指標(biāo)集包括房屋居住效應(yīng)指標(biāo)集 AW及房屋居住成本指標(biāo)集B;2)對房屋居住效應(yīng)指標(biāo)集A進(jìn)行無量綱化處理；對房屋居住 成本指標(biāo)集BW及無量綱化處理后的房屋居住效應(yīng)指標(biāo)集A分別進(jìn)行權(quán)重加總合成，并相 應(yīng)得到權(quán)重加總合成后的房屋居住成本指標(biāo)集B的值W及權(quán)重加總合成后的房屋居住效 應(yīng)指標(biāo)集A的值；3)分別對權(quán)重加總合成后的房屋居住效應(yīng)指標(biāo)集A的值W及權(quán)重加總合 成后的房屋居住成本指標(biāo)集B的值進(jìn)行校正；4)根據(jù)矯正后的房屋居住效應(yīng)指標(biāo)集A的值 W及矯正后的房屋居住成本指標(biāo)集B的值構(gòu)建房屋性價(jià)比評估模型。本發(fā)明所提供的方法 基于指標(biāo)的客觀性，解決了開發(fā)商虛假炒作、夸大項(xiàng)目實(shí)際的信息錯(cuò)誤，同時(shí)該模型中各種 指標(biāo)信息全面、詳實(shí)，讓房屋消費(fèi)者更能全面系統(tǒng)的了解到樓盤的基本情況。最為重要的是 基于房屋性價(jià)比評估的結(jié)果，讓房屋消費(fèi)者更能清晰的通過量化結(jié)果判定房屋的性價(jià)比， 并且通過對每個(gè)樓盤具體指標(biāo)數(shù)值的了解，清楚每個(gè)樓盤的優(yōu)點(diǎn)具體是什么，不足是什么， 當(dāng)房屋消費(fèi)者置業(yè)時(shí)，面對諸多符合其需求的樓盤進(jìn)行多選一，具有參考、指導(dǎo)價(jià)值。本發(fā) 明提供一種房屋性價(jià)比評估體系的科學(xué)、合理的方法，并構(gòu)建房屋性價(jià)比評估的數(shù)學(xué)模型， 然后根據(jù)評估模型對市場普通住宅的數(shù)據(jù)指標(biāo)采集、運(yùn)算，并通過網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用平臺，形成直接 供房屋消費(fèi)者進(jìn)行住宅性價(jià)比查詢的應(yīng)用產(chǎn)品，在進(jìn)行普通住宅置業(yè)選擇時(shí)，提供客觀、專 業(yè)、系統(tǒng)的參考依據(jù)。該項(xiàng)目的研究成果填補(bǔ)了國內(nèi)房地產(chǎn)性價(jià)比研究的空白，可供我國其 他城市參考，并可供房屋消費(fèi)者、開發(fā)企業(yè)做性價(jià)比分析，促進(jìn)開發(fā)項(xiàng)目性價(jià)比的提高。
【附圖說明】
[0068] 圖1是本發(fā)明所采用的居住效應(yīng)指標(biāo)集所包括指標(biāo)的樹狀圖。
【具體實(shí)施方式】
[0069] 本發(fā)明提供了一種房屋性價(jià)比評估模型的構(gòu)建方法，該方法包括W下步驟：
[0070] 1)采集房屋性價(jià)比評估模型相應(yīng)的指標(biāo)集；房屋性價(jià)比評估模型相應(yīng)的指標(biāo)集 包括房屋居住效應(yīng)指標(biāo)集AW及房屋居住成本指標(biāo)集B;房屋居住效應(yīng)指標(biāo)集A包括房屋 戶型性能評價(jià)指標(biāo)集、樓盤性能評價(jià)指標(biāo)集W及區(qū)位影響評價(jià)指標(biāo)集，如圖1所示；
