本發(fā)明涉及建筑領(lǐng)域，尤其涉及一種房屋重置價(jià)計(jì)算方法及系統(tǒng)。

背景技術(shù)：

房屋重置價(jià)，是在當(dāng)前的建筑技術(shù)、工藝水平、建材價(jià)格、運(yùn)輸費(fèi)用和人工費(fèi)用情況下，重新構(gòu)建與原有房屋結(jié)構(gòu)、式樣、質(zhì)量、功能基本相同的房屋所需的費(fèi)用。重置價(jià)在房地產(chǎn)評(píng)估中經(jīng)常要用到，但因每一年度的建筑材料和人工價(jià)格的波動(dòng)，所以正確設(shè)定重置價(jià)標(biāo)準(zhǔn)至關(guān)重要。

當(dāng)前對(duì)于房屋重置價(jià)的評(píng)估都是通過估價(jià)機(jī)構(gòu)中具有相關(guān)資質(zhì)的專業(yè)評(píng)估人員對(duì)單宗房屋進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。上述評(píng)估行為往往帶有主觀推斷，評(píng)估結(jié)果中存在評(píng)估人員個(gè)體化帶來的差異。同時(shí)，傳統(tǒng)的房屋評(píng)估方法在估價(jià)范圍、價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)、評(píng)估模型、質(zhì)量、效率以及公平公正性方面存在著人為不可控的因素。

技術(shù)實(shí)現(xiàn)要素：

本發(fā)明的目的是提供一種評(píng)估效率高且評(píng)估結(jié)果更加客觀的房屋重置價(jià)計(jì)算方法，包括提供一種房屋重置價(jià)測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)的制定和修正以及運(yùn)用制定后的重置價(jià)測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算待評(píng)估房屋的實(shí)際重置價(jià)評(píng)估方法。

本發(fā)明的另一個(gè)目的是提供一種房屋重置價(jià)計(jì)算系統(tǒng)。

本發(fā)明一方面提供一種房屋重置價(jià)計(jì)算方法，其包括：

步驟S1：在計(jì)算機(jī)系統(tǒng)中設(shè)定房屋重置價(jià)測(cè)算的標(biāo)準(zhǔn)參數(shù)，所述房屋重置價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)參數(shù)包括房屋的結(jié)構(gòu)類型、房屋等級(jí)和根據(jù)房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分解成的七個(gè)分項(xiàng)：基礎(chǔ)、墻體、結(jié)構(gòu)、樓地屋面、粉刷、門窗和附屬設(shè)施，并根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)類型和房屋等級(jí)設(shè)定上述各結(jié)構(gòu)分項(xiàng)對(duì)應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)狀態(tài)及每一所述標(biāo)準(zhǔn)狀態(tài)對(duì)應(yīng)的單方價(jià)格；

步驟S2：根據(jù)待評(píng)估房屋的實(shí)際狀態(tài)在計(jì)算機(jī)系統(tǒng)中在所述房屋重置價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)參數(shù)中對(duì)待評(píng)估房屋的結(jié)構(gòu)類型、房屋等級(jí)進(jìn)行選擇，并根據(jù)待評(píng)估房屋各結(jié)構(gòu)分項(xiàng)的實(shí)際狀態(tài)修正其對(duì)應(yīng)的單方價(jià)格，根據(jù)待評(píng)估房屋各結(jié)構(gòu)分項(xiàng)的實(shí)際狀態(tài)修正其對(duì)應(yīng)的單方價(jià)格；

步驟S3：計(jì)算機(jī)系統(tǒng)根據(jù)修正后的各結(jié)構(gòu)分項(xiàng)的單方價(jià)格自動(dòng)計(jì)算待評(píng)估房屋的重置價(jià)。

