本發(fā)明涉及計(jì)算機(jī)軟件應(yīng)用領(lǐng)域，尤其涉及的是一種不動(dòng)產(chǎn)投資測(cè)算方法。

背景技術(shù)：

現(xiàn)今投資者往往同時(shí)面對(duì)多種投資機(jī)會(huì)，投資者可資利用的資源卻總是有限的，各大房地產(chǎn)、投資企業(yè)得到的更多是數(shù)據(jù)的結(jié)果分析，初步到手的數(shù)據(jù)如何實(shí)現(xiàn)投資前評(píng)估的方法，投資者會(huì)選擇一系列電子表格做不動(dòng)產(chǎn)投資測(cè)算或邀請(qǐng)相關(guān)專業(yè)的投資專家做評(píng)估。

對(duì)于專業(yè)測(cè)算人員來說需要花大量的時(shí)間來做表格的公式和相關(guān)數(shù)據(jù)，并錄入電腦，數(shù)據(jù)正確與否不能直觀、有效的判斷，導(dǎo)致效率下降；非專業(yè)測(cè)算人員亦無法判斷所得到的評(píng)估數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，導(dǎo)致對(duì)投前的評(píng)估方案的判斷有較強(qiáng)的個(gè)人主觀性。

對(duì)于不同的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，需要更多不同的表格來管理，增加人員的工作量，同時(shí)計(jì)算過程費(fèi)時(shí)長(zhǎng)、可能出現(xiàn)漏項(xiàng)或者不計(jì)算數(shù)據(jù)的現(xiàn)象。

因此，現(xiàn)有技術(shù)存在缺陷，需要改進(jìn)。

技術(shù)實(shí)現(xiàn)要素：

本發(fā)明所要解決的技術(shù)問題是：提供一種投資測(cè)算準(zhǔn)確率高，通過軟件直接實(shí)現(xiàn)和自動(dòng)分析，工作效率高的不動(dòng)產(chǎn)投資測(cè)算方法。

本發(fā)明的技術(shù)方案如下：一種不動(dòng)產(chǎn)投資測(cè)算方法，包括如下步驟：S1：選擇一個(gè)土地投資測(cè)算方案，并發(fā)起測(cè)算，其中，土地投資測(cè)算方案包括土地基本信息數(shù)據(jù)和建筑工程規(guī)劃指標(biāo)數(shù)據(jù)；S2：根據(jù)土地基本信息數(shù)據(jù)，計(jì)算成交樓面地價(jià)及成交地面地價(jià)；并根據(jù)建筑工程規(guī)劃指標(biāo)數(shù)據(jù)計(jì)算計(jì)容建筑面積及不計(jì)容建筑面積；S3：根據(jù)土地基本信息數(shù)據(jù)和建筑工程規(guī)劃指標(biāo)數(shù)據(jù)的限制，進(jìn)行產(chǎn)品實(shí)際用途分類策劃，生成指標(biāo)數(shù)據(jù)驗(yàn)算表和產(chǎn)品實(shí)際用途分類策劃結(jié)果；S4：根據(jù)產(chǎn)品實(shí)際用途分類策劃結(jié)果和預(yù)存的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)品的參考成本單價(jià)，計(jì)算土地投資測(cè)試方案的項(xiàng)目總成本估算數(shù)據(jù)；S5：設(shè)置土地投資測(cè)試方案的投資策劃數(shù)據(jù)，并生成對(duì)應(yīng)的計(jì)劃表，其中，投資策劃數(shù)據(jù)包括項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃與工程支付節(jié)奏數(shù)據(jù)、銷售計(jì)劃與節(jié)奏數(shù)據(jù)、以及其他成本支付計(jì)劃數(shù)據(jù)；S6：根據(jù)產(chǎn)品實(shí)際用途分類策劃結(jié)果、項(xiàng)目總成本估算數(shù)據(jù)和投資策劃數(shù)據(jù)，設(shè)定土地投資測(cè)試方案的財(cái)務(wù)指標(biāo)假設(shè)值，并根據(jù)財(cái)務(wù)指標(biāo)假設(shè)值和國家規(guī)定土地增值稅計(jì)算方法，生成土地增值稅表、現(xiàn)金流量表和利潤表；S7：對(duì)成交樓面地價(jià)及成交地面地價(jià)、計(jì)容建筑面積及不計(jì)容建筑面積、土地增值稅表、現(xiàn)金流量表和利潤表進(jìn)行自動(dòng)分析，并生成項(xiàng)目指標(biāo)展示表，從而完成測(cè)算。

應(yīng)用于上述技術(shù)方案，所述的不動(dòng)產(chǎn)投資測(cè)算方法中，步驟S1中：土地基本信息數(shù)據(jù)至少包括土地的宗地名稱、宗地位置、地塊編號(hào)、使用年限、建設(shè)用地面積、代征地面積、容積率、規(guī)劃建設(shè)面積，建筑工程規(guī)劃指標(biāo)數(shù)據(jù)至少包括建筑密度、停車率、綠化率。

應(yīng)用于各個(gè)上述技術(shù)方案，所述的不動(dòng)產(chǎn)投資測(cè)算方法中，步驟S3中：產(chǎn)品實(shí)際用途分類至少包括住宅用途、商業(yè)用途、寫字樓用途。

應(yīng)用于各個(gè)上述技術(shù)方案，所述的不動(dòng)產(chǎn)投資測(cè)算方法中，步驟S6中：財(cái)務(wù)指標(biāo)假設(shè)值至少包括貼現(xiàn)率、企業(yè)所得稅率、銷售稅金及附加、營銷費(fèi)比例、管理費(fèi)比例、土地稅預(yù)繳比例、貸款利息、所得稅預(yù)征稅率。

