本發(fā)明涉及房地產評估領域，具體涉及一種基于比價系數的房地產評估方法及系統。

背景技術：

傳統房地產估價方法最基本的三種方法有比較法、收益法、成本法，但這些評估方法需要待估價房產的同類房地產有較多的成交案例，或者估價房產有其他租金等經濟收入、成本基本構成信息，并且這些案例和信息要求真實、可靠、不得虛構，以致當市場交易不活躍或者其它相關信息不易獲取時，難以保證評估的覆蓋面，進行房地產估價作業(yè)時缺少準確評估依據難以對房地產的價格做出評估。

傳統對房地產評估采用比較法需要具備一些茍刻的條件，如足夠數量的相似房地產的交易信息。然而在房地產市場發(fā)展滯后的區(qū)域，房產交易的總量有限，相似房產交易的數量更少。另外，即使得到了足夠的交易信息，在對估價進行修正方面，仍存在很多難以量化的因素，比如交易時期的不同、參與者個人偏好等。

傳統對房地產評估采用收益法在對房地產未來收益的估計上存在很多不確定性，實際操作起來帶有很大的隨意性，尤其是報酬率或資本化率的選擇上沒有固定的原則或公式為依據，因此估價的結果并不理想。

傳統對房地產評估采用成本法在現實中實用性很強，但該方法需要大量的統計工作，而且房產的折舊往往與實際有出入，也會對房產估價造成偏差。

由于對房價理解的原理不同、分析的角度不同，以上三種傳統方法在實際操作中的評估角度、適用范圍、計算方法、評估步驟和難點、評估結果各有不同。在傳統方法中，房地產評估只能依靠評估人員自身的知識和經驗，無法進行大規(guī)模批量評估作業(yè)，且成本高昂，容易出錯。以上三種傳統房地產估價方法在現實運用中都有其天生的缺陷。

技術實現要素：

本發(fā)明解決的問題是,當待估價房地產沒有較多的同樓盤房地產或同類房地產成交案例，或者沒有其他租金等經濟收入、沒有成本基本構成信息的情況下無法完成持續(xù)有效的房地產估價。

本發(fā)明提供一種基于比價系數的房地產評估方法，包括下述步驟，

數據預處理步驟：

獲取房地產數據，對所述房地產數據進行數據量化形成房地產估價數據庫；

所述房地產數據包括每個房地產數據樣本的樓盤特征、房號特征和價格；

所述樓盤特征包括距商業(yè)中心距離、交通、物管費、容積率、綠化率、建成年代和樓盤品牌；

所述房號特征包括建筑面積、戶型、樓層、朝向、景觀和裝飾裝修。

確定待估房地產是否可估價步驟：

獲取待估房地產數據，對待估房地產數據進行量化，在房地產估價數據庫中確定待估房地產所屬樓盤的可比樓盤，依據待估房地產所屬樓盤和可比樓盤的建成年代信息、樓盤均價信息、相對距離信息三項信息對比確定待估樓盤是否存在可比樓盤，若是則執(zhí)行估價步驟，若否則通知用戶結束估價程序；

估價步驟包括：

確定待估房地產所屬樓盤與可比樓盤的樓盤間比價系數步驟，

確定待估房地產房號與代表待估房地產樓盤均價的均價房號的房號間比價系數步驟，

確定待估房地產樓盤均價為所述樓盤間比價系數乘以所述可比樓盤均價，

確定待估房地產價格為房號間比價系數乘以待估房地產樓盤均價。

進一步的，所述確定待估房地產是否可估價的步驟具體為：

依據建成年代從房地產估價數據庫中確定可比樓盤：

若待估房地產樓盤為距今10年內的樓盤，其可比樓盤取向前5年向后3年，距今20年內的樓盤，取向前10年向后5年，其它建成年代的樓盤，取向前15年向后10年；

依據樓盤均價和相對距離從房地產估價數據庫中確定可比樓盤包括：

依據往期均價從房地產估價數據庫中確定可比樓盤，對比可比樓盤與待估房地產樓盤往期任意的月度均價，距離待估房地產樓盤500米內的樓盤，相鄰3個月的價格相差12%內，確定該樓盤為待估房地產樓盤的可比樓盤；距離待估房地產樓盤800米內的樓盤，相鄰3個月的價格相差6%內，確定該樓盤為待估房地產樓盤的可比樓盤，

依據近期均價從房地產估價數據庫中確定可比樓盤，對比兩樓盤近6個月內的月度均價，距離待估房地產樓盤800米內的樓盤，相鄰3個月的價格相差12%內，確定該樓盤為待估房地產樓盤的可比樓盤，距離待估房地產樓盤1200米內，相鄰3個月的價格相差6%內，確定該樓盤為待估房地產樓盤的可比樓盤；

依據最新均價從房地產估價數據庫中確定可比樓盤：對比兩樓盤最新統計日期的月度均價，距離待估房地產樓盤800米內的樓盤，相鄰3個月的價格相差12%內，確定該樓盤為待估房地產樓盤的可比樓盤；兩樓盤距離1200米內，相鄰3個月的價格相差6%內，確定該樓盤為待估房地產樓盤的可比樓盤。

進一步的，所述房地產數據進行量化具體為：

對房地產樓盤的每個樓盤特征進行5個等級量化確定每個樓盤特征的分值，所述樓盤特征為商業(yè)中心距離、交通、物管費、容積率、綠化率、建成年代、樓盤品牌；

對房地產房號的每個房號特征進行5個等級量化確定每個房號特征的分值，所述房號特征為建筑面積、戶型、樓層、朝向、景觀、裝飾裝修。

進一步的，所述確定待估房地產所屬樓盤與可比樓盤的樓盤間比價系數的步驟具體為：

樓盤間比價系數 = 待估房地產樓盤權重后總分 / 可比樓盤權重后總分，

所述樓盤權重后總分的計算公式為P = ∑（Wi×Fi）= W1×F1＋W2×F2＋W3×F3＋…＋Wn×Fn

公式中P為樓盤權重后總分，n為樓盤影響因素的總數，Wi為樓盤特征權重，Fi為分值，

所述樓盤特征權重具體為樓盤品牌設定為0.5、建成年代設定為0.4、交通設定為0.4、商業(yè)中心距離設定為0.3、容積率設定為0.2、綠化率設定為0.2、物管費設定為0.1；