[0071] 房屋性價(jià)比性評價(jià)指標(biāo)，體現(xiàn)的是單位貨幣所能夠買到的住宅的居住效應(yīng)。根據(jù) 此項(xiàng)定義，住宅性價(jià)比是住宅居住綜合效應(yīng)與住宅居住成本的比值，具體公式；性價(jià)比=居 住效應(yīng)/居住成本。對于房屋消費(fèi)者而言，性價(jià)比越高的房子，越值得購買。其中居住成本 應(yīng)從住宅的戶型、所在樓盤的性能W及區(qū)位影響=個(gè)方面來反映，居住成本包括在購買和 使用住宅時(shí)所發(fā)生的各類貨幣成本。根據(jù)效果費(fèi)用理論模型，結(jié)合住宅產(chǎn)品的特點(diǎn)，進(jìn)行房 屋性價(jià)比模型的梳理構(gòu)建。
[0072] 2)根據(jù)普通住宅產(chǎn)品的特點(diǎn)，參考國家有關(guān)住宅性能認(rèn)定、綠色建筑評價(jià)、生態(tài)住 宅評估等多種標(biāo)準(zhǔn)，分析影響住宅的各類因素，并通過訪談，尋找房屋性價(jià)比可能存在的影 響因素，來構(gòu)建科學(xué)、合理、先進(jìn)并為多方認(rèn)可的房屋性價(jià)比指標(biāo)體系。
[0073] 3)根據(jù)現(xiàn)有的綜合評價(jià)理論，結(jié)合房屋性價(jià)比的概念，建立房屋性價(jià)比的評價(jià)指 標(biāo)體系。在建立初始評價(jià)指標(biāo)集后，根據(jù)指標(biāo)的分類，針對不同類別指標(biāo)項(xiàng)進(jìn)行無量綱化處 理。根據(jù)國家法律、法規(guī)的規(guī)定W及專家的指導(dǎo)意見，結(jié)合評級時(shí)點(diǎn)的特點(diǎn)W及數(shù)據(jù)的可采 集性、評價(jià)的可操作性等方面，確定對初始指標(biāo)集的優(yōu)化方法，主要通過相關(guān)分析、分因子 分析檢驗(yàn)等方式，確定各指標(biāo)在性價(jià)比構(gòu)建過程中的貢獻(xiàn)度強(qiáng)弱，在每次優(yōu)化后，都在小范 圍內(nèi)進(jìn)行測算，W檢驗(yàn)指標(biāo)的有效性，經(jīng)過兩次大的優(yōu)化和多次微調(diào)，形成最終的住宅性價(jià) 比評價(jià)指標(biāo)集。依據(jù)效果費(fèi)用理論、綜合評價(jià)方法W及技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的方法，分別完成對居住 效應(yīng)評價(jià)指標(biāo)W及居住成本評價(jià)指標(biāo)的合成。
[0074] 4)采集市場上在售樓盤價(jià)格及相應(yīng)指標(biāo)值，分別建立構(gòu)成住宅價(jià)格的一級指標(biāo)線 性公式，結(jié)合評分法等，形成一級指標(biāo)的影響權(quán)重系數(shù)，并依此方法構(gòu)建二、=級指標(biāo)權(quán)重， 構(gòu)建性價(jià)比評價(jià)初級模型。
[00巧]5)通過采集市場樓盤性價(jià)比指標(biāo)值，進(jìn)行性價(jià)比結(jié)果測算，與住宅市場典型樓盤 銷售情況比較，檢驗(yàn)性價(jià)比評估的合理性，最終形成房屋性價(jià)比評估模型模型。
[0076] 根據(jù)上述房屋性價(jià)比評估模型的構(gòu)建方法，建立的房屋性價(jià)比評估指標(biāo)模型其內(nèi) 容包括房屋性價(jià)比住宅居住效應(yīng)的評價(jià)指標(biāo)、住宅置業(yè)居住成本的評價(jià)指標(biāo)，W及房屋性 價(jià)比評價(jià)值的指標(biāo)量化方法及性價(jià)比計(jì)算公式。
[0077] 普通住宅的居住效應(yīng)，不僅要考慮建筑本身質(zhì)量及戶型質(zhì)量，還應(yīng)包括住區(qū)內(nèi)及 其所在城市區(qū)位對其生活帶來的影響，比如交通的方便性、購物的便利性、生活服務(wù)設(shè)施的 完善性W及文化教育和休閑運(yùn)動(dòng)設(shè)施的配備等方面給居住者生活帶來的影響。根據(jù)上述分 析，普通住宅居住效應(yīng)評價(jià)指標(biāo)結(jié)構(gòu)如下表所示。