其中，所述步驟S1中，進(jìn)一步設(shè)定每一所述標(biāo)準(zhǔn)狀態(tài)對(duì)應(yīng)的材料價(jià)格。

其中，所述步驟S2中，修正所述各結(jié)構(gòu)分項(xiàng)對(duì)應(yīng)的單方價(jià)格時(shí)，將所述各結(jié)構(gòu)分項(xiàng)的實(shí)際狀態(tài)與標(biāo)準(zhǔn)狀態(tài)進(jìn)行比較，根據(jù)所述各結(jié)構(gòu)分項(xiàng)的實(shí)際狀態(tài)與標(biāo)準(zhǔn)狀態(tài)的差別以及所述差別的市場(chǎng)差價(jià)對(duì)所述各結(jié)構(gòu)分項(xiàng)的單方價(jià)格進(jìn)行修正。

本發(fā)明另一方面提供一種房屋重置價(jià)計(jì)算系統(tǒng)，其包括：

房屋參數(shù)設(shè)定模塊，用于設(shè)定房屋重置價(jià)測(cè)算的標(biāo)準(zhǔn)參數(shù)，所述房屋重置價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)參數(shù)包括房屋的結(jié)構(gòu)類型、房屋等級(jí)和根據(jù)房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分解成的七個(gè)分項(xiàng)：基礎(chǔ)、墻體、結(jié)構(gòu)、樓地屋面、粉刷、門窗和附屬設(shè)施，房屋參數(shù)設(shè)定模塊還用于根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)類型和房屋等級(jí)設(shè)定上述各結(jié)構(gòu)分項(xiàng)對(duì)應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)狀態(tài)及每一所述標(biāo)準(zhǔn)狀態(tài)對(duì)應(yīng)的單方價(jià)格；

分項(xiàng)調(diào)價(jià)模塊，用于根據(jù)帶評(píng)估房屋各結(jié)構(gòu)分項(xiàng)的實(shí)際狀態(tài)修正其對(duì)應(yīng)的單方價(jià)格；

項(xiàng)目調(diào)整與項(xiàng)目組合模塊，用于根據(jù)修正后的各結(jié)構(gòu)分項(xiàng)的單方價(jià)格和待評(píng)估房屋的面積自動(dòng)計(jì)算待評(píng)估房屋的重置價(jià)。

其中，所述房屋重置價(jià)計(jì)算系統(tǒng)還包括材料與標(biāo)準(zhǔn)建材模塊，用于將所述房屋參數(shù)設(shè)定模塊中設(shè)定的材料價(jià)格調(diào)整為當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格。

其中，所述房屋參數(shù)設(shè)定模塊中還對(duì)各結(jié)構(gòu)分項(xiàng)對(duì)應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)狀態(tài)以及所述標(biāo)準(zhǔn)狀態(tài)中采用的材料價(jià)格進(jìn)行設(shè)定。

其中，所述各結(jié)構(gòu)分項(xiàng)調(diào)價(jià)模塊修正所述各結(jié)構(gòu)分項(xiàng)對(duì)應(yīng)的單方價(jià)格時(shí)，將所述各結(jié)構(gòu)分項(xiàng)的實(shí)際狀態(tài)與標(biāo)準(zhǔn)狀態(tài)進(jìn)行比較，根據(jù)所述各結(jié)構(gòu)分項(xiàng)的實(shí)際狀態(tài)與標(biāo)準(zhǔn)狀態(tài)的差別以及所述差別的市場(chǎng)差價(jià)對(duì)所述各結(jié)構(gòu)分項(xiàng)的單方價(jià)格進(jìn)行修正。

與現(xiàn)有技術(shù)相比較，本發(fā)明的房屋重置價(jià)計(jì)算方法和系統(tǒng)能夠節(jié)約大量人工和時(shí)間，避免原先重置價(jià)評(píng)估時(shí)需要逐一比對(duì)，測(cè)算工程量和當(dāng)前價(jià)格，可通過系統(tǒng)修正實(shí)現(xiàn)自動(dòng)計(jì)算；并能對(duì)房屋的基礎(chǔ)、墻體、結(jié)構(gòu)、樓地屋面、粉刷、門窗、附屬設(shè)施等七個(gè)項(xiàng)目的工程量進(jìn)行量化計(jì)算，避免原先評(píng)估專家僅僅依據(jù)經(jīng)驗(yàn)定性判斷后進(jìn)行大概估算的情況，評(píng)估結(jié)果更客觀公正。