所述確定待估房地產房號與代表待估房地產樓盤均價的均價房號的房號間比價系數步驟具體為:

房號間比價系數 = 待估房地產房號權重后總分 / 代表待估房地產樓盤均價的均價房號權重后總分，

所述房號權重后總分的計算公式為 F= ∑（Mi×Li）= M1×L1＋M2×L2＋M3×L3＋…＋Mk×Lk，

公式中F為房號權重后總分，k為房號特征影響因素的總數，Mi為房號特征權重，Li為分值，

所述房號特征權重具體為建筑面積設定為0.5、戶型設定為0.4、樓層設定為0.4、景觀設定為0.3、朝向設定為0.2、裝飾裝修設定為0.1。

進一步的，所述確定待估房地產樓盤均價的步驟具體為：

依據待估房地產樓盤所確定的可比樓盤之間的樓盤間比價系數乘以所述可比樓盤均價；當待估房地產樓盤有多個可比樓盤時，依據多個可比樓盤計算出多個待估房地產樓盤均價，然后取簡單算術平均值作為最終的待估房地產樓盤均價。

進一步的，所述確定待估房地產價格步驟具體為：

用房號間比價系數乘以待估房地產樓盤均價計算出待估房地產價格。

為了保證上述方法的實施，本發(fā)明還提供一種基于比價系數的房地產評估系統，包括下述模塊，

數據預處理模塊：

用于獲取房地產數據，對所述房地產數據進行數據量化形成房地產估價數據庫；

所述房地產數據包括每個房地產數據樣本的樓盤特征、房號特征和價格；

所述樓盤特征包括距商業(yè)中心距離、交通、物管費、容積率、綠化率、建成年代和樓盤品牌；

所述房號特征包括建筑面積、戶型、樓層、朝向、景觀和裝飾裝修；

確定待估房地產是否可估價模塊：

用于獲取待估房地產數據，對待估房地產數據進行量化，在房地產估價數據庫中確定待估房地產所屬樓盤的可比樓盤，依據待估房地產所屬樓盤和可比樓盤的建成年代信息、樓盤均價信息、相對距離信息中的三項對比確定待估樓盤是否存在可比樓盤，若是則執(zhí)行估價模塊，若否則通知用戶結束估價程序；

估價模塊：

用于確定待估房地產所屬樓盤與可比樓盤的樓盤間比價系數，

確定待估房地產房號與代表待估房地產樓盤均價的均價房號的房號間比價系數，

確定待估房地產樓盤均價為所述樓盤間比價系數乘以所述可比樓盤均價，

確定待估房地產價格為房號間比價系數乘以待估房地產樓盤均價。

進一步的，所述確定待估房地產是否可估價模塊進行待估房地產是否可估價判斷的具體方法為：

依據建成年代從房地產估價數據庫中確定可比樓盤：

若待估房地產樓盤為距今10年內的樓盤，其可比樓盤取向前5年向后3年，距今20年內的樓盤，取向前10年向后5年，其它建成年代的樓盤，取向前15年向后10年；

依據樓盤均價和相對距離從房地產估價數據庫中確定可比樓盤包括：

依據往期均價從房地產估價數據庫中確定可比樓盤，對比可比樓盤與待估房地產樓盤往期任意的月度均價，距離待估房地產樓盤500米內的樓盤，相鄰3個月的價格相差12%內，確定該樓盤為待估房地產樓盤的可比樓盤；距離待估房地產樓盤800米內的樓盤，相鄰3個月的價格相差6%內，確定該樓盤為待估房地產樓盤的可比樓盤；

依據近期均價從房地產估價數據庫中確定可比樓盤，對比兩樓盤近6個月內的月度均價，距離待估房地產樓盤800米內的樓盤，相鄰3個月的價格相差12%內，確定該樓盤為待估房地產樓盤的可比樓盤，距離待估房地產樓盤1200米內，相鄰3個月的價格相差6%內，確定該樓盤為待估房地產樓盤的可比樓盤；

依據最新均價從房地產估價數據庫中確定可比樓盤：對比兩樓盤最新統計日期的月度均價，距離待估房地產樓盤800米內的樓盤，相鄰3個月的價格相差12%內，確定該樓盤為待估房地產樓盤的可比樓盤；兩樓盤距離1200米內，相鄰3個月的價格相差6%內，確定該樓盤為待估房地產樓盤的可比樓盤。

進一步的，所述數據預處理模塊對房地產數據進行量化具體為：

對房地產樓盤的每個樓盤特征進行5個等級量化確定每個樓盤特征的分值，所述樓盤特征為商業(yè)中心距離、交通、物管費、容積率、綠化率、建成年代、樓盤品牌；

對房地產房號的每個房號特征進行5個等級量化確定每個房號特征的分值，所述房號特征為建筑面積、戶型、樓層、朝向、景觀和裝飾裝修。

進一步的，所述確定待估房地產所屬樓盤與可比樓盤的樓盤間比價系數模塊采用下述方法確定樓盤間比價系數：

樓盤間比價系數 = 待估房地產樓盤權重后總分 / 可比樓盤權重后總分，

所述樓盤權重后總分的計算公式為P = ∑（Wi×Fi）= W1×F1＋W2×F2＋W3×F3＋…＋Wn×Fn

公式中P為樓盤權重后總分，n為樓盤影響因素的總數，Wi為樓盤特征權重，Fi為分值，

所述樓盤特征權重具體為樓盤品牌設定為0.5、建成年代設定為0.4、交通設定為0.4、商業(yè)中心距離設定為0.3、容積率設定為0.2、綠化率設定為0.2、物管費設定為0.1；

