房屋性價(jià)比評(píng)估模型的構(gòu)建方法
【技術(shù)領(lǐng)域】
[0001] 本發(fā)明設(shè)及一種模型構(gòu)建方法，尤其設(shè)及一種房屋性價(jià)比評(píng)估模型的構(gòu)建方法。
【背景技術(shù)】
[0002] 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展=十余年，對(duì)于房地產(chǎn)方面的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)價(jià)全部集中于性 能、功能方面，但對(duì)普通商品住宅價(jià)值與價(jià)格關(guān)系的評(píng)價(jià)始終還沒(méi)有一個(gè)客觀統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn) 與方法。商品住宅市場(chǎng)長(zhǎng)期存在著價(jià)格與價(jià)值不匹配，信息不對(duì)稱且透明度低，加之房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)企業(yè)夸大化甚至虛假炒作盛行，均使得房屋消費(fèi)者面對(duì)該種非標(biāo)性、大宗消費(fèi)品進(jìn)行 置業(yè)時(shí)，由于缺乏消費(fèi)經(jīng)驗(yàn)且專業(yè)知識(shí)不足，往往無(wú)法理性、科學(xué)的進(jìn)行選擇，房屋消費(fèi)者 迫切需要一個(gè)公正、客觀、權(quán)威的評(píng)價(jià)商品房?jī)r(jià)格與價(jià)值關(guān)系即性價(jià)比的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，W正確 指導(dǎo)其置業(yè)行為，選擇到符合其需求的、更物有所值的住宅。

【發(fā)明內(nèi)容】

[0003] 為了解決【背景技術(shù)】中存在的上述技術(shù)問(wèn)題，本發(fā)明提供了一種可客觀W及科學(xué)的 對(duì)房屋性價(jià)比進(jìn)行評(píng)估的房屋性價(jià)比評(píng)估模型的構(gòu)建方法。
[0004] 本發(fā)明的技術(shù)解決方案是；本發(fā)明提供了一種房屋性價(jià)比評(píng)估模型的構(gòu)建方法， 其特殊之處在于；所述房屋性價(jià)比評(píng)估模型的構(gòu)建方法包括W下步驟：
[0005] 1)采集房屋性價(jià)比評(píng)估模型相應(yīng)的指標(biāo)集；所述房屋性價(jià)比評(píng)估模型相應(yīng)的指 標(biāo)集包括房屋居住效應(yīng)指標(biāo)集AW及房屋居住成本指標(biāo)集B;所述房屋居住效應(yīng)指標(biāo)集A 包括房屋戶型性能評(píng)價(jià)指標(biāo)集、樓盤性能評(píng)價(jià)指標(biāo)集W及區(qū)位影響評(píng)價(jià)指標(biāo)集；
[0006] 2)對(duì)房屋居住效應(yīng)指標(biāo)集A進(jìn)行無(wú)量綱化處理；對(duì)房屋居住成本指標(biāo)集BW及無(wú) 量綱化處理后的房屋居住效應(yīng)指標(biāo)集A分別進(jìn)行權(quán)重加總合成，并相應(yīng)得到權(quán)重加總合成 后的房屋居住成本指標(biāo)集B的值W及權(quán)重加總合成后的房屋居住效應(yīng)指標(biāo)集A的值；
[0007] 3)根據(jù)權(quán)重加總合成后的房屋居住效應(yīng)指標(biāo)集A的值W及權(quán)重加總合成后的房 屋居住成本指標(biāo)集B的值構(gòu)建房屋性價(jià)比評(píng)估模型。
[0008] 上述步驟2)的中對(duì)房屋居住效應(yīng)指標(biāo)集A進(jìn)行無(wú)量綱化處理的具體實(shí)現(xiàn)方式 是：