附圖說明

圖1是本發(fā)明實(shí)施例1的房屋重置價(jià)計(jì)算方法的流程示意圖。

圖2是本發(fā)明實(shí)施例1的所述房屋重置價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)參數(shù)的示例表。

圖3是本發(fā)明實(shí)施例1的各結(jié)構(gòu)分項(xiàng)對(duì)應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)狀態(tài)設(shè)定的實(shí)例表。

圖4本發(fā)明實(shí)施例2的房屋重置價(jià)計(jì)算系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)示意圖。

具體實(shí)施方式

實(shí)施例1

如圖1所示，本實(shí)施例提供的房屋重置價(jià)計(jì)算方法包括步驟S1至步驟S3，下面進(jìn)行詳細(xì)說明。

步驟S1：在計(jì)算機(jī)系統(tǒng)中設(shè)定房屋重置價(jià)測(cè)算的標(biāo)準(zhǔn)參數(shù)，所述房屋重置價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)參數(shù)包括房屋的結(jié)構(gòu)類型、房屋等級(jí)和根據(jù)房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分解成的七個(gè)分項(xiàng)：基礎(chǔ)、墻體、結(jié)構(gòu)、樓地屋面、粉刷、門窗和附屬設(shè)施，并根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)類型和房屋等級(jí)設(shè)定上述各結(jié)構(gòu)分項(xiàng)對(duì)應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)狀態(tài)及每一所述標(biāo)準(zhǔn)狀態(tài)對(duì)應(yīng)的單方價(jià)格。

需要說明的是，設(shè)定上述各結(jié)構(gòu)分項(xiàng)對(duì)應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)狀態(tài)對(duì)應(yīng)的單方價(jià)格時(shí)，將整個(gè)房屋的工程量按照房屋的結(jié)構(gòu)類別分類，分類后將房屋按基礎(chǔ)、墻體、結(jié)構(gòu)、樓地屋面、粉刷、門窗、附屬設(shè)施等七個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行分解，把分解的工程量換算成單方價(jià)格，即每平方建筑面積價(jià)格，如圖2所示，所述單方價(jià)格之和就是房屋的單方重置價(jià)。需要說明的是，設(shè)定上述各結(jié)構(gòu)分項(xiàng)的標(biāo)準(zhǔn)狀態(tài)對(duì)應(yīng)的單方價(jià)格時(shí)，還必須對(duì)所述各結(jié)構(gòu)分項(xiàng)對(duì)應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)狀態(tài)進(jìn)行設(shè)定，如圖3所示。另外，還需要所述標(biāo)準(zhǔn)狀態(tài)中的材料價(jià)格進(jìn)行設(shè)定，以便于當(dāng)待評(píng)估房屋各結(jié)構(gòu)分項(xiàng)的實(shí)際狀態(tài)與標(biāo)準(zhǔn)狀態(tài)不一致時(shí)，可以計(jì)算出其與標(biāo)準(zhǔn)狀態(tài)的單方價(jià)格的差距并對(duì)其單方價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。

步驟S2：根據(jù)待評(píng)估房屋的實(shí)際狀態(tài)在計(jì)算機(jī)系統(tǒng)中對(duì)在所述房屋重置價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)參數(shù)中對(duì)待評(píng)估房屋的結(jié)構(gòu)類型、房屋等級(jí)進(jìn)行選擇，并根據(jù)待評(píng)估房屋各結(jié)構(gòu)分項(xiàng)的實(shí)際狀態(tài)修正其對(duì)應(yīng)的單方價(jià)格。

需要說明的是，修正所述各結(jié)構(gòu)分項(xiàng)對(duì)應(yīng)的單方價(jià)格時(shí)，將所述各結(jié)構(gòu)分項(xiàng)的實(shí)際狀態(tài)與標(biāo)準(zhǔn)狀態(tài)進(jìn)行比較，根據(jù)所述各結(jié)構(gòu)分項(xiàng)的實(shí)際狀態(tài)與標(biāo)準(zhǔn)狀態(tài)的差別以及所述差別的市場(chǎng)差價(jià)對(duì)所述各結(jié)構(gòu)分項(xiàng)的單方價(jià)格進(jìn)行修正，所述差別為所用材料的不同，因此，可以根據(jù)材料的市場(chǎng)價(jià)格差別來對(duì)所述各結(jié)構(gòu)分項(xiàng)的單方價(jià)格進(jìn)行修正。