所述確定待估房地產房號與代表待估房地產樓盤均價的均價房號的房號間比價系數模塊采用下述方法確定房號間比價系數:

房號間比價系數 = 待估房地產房號權重后總分 / 代表待估房地產樓盤均價的均價房號權重后總分，

所述房號權重后總分的計算公式為 F= ∑（Mi×Li）= M1×L1＋M2×L2＋M3×L3＋…＋Mk×Lk

公式中F為房號權重后總分，k為房號特征影響因素的總數，Mi為房號特征權重，Li為分值，

所述房號特征權重具體為建筑面積設定為0.5、戶型設定為0.4、樓層設定為0.4、景觀設定為0.3、朝向設定為0.2、裝飾裝修設定為0.1。

進一步的，所述確定待估房地產樓盤均價的步驟具體為：

依據待估房地產樓盤所確定的可比樓盤之間的樓盤間比價系數乘以所述可比樓盤均價；當待估房地產樓盤有多個可比樓盤時，依據多個可比樓盤計算出多個待估房地產樓盤均價，然后取簡單算術平均值作為最終的待估房地產樓盤均價。

進一步的，所述確定待估房地產價格步驟具體為：

用房號間比價系數乘以待估房地產樓盤均價計算出待估房地產價格。

本發(fā)明還提供一種存儲介質，所述存儲介質包括存儲的程序，其中，在所述程序運行時控制所述存儲介質所在設備執(zhí)行如下操作：

數據預處理步驟：

獲取房地產數據，對所述房地產數據進行數據量化形成房地產估價數據庫；

所述房地產數據包括每個房地產數據樣本的樓盤特征、房號特征和價格；

所述樓盤特征包括距商業(yè)中心距離、交通、物管費、容積率、綠化率、建成年代和樓盤品牌；

所述房號特征包括建筑面積、戶型、樓層、朝向、景觀和裝飾裝修；

確定待估房地產是否可估價步驟：

獲取待估房地產數據，對待估房地產數據進行量化，在房地產估價數據庫中確定待估房地產所屬樓盤的可比樓盤，依據待估房地產所屬樓盤和可比樓盤的建成年代信息、樓盤均價信息、相對距離信息三項信息對比確定待估樓盤是否存在可比樓盤，若是則執(zhí)行估價步驟，若否則通知用戶結束估價程序；

估價步驟包括：

確定待估房地產所屬樓盤與可比樓盤的樓盤間比價系數步驟，

確定待估房地產房號與代表待估房地產樓盤均價的均價房號的房號間比價系數步驟，

確定待估房地產樓盤均價為所述樓盤間比價系數乘以所述可比樓盤均價，

確定待估房地產價格為房號間比價系數乘以待估房地產樓盤均價。

進一步的，所述確定待估房地產是否可估價的步驟具體為：

依據建成年代從房地產估價數據庫中確定可比樓盤：

若待估房地產樓盤為距今10年內的樓盤，其可比樓盤取向前5年向后3年，距今20年內的樓盤，取向前10年向后5年，其它建成年代的樓盤，取向前15年向后10年；

依據樓盤均價和相對距離從房地產估價數據庫中確定可比樓盤包括：

依據往期均價從房地產估價數據庫中確定可比樓盤，對比可比樓盤與待估房地產樓盤往期任意的月度均價，距離待估房地產樓盤500米內的樓盤，相鄰3個月的價格相差12%內，確定該樓盤為待估房地產樓盤的可比樓盤；距離待估房地產樓盤800米內的樓盤，相鄰3個月的價格相差6%內，確定該樓盤為待估房地產樓盤的可比樓盤，

依據近期均價從房地產估價數據庫中確定可比樓盤，對比兩樓盤近6個月內的月度均價，距離待估房地產樓盤800米內的樓盤，相鄰3個月的價格相差12%內，確定該樓盤為待估房地產樓盤的可比樓盤，距離待估房地產樓盤1200米內，相鄰3個月的價格相差6%內，確定該樓盤為待估房地產樓盤的可比樓盤；

依據最新均價從房地產估價數據庫中確定可比樓盤：對比兩樓盤最新統計日期的月度均價，距離待估房地產樓盤800米內的樓盤，相鄰3個月的價格相差12%內，確定該樓盤為待估房地產樓盤的可比樓盤；兩樓盤距離1200米內，相鄰3個月的價格相差6%內，確定該樓盤為待估房地產樓盤的可比樓盤；

所述房地產數據進行量化具體為：

對房地產樓盤的每個樓盤特征進行5個等級量化確定每個樓盤特征的分值，所述樓盤特征為商業(yè)中心距離、交通、物管費、容積率、綠化率、建成年代、樓盤品牌；

對房地產房號的每個房號特征進行5個等級量化確定每個房號特征的分值，所述房號特征為建筑面積、戶型、樓層、朝向、景觀、裝飾裝修；

所述確定待估房地產所屬樓盤與可比樓盤的樓盤間比價系數的步驟具體為：

樓盤間比價系數 = 待估房地產樓盤權重后總分 / 可比樓盤權重后總分，

所述樓盤權重后總分的計算公式為P = ∑（Wi×Fi）= W1×F1＋W2×F2＋W3×F3＋…＋Wn×Fn，

公式中P為樓盤權重后總分，n為樓盤影響因素的總數，Wi為樓盤特征權重，Fi為分值，

所述樓盤特征權重具體為樓盤品牌設定為0.5、建成年代設定為0.4、交通設定為0.4、商業(yè)中心距離設定為0.3、容積率設定為0.2、綠化率設定為0.2、物管費設定為0.1；