[0009] a)對(duì)房屋居住效應(yīng)指標(biāo)集A中所包括的房屋戶型性能評(píng)價(jià)指標(biāo)集、樓盤性能評(píng)價(jià) 指標(biāo)集W及區(qū)位影響評(píng)價(jià)指標(biāo)集依據(jù)是統(tǒng)計(jì)學(xué)的方式進(jìn)行歸類劃分，并得到歸類劃分后的 不同類型的指標(biāo)集；所述歸類劃分后的類型包括定性指標(biāo)、是非型指標(biāo)、正向指標(biāo)、負(fù)向指 標(biāo)W及適宜型指標(biāo)；
[0010] b)根據(jù)不同類型對(duì)房屋居住效應(yīng)指標(biāo)集A進(jìn)行無(wú)量綱化處理：
[0011] 當(dāng)類型是定性指標(biāo)時(shí)，所述房屋居住效應(yīng)指標(biāo)集A的無(wú)量綱化處理方式是分值處 理方式；
[0012] 當(dāng)類型是是非型指標(biāo)時(shí)，所述房屋居住效應(yīng)指標(biāo)集A的無(wú)量綱化處理方式是分值 處理方式；
[0013] 當(dāng)類型是正向指標(biāo)時(shí)，所述房屋居住效應(yīng)指標(biāo)集A的無(wú)量綱化處理方式是采取半 正態(tài)函數(shù)方法，所述半正態(tài)函數(shù)的函數(shù)表達(dá)式是：
[0014]
[001引 其中；
[0016] y是無(wú)量綱化后房屋居住效應(yīng)指標(biāo)集A的指標(biāo)值；
[0017]X為無(wú)量綱化前房屋居住效應(yīng)指標(biāo)集A的實(shí)際采集值；
[0018] a為無(wú)量綱化前房屋居住效應(yīng)指標(biāo)集A的實(shí)際采集值的最小值，a為常量；
[0019] K為調(diào)整參數(shù)；
[0020] 當(dāng)類型是負(fù)向指標(biāo)時(shí)，所述房屋居住效應(yīng)指標(biāo)集A的無(wú)量綱化處理方式是采取半 正態(tài)函數(shù)方法，所述半正態(tài)函數(shù)的函數(shù)表達(dá)式是：
[0021]
[002引 其中；
[0023] y是無(wú)量綱化后房屋居住效應(yīng)指標(biāo)集A的指標(biāo)值；
[0024]X為無(wú)量綱化前房屋居住效應(yīng)指標(biāo)集A的實(shí)際采集值；
[00巧]a為無(wú)量綱化前房屋居住效應(yīng)指標(biāo)集A的實(shí)際采集值的最大值，a為常量；
[0026] K為調(diào)整參數(shù)；
[0027] 當(dāng)類型是適宜型指標(biāo)時(shí)，所述適宜型指標(biāo)包括單點(diǎn)最優(yōu)指標(biāo)W及區(qū)間最優(yōu)指標(biāo)；
[0028] 當(dāng)適宜型指標(biāo)是單點(diǎn)最優(yōu)指標(biāo)時(shí)，所述房屋居住效應(yīng)指標(biāo)集A的無(wú)量綱化處理方 式采用正態(tài)函數(shù)的方法，所述正態(tài)函數(shù)的函數(shù)表達(dá)式是：
[0029]
[0030]其中；
[0031] y為無(wú)量綱化后房屋居住效應(yīng)指標(biāo)集A的指標(biāo)值；
[0032]X為無(wú)量綱化前房屋居住效應(yīng)指標(biāo)集A的實(shí)際采集值；
[0033] a為指標(biāo)的最適宜值；
[0034] ai為最小不允許值；
[00巧]32為最大不允許值；
[0036] K為調(diào)整參數(shù)；
[0037] 當(dāng)適宜型指標(biāo)是區(qū)間最優(yōu)指標(biāo)時(shí)，所述房屋居住效應(yīng)指標(biāo)集A的無(wú)量綱化處理方 式采用正態(tài)函數(shù)的方法，所述正態(tài)函數(shù)的函數(shù)表達(dá)式是：
[0038]
[0039]其中；
[0040][a'，a"]為指標(biāo)的最適宜區(qū)間；
[0041] ai為最小不允許值；
[0042] 32為最大不允許值；
[0043] Ki、K2均是調(diào)節(jié)系數(shù)。
[0044] 上述對(duì)房屋居住成本指標(biāo)集B進(jìn)行權(quán)重加總合成的具體實(shí)現(xiàn)方式是：
