：代表配置表的具體部分地物元素的序號；

獲得訓(xùn)練樣本后，采用傳統(tǒng)的最小二乘的數(shù)學(xué)方法，獲得了該區(qū)域的影響權(quán)重的值，即優(yōu)化的環(huán)境配置表；

以優(yōu)化的環(huán)境配置表，代替初始的環(huán)境配置表，進(jìn)行所述的步驟，并得到合理的評價結(jié)果。

本發(fā)明同現(xiàn)有技術(shù)相比，采用負(fù)面地物的配置表，并根據(jù)實際情況進(jìn)行優(yōu)化，計算房屋的評價，其優(yōu)點在于：

1.更為全面地對房屋進(jìn)行評價；

2.能根據(jù)大數(shù)據(jù)獲取被客戶忽視的不利的負(fù)面的影響；

3.能直接的對比同類的房屋。

[附圖說明]

圖1是本發(fā)明評價方法的流程圖；

圖2是本發(fā)明環(huán)境配置表優(yōu)化方法的流程圖。

[具體實施方式]

下面結(jié)合附圖對本發(fā)明作進(jìn)一步說明，這種評估方法的原理對本專業(yè)的人來說是非常清楚的。應(yīng)當(dāng)理解，此處所描述的具體實施例僅僅用以解釋本發(fā)明，并不用于限定本發(fā)明。

實施例1

參見圖1，本分析方法的步驟如下：

建立環(huán)境的配置表，包括種類，影響范圍以及影響權(quán)重等。配置表包括正面評價和負(fù)面評價，根據(jù)具體的地物的性質(zhì)，分為正面與負(fù)面。

獲取客戶提交的房屋位置，以經(jīng)緯度的形式。

獲取該位置的一定范圍的所有的地物元素以及位置。

查詢配置表，計算該點的正面評價和負(fù)面評價，疊加所有的評價。

提交關(guān)于該點的評價，以及相應(yīng)的報告。

環(huán)境和設(shè)施的配置的描述表(部分)：

實施例2

具體實施時,關(guān)鍵在于環(huán)境配置表中的每個影響因素的影響程度,在不同國家的不同城市,或許不同,甚至差異很大。因此需要優(yōu)化該配置表。

參見圖2，環(huán)境配置表的優(yōu)化方法如下：

獲取該區(qū)域的房價數(shù)據(jù)，按照每點采樣的方法，提取近期的銷售價格，獲得一定數(shù)目的樣本數(shù)據(jù)；

對配置表中的重要影響的因素的權(quán)重，設(shè)置為需要優(yōu)化的數(shù)學(xué)變量，也是該優(yōu)化方法的輸出結(jié)果。

建立如下數(shù)學(xué)模型：

某點的價格＝求和(環(huán)境因素[i]*影響權(quán)重[i])；

建立這樣的樣本達(dá)到一定的數(shù)量，如1000以上；

A點的價格＝求和(環(huán)境因素[i]*影響權(quán)重[i])；

B點的價格＝求和(環(huán)境因素[i]*影響權(quán)重[i])；

C點的價格＝求和(環(huán)境因素[i]*影響權(quán)重[i])；

…

式中i：代表配置表的具體部分地物元素的序號；

獲得訓(xùn)練樣本后，采用傳統(tǒng)的最小二乘的數(shù)學(xué)方法，獲得了該區(qū)域的影響權(quán)重的值，即優(yōu)化的環(huán)境配置表。

最小二乘法(又稱最小平方法)是一種數(shù)學(xué)優(yōu)化技術(shù)。它通過最小化誤差的平方和尋找數(shù)據(jù)的最佳函數(shù)匹配。利用最小二乘法可以簡便地求得未知的數(shù)據(jù)，并使得這些求得的數(shù)據(jù)與實際數(shù)據(jù)之間誤差的平方和為最小。

以優(yōu)化的環(huán)境配置表，代替初始的環(huán)境配置表，采用圖1的計算流程，得到合理的評價結(jié)果。