所述確定待估房地產房號與代表待估房地產樓盤均價的均價房號的房號間比價系數步驟具體為:

房號間比價系數 = 待估房地產房號權重后總分 / 代表待估房地產樓盤均價的均價房號權重后總分，

所述房號權重后總分的計算公式為 F= ∑（Mi×Li）= M1×L1＋M2×L2＋M3×L3＋…＋Mk×Lk，

公式中F為房號權重后總分，k為房號特征影響因素的總數，Mi為房號特征權重，Li為分值，

所述房號特征權重具體為建筑面積設定為0.5、戶型設定為0.4、樓層設定為0.4、景觀設定為0.3、朝向設定為0.2、裝飾裝修設定為0.1；

所述確定待估房地產樓盤均價的步驟具體為：

依據待估房地產樓盤所確定的可比樓盤之間的樓盤間比價系數乘以所述可比樓盤均價；當待估房地產樓盤有多個可比樓盤時，依據多個可比樓盤計算出多個待估房地產樓盤均價，然后取簡單算術平均值作為最終的待估房地產樓盤均價；

所述確定待估房地產價格步驟具體為：

用房號間比價系數乘以待估房地產樓盤均價計算出待估房地產價格。

本發(fā)明的有益效果是：

1本發(fā)明結合傳統評估方法的理論依據，采用比價系數法來評估房產價格，通過對房地產特征值進行比較得出對比房產的比價系數，當一個房產價格缺失或者長久未更新時，可根據其已知價格的對比房產得到該房產價格。該方法收集利用大量的房地產數據，選擇其中的特征作為模型的自變量，運用回歸模型，建立房產特征的比價系數，可以對比較法、收益法、成本法三大傳統房地產評估方法進行有效改進與補充，并對房產價格進行持續(xù)動態(tài)的有效監(jiān)測。

2由于大量的連續(xù)的住宅案例數據還是較難獲取，本發(fā)明采用可比關系模型研究住宅價格的影響因素，突破了傳統房地產市場分析框架，適用面廣。

3本發(fā)明用樓盤之間的相對距離代替地段，避免了需要收集大量的樓盤的社區(qū)環(huán)境信息，距離相近的樓盤，其社區(qū)配套環(huán)境可共享節(jié)省了人力成本。

4本發(fā)明覆蓋面廣，無論該樓盤有無案例均可估。

5本發(fā)明基于房地產大數據，可比關系模型選取樣本不依賴于人工經驗，可以大規(guī)模批量進行房地產評估，成本低且排除人工干擾出錯率低，相對于傳統估價方式人工估價后再對結果進行數字化收集，本發(fā)明直接得到數字化的估價數據，方便與其他電子化系統進行對接，出錯概率低，用戶體驗好，方便對估價數據進行二次開發(fā)。

6用樓盤之間的相對距離代替地段，距離相近的樓盤，其社區(qū)配套環(huán)境可共享,簡單易行，方便操作。

附圖說明

圖1為本發(fā)明基于比價系數的房地產評估方法流程圖。

圖2為本發(fā)明基于比價系數的房地產評估系統結構圖。

圖3為本發(fā)明基于比價系數的房地產評估系統及系統原理的邏輯圖。

具體實施方式

圖1為本發(fā)明基于比價系數的房地產評估方法流程圖

圖2為本發(fā)明基于比價系數的房地產評估系統結構圖

圖3為本發(fā)明基于比價系數的房地產評估系統及系統原理的邏輯圖

本發(fā)明解決背景技術問題的核心思路之一是：通過對樓盤特征和房號特征的量化建立房地產間的價格參照體系，從而在待估價房地產沒有經營性收入，所在樓盤沒有交易案列的情況下也能科學準確的獲得待估價房地產的評估價格。

本發(fā)明提供一種基于比價系數的房地產評估方法，包括下述步驟，

數據預處理步驟：

獲取房地產數據，對所述房地產數據進行數據量化形成房地產估價數據庫；

房地產數據的獲取可以通過網絡爬蟲自動從互聯網各大房地產交易網站獲取，成本低且準確，排除人工干擾不易出錯，通過對數據進行量化，有利于后續(xù)估價過程的客觀性，準確性。

所述房地產數據包括每個房地產數據樣本的樓盤特征、房號特征和價格；

所述樓盤特征包括距商業(yè)中心距離、交通、物管費、容積率、綠化率、建成年代和樓盤品牌；

所述房號特征包括建筑面積、戶型、樓層、朝向、景觀和裝飾裝修。

確定待估房地產是否可估價步驟：

獲取待估房地產數據，對待估房地產數據進行量化，在房地產估價數據庫中確定待估房地產所屬樓盤的可比樓盤，依據待估房地產所屬樓盤和可比樓盤的建成年代信息、樓盤均價信息、相對距離信息三項信息對比確定待估樓盤是否存在可比樓盤，若是則執(zhí)行估價步驟，若否則通知用戶結束估價程序；