[0045]
[004引其中；
[0047] Xi(i= 1，2,…，n，j= 1，2,…，P)是第i個(gè)房屋居住成本指標(biāo)集B中的樣本中第 j項(xiàng)居住成本指標(biāo)的值；
[0048]n為樣本個(gè)數(shù)，P為居住成本指標(biāo)個(gè)數(shù)；
[0049] 化是房屋居住成本指標(biāo)集B進(jìn)行權(quán)重加總合成后的值；
[0050] 所述房屋居住成本指標(biāo)集B進(jìn)行權(quán)重加總合成后的值的單位是人民幣元；
[0051] 所述對(duì)無(wú)量綱化處理后的房屋居住效應(yīng)指標(biāo)集A進(jìn)行權(quán)重加總合成的具體實(shí)現(xiàn) 方式是：
[0052]
[005引其中；
[0054]X'。（1 = 1，2,…，n,j= 1，2,…，m)為第i個(gè)房屋居住成本指標(biāo)集B中的樣本 中第j項(xiàng)居住效應(yīng)指標(biāo)的無(wú)量綱化值；
[00巧]n為樣本個(gè)數(shù)；
[0056] m為居住效應(yīng)指標(biāo)的個(gè)數(shù)；
[0057] LE是對(duì)無(wú)量綱化處理后的房屋居住效應(yīng)指標(biāo)集A進(jìn)行權(quán)重加總合成的值，單位是 分。
[005引上述步驟如中房屋性價(jià)比評(píng)估模型CPi的函數(shù)表達(dá)式是：
[0059]
[0060] 上述房屋性價(jià)比評(píng)估模型的構(gòu)建方法在步驟1)與步驟2)之間還包括對(duì)采集得到 的房屋性價(jià)比評(píng)估模型相應(yīng)的指標(biāo)集進(jìn)行優(yōu)化及精簡(jiǎn)的步驟。
[0061] 上述對(duì)采集得到的房屋性價(jià)比評(píng)估模型相應(yīng)的指標(biāo)集進(jìn)行優(yōu)化及精簡(jiǎn)的條件 是：
[0062] a)采集得到的房屋性價(jià)比評(píng)估模型相應(yīng)的指標(biāo)集中的指標(biāo)屬于現(xiàn)有的且與房屋 有關(guān)的規(guī)定、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)中所規(guī)定中的強(qiáng)制項(xiàng)目，且采集得到的房屋性價(jià)比評(píng)估模型相應(yīng)的 指標(biāo)集中的指標(biāo)在該強(qiáng)制項(xiàng)目上的差異不大，予W刪除；
[0063] b)采集得到的房屋性價(jià)比評(píng)估模型相應(yīng)的指標(biāo)集中的指標(biāo)與房屋有關(guān)的規(guī)定、規(guī) 范、標(biāo)準(zhǔn)中所規(guī)定中的強(qiáng)制項(xiàng)目存在差異性，但該種差異并未對(duì)評(píng)估模型的構(gòu)建帶來(lái)顯著 影響，予W刪除；
[0064] C)采集得到的房屋性價(jià)比評(píng)估模型相應(yīng)的指標(biāo)集中的難W采集或者采集成本太 高的指標(biāo)，且該些指標(biāo)對(duì)評(píng)估模型的構(gòu)建的影響并不很大，則刪除；
[0065] d)若采集得到的房屋性價(jià)比評(píng)估模型相應(yīng)的指標(biāo)集中存在非來(lái)自現(xiàn)有的且與房 屋有關(guān)的規(guī)定、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)中所規(guī)定中的強(qiáng)制項(xiàng)目中的指標(biāo)，認(rèn)為不必要或者必要性不強(qiáng)的 予W刪除。
[0066] 本發(fā)明的優(yōu)點(diǎn)是：
[0067] 本發(fā)明提供了一種房屋性價(jià)比評(píng)估模型的構(gòu)建方法，該方法包括1)采集房屋性 價(jià)比評(píng)估模型相應(yīng)的指標(biāo)集；房屋性價(jià)比評(píng)估模型相應(yīng)的