步驟S3：計(jì)算機(jī)系統(tǒng)根據(jù)修正后的各結(jié)構(gòu)分項(xiàng)的單方價(jià)格和待評(píng)估房屋的面積自動(dòng)計(jì)算待評(píng)估房屋的重置價(jià)。

需要說明的是，待評(píng)估房屋的單方重置價(jià)即為所述修正后的各結(jié)構(gòu)分項(xiàng)的單方價(jià)格之和，得到單方重置價(jià)后再乘以待評(píng)估房屋面積就可以得出待評(píng)估房屋的重置價(jià)，通過在計(jì)算機(jī)系統(tǒng)中自動(dòng)設(shè)置計(jì)算公式，所述各結(jié)構(gòu)分項(xiàng)對(duì)應(yīng)的單方價(jià)格修正后，計(jì)算機(jī)系統(tǒng)即可自動(dòng)計(jì)算出待評(píng)估房屋的重置價(jià)。

與現(xiàn)有技術(shù)相比較，所述房屋重置價(jià)計(jì)算方法能夠節(jié)約大量人工和時(shí)間，避免原先重置價(jià)評(píng)估時(shí)需要逐一比對(duì)，測(cè)算工程量和當(dāng)前價(jià)格，可通過系統(tǒng)修正實(shí)現(xiàn)自動(dòng)計(jì)算；并能對(duì)房屋的基礎(chǔ)、墻體、結(jié)構(gòu)、樓地屋面、粉刷、門窗、附屬設(shè)施等七個(gè)項(xiàng)目的工程量進(jìn)行量化計(jì)算，避免原先評(píng)估專家僅僅依據(jù)經(jīng)驗(yàn)定性判斷后進(jìn)行大概估算的情況，評(píng)估結(jié)果更客觀公正。

實(shí)施例2

本實(shí)施例提供的房屋重置價(jià)計(jì)算系統(tǒng)房屋參數(shù)設(shè)定模塊1、分項(xiàng)調(diào)價(jià)模塊2、項(xiàng)目調(diào)整與項(xiàng)目組合模塊3和材料與標(biāo)準(zhǔn)建材模塊4。下面進(jìn)行詳細(xì)說明。

所述房屋參數(shù)設(shè)定模塊1，用于設(shè)定房屋重置價(jià)測(cè)算的標(biāo)準(zhǔn)參數(shù)，所述房屋重置價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)參數(shù)包括房屋的結(jié)構(gòu)類型、房屋等級(jí)和根據(jù)房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分解成的七個(gè)分項(xiàng)：基礎(chǔ)、墻體、結(jié)構(gòu)、樓地屋面、粉刷、門窗和附屬設(shè)施，房屋參數(shù)設(shè)定模塊還用于根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)類型和房屋等級(jí)設(shè)定上述各結(jié)構(gòu)分項(xiàng)對(duì)應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)狀態(tài)及每一所述標(biāo)準(zhǔn)狀態(tài)對(duì)應(yīng)的單方價(jià)格。

需要說明的是，所述房屋參數(shù)設(shè)定模塊1還對(duì)所述各結(jié)構(gòu)分項(xiàng)對(duì)應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)狀態(tài)進(jìn)行設(shè)定，另外，所述房屋參數(shù)設(shè)定模塊1還需要所述標(biāo)準(zhǔn)狀態(tài)中的材料價(jià)格進(jìn)行設(shè)定，以便于待評(píng)估房屋各結(jié)構(gòu)分項(xiàng)的實(shí)際狀態(tài)與標(biāo)準(zhǔn)狀態(tài)不一致時(shí)，可以計(jì)算出其與標(biāo)準(zhǔn)狀態(tài)的單方價(jià)格的差距并對(duì)其單方價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。

所述各結(jié)構(gòu)分項(xiàng)調(diào)價(jià)模塊2，用于根據(jù)帶評(píng)估房屋各結(jié)構(gòu)分項(xiàng)的實(shí)際狀態(tài)修正其對(duì)應(yīng)的單方價(jià)格。