建成年代、樓盤均價、相對距離，對于一個房地產的價值影響最大，通過這三個因素可以判定樓盤之間的價格是否可比。

估價步驟包括：

確定待估房地產所屬樓盤與可比樓盤的樓盤間比價系數步驟，

確定待估房地產房號與代表待估房地產樓盤均價的均價房號的房號間比價系數步驟，

確定待估房地產樓盤均價為所述樓盤間比價系數乘以所述可比樓盤均價，

確定待估房地產價格為房號間比價系數乘以待估房地產樓盤均價。

通過確定樓盤間比價系數和房號間比價系數，即使待估房地產所屬樓盤沒有房地產價格信息，也可進行估價，從而大大提高了本評估方法的適用范圍。

所述確定待估房地產是否可估價的步驟具體為：

依據建成年代從房地產估價數據庫中確定可比樓盤：

若待估房地產樓盤為距今10年內的樓盤，其可比樓盤取向前5年向后3年，距今20年內的樓盤，取向前10年向后5年，其它建成年代的樓盤，取向前15年向后10年；

樓盤建成時間越新，其價格變化越大，樓盤建成時間越老其價格變化越小。

依據樓盤均價和相對距離從房地產估價數據庫中確定可比樓盤包括：

依據往期均價從房地產估價數據庫中確定可比樓盤，對比可比樓盤與待估房地產樓盤往期任意的月度均價，距離待估房地產樓盤500米內的樓盤，相鄰3個月的價格相差12%內，確定該樓盤為待估房地產樓盤的可比樓盤；距離待估房地產樓盤800米內的樓盤，相鄰3個月的價格相差6%內，確定該樓盤為待估房地產樓盤的可比樓盤，

依據近期均價從房地產估價數據庫中確定可比樓盤，對比兩樓盤近6個月內的月度均價，距離待估房地產樓盤800米內的樓盤，相鄰3個月的價格相差12%內，確定該樓盤為待估房地產樓盤的可比樓盤，距離待估房地產樓盤1200米內，相鄰3個月的價格相差6%內，確定該樓盤為待估房地產樓盤的可比樓盤；

依據最新均價從房地產估價數據庫中確定可比樓盤：對比兩樓盤最新統計日期的月度均價，距離待估房地產樓盤800米內的樓盤，相鄰3個月的價格相差12%內，確定該樓盤為待估房地產樓盤的可比樓盤；兩樓盤距離1200米內，相鄰3個月的價格相差6%內，確定該樓盤為待估房地產樓盤的可比樓盤。

樓盤間距離越近，價格相關性越高。

需要依據價格來確定可比樓盤時優(yōu)先采用最新均價，若最新均價不能確定則采用近期均價來確定可比樓盤，若近期均價不能確定則采用往期均價來確定可比樓盤。

所述房地產數據進行量化具體為：

對房地產樓盤的每個樓盤特征進行5個等級量化確定每個樓盤特征的分值，所述樓盤特征為商業(yè)中心距離、交通、物管費、容積率、綠化率、建成年代、樓盤品牌；

商業(yè)中心距離、交通、物管費、容積率、綠化率、建成年代、樓盤品牌這7個特征與一個樓盤的價格有很大的相關性，通過對7個特征進行5個等級量化可以為一個樓盤的價格建立參照尺度。

具體等級劃分如下表格所示：

對房地產房號的每個房號特征進行5個等級量化確定每個房號特征的分值，所述房號特征為建筑面積、戶型、樓層、朝向、景觀、裝飾裝修。

建筑面積、戶型、樓層、朝向、景觀、裝飾裝修這6個特征與一個具體房號的價格有很大的相關性，通過對6個特征進行5個等級量化可以為一個房號的價格建立參照尺度。

具體等級劃分如下表格所示：

本發(fā)明中，房號代表一個具體房地產單位。

所述確定待估房地產所屬樓盤與可比樓盤的樓盤間比價系數的步驟具體為：

樓盤間比價系數 = 待估房地產樓盤權重后總分 / 可比樓盤權重后總分，

所述樓盤權重后總分的計算公式為P = ∑（Wi×Fi）= W1×F1＋W2×F2＋W3×F3＋…＋Wn×Fn

公式中P為樓盤權重后總分，n為樓盤影響因素的總數，Wi為樓盤特征權重，Fi為分值，

所述樓盤特征權重具體為樓盤品牌設定為0.5、建成年代設定為0.4、交通設定為0.4、商業(yè)中心距離設定為0.3、容積率設定為0.2、綠化率設定為0.2、物管費設定為0.1；

對于一個樓盤價格的影響，樓盤品牌>建成年代>交通>商業(yè)中心>容積率>綠化率>物管費, 將樓盤特征權重設定為樓盤品牌設定為0.5、建成年代設定為0.4、交通設定為0.4、商業(yè)中心距離設定為0.3、容積率設定為0.2、綠化率設定為0.2、物管費設定為0.1能夠比較真實準確的建立樓盤間房價的參照體系。進而依據可比樓盤的價格準確獲得待估價樓盤的價格。

所述確定待估房地產房號與代表待估房地產樓盤均價的均價房號的房號間比價系數步驟具體為:

房號間比價系數 = 待估房地產房號權重后總分 / 代表待估房地產樓盤均價的均價房號權重后總分，

所述房號權重后總分的計算公式為 F= ∑（Mi×Li）= M1×L1＋M2×L2＋M3×L3＋…＋Mk×Lk，

公式中F為房號權重后總分，k為房號特征影響因素的總數，Mi為房號特征權重，Li為分值，

所述房號特征權重具體為建筑面積設定為0.5、戶型設定為0.4、樓層設定為0.4、景觀設定為0.3、朝向設定為0.2、裝飾裝修設定為0.1。

對于一個房號價格的影響，建筑面積>戶型>樓層>景觀>朝向>裝飾裝修, 將房號特征權重設定為建筑面積設定為0.5、戶型設定為0.4、樓層設定為0.4、景觀設定為0.3、朝向設定為0.2、裝飾裝修設定為0.1能夠比較真實準確的建立樓盤內房間的參照體系進而依據待估房地產樓盤本身的價格準確獲得待估價房號的價格。

所述確定待估房地產樓盤均價的步驟具體為：

依據待估房地產樓盤所確定的可比樓盤之間的樓盤間比價系數乘以所述可比樓盤均價；當待估房地產樓盤有多個可比樓盤時，依據多個可比樓盤計算出多個待估房地產樓盤均價，然后取簡單算術平均值作為最終的待估房地產樓盤均價。