[0078] 普通住宅居住成本評價(jià)指標(biāo)項(xiàng)較少，結(jié)構(gòu)簡單，因此不再分維度，包括銷售均價(jià)、 契稅、維修基金、物業(yè)管理費(fèi)、全壽命周期節(jié)省的成本。
[0079] 居住成本；主要W房屋消費(fèi)者置業(yè)的房價(jià)為主體
[0080] 首先采集住宅居住效應(yīng)指標(biāo)集及成本指標(biāo)集，如下列表格所示。
[0081] 戶型性能評價(jià)指標(biāo)集：
[0082] 表1西安普通住宅居住效應(yīng)初始指標(biāo)集（戶型性能部分）
[0083]
[0084]
[0090]
[0091] 樓盤性能評價(jià)指標(biāo)集：
[0092] 表3 - 2西安普通住宅居住效應(yīng)初始指標(biāo)集（樓盤性能部分）
[0093]
[0100]
[0101] 表 3 -2(續(xù)）
[0102]
[0103]
[0104] 區(qū)位影響評價(jià)指標(biāo)集：
[0105] 表3 - 3西安普通住宅居住效應(yīng)初始指標(biāo)集（區(qū)位影響部分）
[0106]
[0107]
[010引居住成本評價(jià)指標(biāo)集：
[0109] 表3 - 4西安房屋性價(jià)比評價(jià)指標(biāo)集（居住成本部分）
[0110]
[011引
[0114] 居住效應(yīng)指標(biāo)集中的定量指標(biāo)，大多是帶有單位的指標(biāo)，且單位都不盡相同，先進(jìn) 行無量綱化，才能進(jìn)行加總合成。
[0115] 根據(jù)指標(biāo)特性的不同，無量綱化的方法略有差別。
[0116] 居住成本指標(biāo)值的單位都是人民幣元，可直接相加，無需進(jìn)行無量綱化處理。該樣 做也正體現(xiàn)了住宅性價(jià)比概念中的"效費(fèi)比"思想，不同于"價(jià)值工程"概念。價(jià)值工程中 的比值是沒有量綱，當(dāng)比值為1時(shí)，表示產(chǎn)品功能與成本相一致，大于1時(shí)，表示功能大于成 本，小于1時(shí)，則表示功能小于成本。而"效費(fèi)比"的概念則反映的是單位貨幣成本所購買 的效應(yīng)的多少，是有量綱的。
[0117] 因此，該里僅對居住效應(yīng)指標(biāo)進(jìn)行無量綱化處理，居住成本指標(biāo)不做無量綱化處 理。一般無量綱化方法大多采用直線型的效用函數(shù)法，而現(xiàn)實(shí)生活中許多評價(jià)對象的價(jià)值 水平與指標(biāo)值本身之間的關(guān)系卻是非線性的。
[0118] 定性指標(biāo)的分值是現(xiàn)場直接打分得來，取值范圍最高為100分，最低為30分。
[0119] W西安市為例，對定性指標(biāo)的分值進(jìn)行如下說明：
[0120] 當(dāng)前西安市普通住宅市場的銷售單價(jià)最高在13000元左右，最低則在4600元左 右，相差在2. 8倍左右。那么居住效應(yīng)指標(biāo)的取值最大值與最小值的差異也應(yīng)保持在該個(gè) 比例關(guān)系上，該樣將來計(jì)算性價(jià)比時(shí)，才能保證性價(jià)比計(jì)算的分母即居住成本與分子即居 住效應(yīng)的變化的相對幅度基本一致，避免了價(jià)格劇烈變動(dòng)而居住效應(yīng)變動(dòng)幅度不大的情 形，使得性價(jià)比計(jì)算的結(jié)果更為接近事實(shí)?；赪上考慮，居住效應(yīng)指標(biāo)中的定性指標(biāo)及無 量綱化后定量指標(biāo)的值域范圍應(yīng)該在35~100之間，即按照100除W2. 8,取整應(yīng)為35。但 在市場中沒有哪個(gè)住宅會在所有的指