需要說明的是，所述各結(jié)構(gòu)分項(xiàng)調(diào)價(jià)模塊2修正所述各結(jié)構(gòu)分項(xiàng)對(duì)應(yīng)的單方價(jià)格時(shí)，將所述各結(jié)構(gòu)分項(xiàng)的實(shí)際狀態(tài)與標(biāo)準(zhǔn)狀態(tài)進(jìn)行比較，根據(jù)所述各結(jié)構(gòu)分項(xiàng)的實(shí)際狀態(tài)與標(biāo)準(zhǔn)狀態(tài)的差別以及所述差別的市場(chǎng)差價(jià)對(duì)所述各結(jié)構(gòu)分項(xiàng)的單方價(jià)格進(jìn)行修正，所述差別為所用材料的不同，因此，可以根據(jù)材料的市場(chǎng)價(jià)格差別來對(duì)所述各結(jié)構(gòu)分項(xiàng)的單方價(jià)格進(jìn)行修正。

所述項(xiàng)目調(diào)整與項(xiàng)目組合模塊3，用于根據(jù)修正后的各結(jié)構(gòu)分項(xiàng)的單方價(jià)格和待評(píng)估房屋的面積自動(dòng)計(jì)算待評(píng)估房屋的重置價(jià)。

需要說明的是，待評(píng)估房屋的單方重置價(jià)即為所述修正后的各結(jié)構(gòu)分項(xiàng)的單方價(jià)格之和，得到單方重置價(jià)后再乘以待評(píng)估房屋面積就可以得出待評(píng)估房屋的重置價(jià)，所述各結(jié)構(gòu)分項(xiàng)對(duì)應(yīng)的單方價(jià)格修正后，所述項(xiàng)目調(diào)整與項(xiàng)目組合模塊3即可自動(dòng)計(jì)算出待評(píng)估房屋的重置價(jià)格。

所述材料與標(biāo)準(zhǔn)建材模塊4，用于將所述房屋參數(shù)設(shè)定模塊中設(shè)定的材料價(jià)格調(diào)整為當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格。

需要說明的是，由于所述房屋參數(shù)設(shè)定模塊1對(duì)所述各結(jié)構(gòu)分項(xiàng)對(duì)應(yīng)的材料價(jià)格進(jìn)行設(shè)定的時(shí)間與對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估的時(shí)間不同，材料的市場(chǎng)價(jià)格會(huì)發(fā)生變化，因此，在對(duì)待評(píng)估房屋的重置價(jià)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，需要對(duì)材料的進(jìn)行調(diào)整，并根據(jù)調(diào)整后的材料價(jià)格來調(diào)整所述各結(jié)構(gòu)分項(xiàng)對(duì)應(yīng)的單方價(jià)格。

與現(xiàn)有技術(shù)相比較，所述房屋重置價(jià)計(jì)算系統(tǒng)能夠節(jié)約大量人工和時(shí)間，避免原先重置價(jià)評(píng)估時(shí)需要逐一比對(duì)，測(cè)算工程量和當(dāng)前價(jià)格，可通過系統(tǒng)修正實(shí)現(xiàn)自動(dòng)計(jì)算；并能對(duì)房屋的基礎(chǔ)、墻體、結(jié)構(gòu)、樓地屋面、粉刷、門窗、附屬設(shè)施等七個(gè)項(xiàng)目的工程量進(jìn)行量化計(jì)算，避免原先評(píng)估專家僅僅依據(jù)經(jīng)驗(yàn)定性判斷后進(jìn)行大概估算的情況，評(píng)估結(jié)果更客觀公正。

以上所述僅為本發(fā)明的實(shí)施例，并非因此限制本發(fā)明的專利范圍，凡是利用本發(fā)明說明書及附圖內(nèi)容所作的等效結(jié)構(gòu)或等效流程變換，或直接或間接運(yùn)用在其它相關(guān)的技術(shù)領(lǐng)域，均同理包括在本發(fā)明的專利保護(hù)范圍內(nèi)。