所述確定待估房地產價格步驟具體為：

用房號間比價系數乘以待估房地產樓盤均價計算出待估房地產價格。

為了保證上述方法的實施，本發(fā)明還提供一種基于比價系數的房地產評估系統，包括下述模塊，

數據預處理模塊：

用于獲取房地產數據，對所述房地產數據進行數據量化形成房地產估價數據庫；

房地產數據的獲取可以通過網絡爬蟲自動從互聯網各大房地產交易網站獲取，成本低且準確，排除人工干擾不易出錯，通過對數據進行量化，有利于后續(xù)估價過程的客觀性，準確性。

所述房地產數據包括每個房地產數據樣本的樓盤特征、房號特征和價格；

所述樓盤特征包括距商業(yè)中心距離、交通、物管費、容積率、綠化率、建成年代和樓盤品牌；

所述房號特征包括建筑面積、戶型、樓層、朝向、景觀和裝飾裝修；

確定待估房地產是否可估價模塊：

用于獲取待估房地產數據，對待估房地產數據進行量化，在房地產估價數據庫中確定待估房地產所屬樓盤的可比樓盤，依據待估房地產所屬樓盤和可比樓盤的建成年代信息、樓盤均價信息、相對距離信息中的三項對比確定待估樓盤是否存在可比樓盤，若是則執(zhí)行估價模塊，若否則通知用戶結束估價程序；

建成年代、樓盤均價、相對距離，對于一個房地產的價值影響最大，通過這三個因素可以判定樓盤之間的價格是否可比。

估價模塊：

用于確定待估房地產所屬樓盤與可比樓盤的樓盤間比價系數，

確定待估房地產房號與代表待估房地產樓盤均價的均價房號的房號間比價系數，

確定待估房地產樓盤均價為所述樓盤間比價系數乘以所述可比樓盤均價，

確定待估房地產價格為房號間比價系數乘以待估房地產樓盤均價。

通過確定樓盤間比價系數和房號間比價系數，即使待估房地產所屬樓盤沒有房地產價格信息，也可進行估價，從而大大提高了本評估方法的適用范圍。

所述確定待估房地產是否可估價模塊進行待估房地產是否可估價判斷的具體方法為：

依據建成年代從房地產估價數據庫中確定可比樓盤：

若待估房地產樓盤為距今10年內的樓盤，其可比樓盤取向前5年向后3年，距今20年內的樓盤，取向前10年向后5年，其它建成年代的樓盤，取向前15年向后10年；

樓盤建成時間越新，其價格變化越大，樓盤建成時間越老其價格變化越小。

依據樓盤均價和相對距離從房地產估價數據庫中確定可比樓盤包括：

依據往期均價從房地產估價數據庫中確定可比樓盤，對比可比樓盤與待估房地產樓盤往期任意的月度均價，距離待估房地產樓盤500米內的樓盤，相鄰3個月的價格相差12%內，確定該樓盤為待估房地產樓盤的可比樓盤；距離待估房地產樓盤800米內的樓盤，相鄰3個月的價格相差6%內，確定該樓盤為待估房地產樓盤的可比樓盤；

依據近期均價從房地產估價數據庫中確定可比樓盤，對比兩樓盤近6個月內的月度均價，距離待估房地產樓盤800米內的樓盤，相鄰3個月的價格相差12%內，確定該樓盤為待估房地產樓盤的可比樓盤，距離待估房地產樓盤1200米內，相鄰3個月的價格相差6%內，確定該樓盤為待估房地產樓盤的可比樓盤；

依據最新均價從房地產估價數據庫中確定可比樓盤：對比兩樓盤最新統計日期的月度均價，距離待估房地產樓盤800米內的樓盤，相鄰3個月的價格相差12%內，確定該樓盤為待估房地產樓盤的可比樓盤；兩樓盤距離1200米內，相鄰3個月的價格相差6%內，確定該樓盤為待估房地產樓盤的可比樓盤。

樓盤間距離越近，價格相關性越高。

需要依據價格來確定可比樓盤時優(yōu)先采用最新均價，若最新均價不能確定則采用近期均價來確定可比樓盤，若近期均價不能確定則采用往期均價來確定可比樓盤。

所述數據預處理模塊對房地產數據進行量化具體為：

對房地產樓盤的每個樓盤特征進行5個等級量化確定每個樓盤特征的分值，所述樓盤特征為商業(yè)中心距離、交通、物管費、容積率、綠化率、建成年代、樓盤品牌；

商業(yè)中心距離、交通、物管費、容積率、綠化率、建成年代、樓盤品牌這7個特征與一個樓盤的價格有很大的相關性，通過對7個特征進行5個等級量化可以為一個樓盤的價格建立參照尺度。

對房地產房號的每個房號特征進行5個等級量化確定每個房號特征的分值，所述房號特征為建筑面積、戶型、樓層、朝向、景觀和裝飾裝修。

建筑面積、戶型、樓層、朝向、景觀、裝飾裝修這6個特征與一個具體房號的價格有很大的相關性，通過對6個特征進行5個等級量化可以為一個房號的價格建立參照尺度。

本發(fā)明所述的房號代表一個具體房地產單位。

所述確定待估房地產所屬樓盤與可比樓盤的樓盤間比價系數模塊采用下述方法確定樓盤間比價系數：

樓盤間比價系數 = 待估房地產樓盤權重后總分 / 可比樓盤權重后總分，

所述樓盤權重后總分的計算公式為P = ∑（Wi×Fi）= W1×F1＋W2×F2＋W3×F3＋…＋Wn×Fn

公式中P為樓盤權重后總分，n為樓盤影響因素的總數，Wi為樓盤特征權重，Fi為分值，

所述樓盤特征權重具體為樓盤品牌設定為0.5、建成年代設定為0.4、交通設定為0.4、商業(yè)中心距離設定為0.3、容積率設定為0.2、綠化率設定為0.2、物管費設定為0.1；

對于一個樓盤價格的影響，樓盤品牌>建成年代>交通>商業(yè)中心>容積率>綠化率>物管費, 將樓盤特征權重設定為樓盤品牌設定為0.5、建成年代設定為0.4、交通設定為0.4、商業(yè)中心距離設定為0.3、容積率設定為0.2、綠化率設定為0.2、物管費設定為0.1能夠比較真實準確的建立樓盤間房價的參照體系。進而依據可比樓盤的價格準確獲得待估價樓盤的價格。

所述確定待估房地產房號與代表待估房地產樓盤均價的均價房號的房號間比價系數模塊采用下述方法確定房號間比價系數:

房號間比價系數 = 待估房地產房號權重后總分 / 代表待估房地產樓盤均價的均價房號權重后總分，

所述房號權重后總分的計算公式為 F= ∑（Mi×Li）= M1×L1＋M2×L2＋M3×L3＋…＋Mk×Lk

公式中F為房號權重后總分，k為房號特征影響因素的總數，Mi為房號特征權重，Li為分值，

所述房號特征權重具體為建筑面積設定為0.5、戶型設定為0.4、樓層設定為0.4、景觀設定為0.3、朝向設定為0.2、裝飾裝修設定為0.1。

對于一個房號價格的影響，建筑面積>戶型>樓層>景觀>朝向>裝飾裝修, 將房號特征權重設定為建筑面積設定為0.5、戶型設定為0.4、樓層設定為0.4、景觀設定為0.3、朝向設定為0.2、裝飾裝修設定為0.1能夠比較真實準確的建立樓盤內房間的參照體系進而依據待估房地產樓盤本身的價格準確獲得待估價房號的價格。

本發(fā)明還提供一種存儲介質，所述存儲介質包括存儲的程序，其中，在所述程序運行時控制所述存儲介質所在設備執(zhí)行如下操作：

數據預處理步驟：

獲取房地產數據，對所述房地產數據進行數據量化形成房地產估價數據庫；

所述房地產數據包括每個房地產數據樣本的樓盤特征、房號特征和價格；

所述樓盤特征包括距商業(yè)中心距離、交通、物管費、容積率、綠化率、建成年代和樓盤品牌；

所述房號特征包括建筑面積、戶型、樓層、朝向、景觀和裝飾裝修；

確定待估房地產是否可估價步驟：

獲取待估房地產數據，對待估房地產數據進行量化，在房地產估價數據庫中確定待估房地產所屬樓盤的可比樓盤，依據待估房地產所屬樓盤和可比樓盤的建成年代信息、樓盤均價信息、相對距離信息三項信息對比確定待估樓盤是否存在可比樓盤，若是則執(zhí)行估價步驟，若否則通知用戶結束估價程序；

估價步驟包括：

確定待估房地產所屬樓盤與可比樓盤的樓盤間比價系數步驟，

確定待估房地產房號與代表待估房地產樓盤均價的均價房號的房號間比價系數步驟，

確定待估房地產樓盤均價為所述樓盤間比價系數乘以所述可比樓盤均價，

確定待估房地產價格為房號間比價系數乘以待估房地產樓盤均價。

所述確定待估房地產是否可估價的步驟具體為：

依據建成年代從房地產估價數據庫中確定可比樓盤：

若待估房地產樓盤為距今10年內的樓盤，其可比樓盤取向前5年向后3年，距今20年內的樓盤，取向前10年向后5年，其它建成年代的樓盤，取向前15年向后10年；

依據樓盤均價和相對距離從房地產估價數據庫中確定可比樓盤包括：

依據往期均價從房地產估價數據庫中確定可比樓盤，對比可比樓盤與待估房地產樓盤往期任意的月度均價，距離待估房地產樓盤500米內的樓盤，相鄰3個月的價格相差12%內，確定該樓盤為待估房地產樓盤的可比樓盤；距離待估房地產樓盤800米內的樓盤，相鄰3個月的價格相差6%內，確定該樓盤為待估房地產樓盤的可比樓盤，

依據近期均價從房地產估價數據庫中確定可比樓盤，對比兩樓盤近6個月內的月度均價，距離待估房地產樓盤800米內的樓盤，相鄰3個月的價格相差12%內，確定該樓盤為待估房地產樓盤的可比樓盤，距離待估房地產樓盤1200米內，相鄰3個月的價格相差6%內，確定該樓盤為待估房地產樓盤的可比樓盤；

依據最新均價從房地產估價數據庫中確定可比樓盤：對比兩樓盤最新統計日期的月度均價，距離待估房地產樓盤800米內的樓盤，相鄰3個月的價格相差12%內，確定該樓盤為待估房地產樓盤的可比樓盤；兩樓盤距離1200米內，相鄰3個月的價格相差6%內，確定該樓盤為待估房地產樓盤的可比樓盤；

所述房地產數據進行量化具體為：

對房地產樓盤的每個樓盤特征進行5個等級量化確定每個樓盤特征的分值，所述樓盤特征為商業(yè)中心距離、交通、物管費、容積率、綠化率、建成年代、樓盤品牌；

對房地產房號的每個房號特征進行5個等級量化確定每個房號特征的分值，所述房號特征為建筑面積、戶型、樓層、朝向、景觀、裝飾裝修；

所述確定待估房地產所屬樓盤與可比樓盤的樓盤間比價系數的步驟具體為：

樓盤間比價系數 = 待估房地產樓盤權重后總分 / 可比樓盤權重后總分，

所述樓盤權重后總分的計算公式為P = ∑（Wi×Fi）= W1×F1＋W2×F2＋W3×F3＋…＋Wn×Fn，

公式中P為樓盤權重后總分，n為樓盤影響因素的總數，Wi為樓盤特征權重，Fi為分值，

所述樓盤特征權重具體為樓盤品牌設定為0.5、建成年代設定為0.4、交通設定為0.4、商業(yè)中心距離設定為0.3、容積率設定為0.2、綠化率設定為0.2、物管費設定為0.1；

所述確定待估房地產房號與代表待估房地產樓盤均價的均價房號的房號間比價系數步驟具體為:

房號間比價系數 = 待估房地產房號權重后總分 / 代表待估房地產樓盤均價的均價房號權重后總分，

所述房號權重后總分的計算公式為 F= ∑（Mi×Li）= M1×L1＋M2×L2＋M3×L3＋…＋Mk×Lk，

公式中F為房號權重后總分，k為房號特征影響因素的總數，Mi為房號特征權重，Li為分值，

所述房號特征權重具體為建筑面積設定為0.5、戶型設定為0.4、樓層設定為0.4、景觀設定為0.3、朝向設定為0.2、裝飾裝修設定為0.1；

所述確定待估房地產樓盤均價的步驟具體為：

依據待估房地產樓盤所確定的可比樓盤之間的樓盤間比價系數乘以所述可比樓盤均價；當待估房地產樓盤有多個可比樓盤時，依據多個可比樓盤計算出多個待估房地產樓盤均價，然后取簡單算術平均值作為最終的待估房地產樓盤均價；

所述確定待估房地產價格步驟具體為：

用房號間比價系數乘以待估房地產樓盤均價計算出待估房地產價格。

本發(fā)明的有益效果是：

1本發(fā)明結合傳統評估方法的理論依據，采用比價系數法來評估房產價格，運用特征價格理論得出對比房產的比價系數，當一個房產價格缺失或者長久未更新時，可根據其已知價格的對比房產得到該房產價格。該方法收集利用大量的房地產數據，選擇其中的特征作為模型的自變量，運用回歸模型，建立房產特征的比價系數，可以對比較法、收益法、成本法三大傳統房地產評估方法進行有效改進與補充，并對房產價格進行持續(xù)動態(tài)的有效監(jiān)測。

2由于大量的連續(xù)的住宅案例數據還是較難獲取，本發(fā)明采用可比關系模型研究住宅價格的影響因素，突破了傳統房地產市場分析框架，適用面廣。

3本發(fā)明用樓盤之間的相對距離代替地段，避免了需要收集大量的樓盤的社區(qū)環(huán)境信息，距離相近的樓盤，其社區(qū)配套環(huán)境可共享節(jié)省了人力成本。

4本發(fā)明覆蓋面廣，無論該樓盤有無案例均可估。

5本發(fā)明基于房地產大數據，可比關系模型選取樣本不依賴于人工經驗，可以大規(guī)模批量進行房地產評估，成本低且排除人工干擾出錯率低。

本領域普通技術人員可以理解實現上述實施例方法攜帶的全部或部分步驟是可以通過程序來指令相關的硬件完成，的程序可以存儲于一種計算機可讀存儲介質中，該程序在執(zhí)行時，包括方法實施例的步驟之一或其組合。

另外，在本發(fā)明各功能模塊可以集成在一個處理模塊中，也可以是各個模塊單獨物理存在，也可以兩個或兩個以上模塊集成在一個模塊中。上述集成的模塊既可以采用硬件的形式實現，也可以采用軟件功能模塊的形式實現。集成的模塊如果以軟件功能模塊的形式實現并作為獨立的產品銷售或使用時，也可以存儲在一個計算機可讀取存儲介質中。

本領域內的技術人員應明白，本發(fā)明的實施例可提供為方法、系統、或計算機程序產品。因此，本發(fā)明可采用完全硬件實施例、完全軟件實施例、或結合軟件和硬件方面的實施例的形式。而且，本發(fā)明可采用在一個或多個其中包含有計算機可用程序代碼的計算機可用存儲介質(包括但不限于磁盤存儲器和光學存儲器等)上實施的計算機程序產品的形式。

本發(fā)明是參照根據本發(fā)明實施例的方法、設備(系統)、和計算機程序產品的流程圖和/或方框圖來描述的。應理解可由計算機程序指令實現流程圖和/或方框圖中的每一流程和/或方框、以及流程圖和/或方框圖中的流程和/或方框的結合?？商峁┻@些計算機程序指令到通用計算機、專用計算機、嵌入式處理機或其他可編程數據處理設備的處理器以產生一個機器，使得通過計算機或其他可編程數據處理設備的處理器執(zhí)行的指令產生用于實現在流程圖一個流程或多個流程和/或方框圖一個方框或多個方框中指定的功能的裝置。

這些計算機程序指令也可存儲在能引導計算機或其他可編程數據處理設備以特定方式工作的計算機可讀存儲器中，使得存儲在該計算機可讀存儲器中的指令產生包括指令裝置的制造品，該指令裝置實現在流程圖一個流程或多個流程和/或方框圖一個方框或多個方框中指定的功能。

這些計算機程序指令也可裝載到計算機或其他可編程數據處理設備上，使得在計算機或其他可編程設備上執(zhí)行一系列操作步驟以產生計算機實現的處理，從而在計算機或其他可編程設備上執(zhí)行的指令提供用于實現在流程圖一個流程或多個流程和/或方框圖一個方框或多個方框中指定的功能的步驟。

顯然，本領域的技術人員可以對本發(fā)明進行各種改動和變型而不脫離本發(fā)明的精神和范圍。這樣，倘若本發(fā)明的這些修改和變型屬于本發(fā)明權利要求及其等同技術的范圍之內，則本發(fā)明也意圖包含這些改動和變型在內。