應(yīng)用于各個(gè)上述技術(shù)方案，所述的不動(dòng)產(chǎn)投資測(cè)算方法中，步驟S6中：項(xiàng)目指標(biāo)展示表至少包含項(xiàng)目信息展示數(shù)據(jù)和項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)展示數(shù)據(jù)。

應(yīng)用于各個(gè)上述技術(shù)方案，所述的不動(dòng)產(chǎn)投資測(cè)算方法中，步驟S1中，可通過輸入新的房地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)據(jù)形成土地投資測(cè)算方案，或通過導(dǎo)入土地招拍掛項(xiàng)目數(shù)據(jù)形成土地投資測(cè)試方案。

采用上述方案，本發(fā)明通過計(jì)算機(jī)軟件來實(shí)現(xiàn)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品策劃的指標(biāo)數(shù)據(jù)驗(yàn)算、項(xiàng)目總成本估算和投資策劃，并最終通過項(xiàng)目指標(biāo)展示表來展示測(cè)算結(jié)果，指標(biāo)數(shù)據(jù)驗(yàn)算可以準(zhǔn)確驗(yàn)算產(chǎn)品策劃的準(zhǔn)確性，并通過產(chǎn)品策劃形成較為精準(zhǔn)的項(xiàng)目總成本估算，并為最終的投資策劃提供科學(xué)決策依據(jù)，并將分析結(jié)果展示在項(xiàng)目指標(biāo)展示表中，展示直觀，投資測(cè)算準(zhǔn)確率高，通過軟件直接實(shí)現(xiàn)和自動(dòng)分析，工作效率高。

具體實(shí)施方式

以下結(jié)合具體實(shí)施例，對(duì)本發(fā)明進(jìn)行詳細(xì)說明。

本實(shí)施例提供了一種不動(dòng)產(chǎn)投資測(cè)算方法，其中，不動(dòng)產(chǎn)投資測(cè)算方法中的不動(dòng)產(chǎn)主要指的是土地，該不動(dòng)產(chǎn)投資測(cè)算方法包括有如下步驟：首先是步驟S1：選擇一個(gè)土地投資測(cè)算方案，并發(fā)起測(cè)算，其中，土地投資測(cè)算方案是一個(gè)待投資土地項(xiàng)目，并且，在選擇一個(gè)土地投資測(cè)算方案之前，可以通過新建一個(gè)土地投資測(cè)算方案或通過導(dǎo)入一個(gè)土地投資測(cè)算方案，然后再根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行選擇，其中，土地投資測(cè)算方案包括土地基本信息數(shù)據(jù)和建筑工程規(guī)劃指標(biāo)數(shù)據(jù)；在新建一個(gè)土地投資測(cè)算方案之前，可以通過先填寫輸入的方式新建一個(gè)新的房地產(chǎn)項(xiàng)目作為土地投資測(cè)算方案，或者，也可以通過選擇導(dǎo)入一個(gè)現(xiàn)有的土地招拍掛項(xiàng)目作為土地投資測(cè)算方案。

并且，土地基本信息數(shù)據(jù)一般包括土地的宗地名稱、宗地位置、地塊編號(hào)、使用年限、建設(shè)用地面積、代征地面積、容積率、規(guī)劃建設(shè)面積、成交價(jià)格等，建筑工程規(guī)劃指標(biāo)數(shù)據(jù)一般包括建筑密度、停車率、綠化率等；其中，在設(shè)定建筑工程規(guī)劃指標(biāo)時(shí)，設(shè)定的這些指標(biāo)根據(jù)一般情況設(shè)置默認(rèn)值，使用者也可根據(jù)實(shí)際情況對(duì)數(shù)值進(jìn)行修改。

然后，步驟S2：在選定根據(jù)土地基本信息數(shù)據(jù)，計(jì)算成交樓面地價(jià)及成交地面地價(jià)，其中，樓面地價(jià)是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的土地。樓面地價(jià)，即單位建筑面積平均分?jǐn)偟耐恋貎r(jià)格，樓面地價(jià)的計(jì)算公式:樓面地價(jià)=土地總價(jià)÷規(guī)劃建筑面積 =土地單價(jià)/規(guī)劃容積率；并根據(jù)建筑工程規(guī)劃指標(biāo)數(shù)據(jù)計(jì)算計(jì)容建筑面積及不計(jì)容建筑面積；而地面地價(jià)是地面地價(jià)指按土地四至圈定的面積平均分?jǐn)偪們r(jià)的單位面積地價(jià)。

并且，并根據(jù)建筑工程規(guī)劃指標(biāo)數(shù)據(jù)計(jì)算計(jì)容建筑面積及不計(jì)容建筑面積，其中，計(jì)容建筑面積=小區(qū)內(nèi)所有計(jì)算容積率的建筑面積之和，則不計(jì)容建筑面積為不計(jì)算容積率的建筑面積。通過計(jì)算住宅、商業(yè)等業(yè)態(tài)及配套、地下面積的建筑面積，根據(jù)客戶所填寫的建筑面積，測(cè)算系統(tǒng)可自動(dòng)計(jì)算計(jì)容建筑面積及不計(jì)容建筑面積。

計(jì)算完之后，執(zhí)行步驟S3：根據(jù)土地基本信息數(shù)據(jù)和建筑工程規(guī)劃指標(biāo)數(shù)據(jù)的限制，進(jìn)行產(chǎn)品實(shí)際用途分類策劃，生成指標(biāo)數(shù)據(jù)驗(yàn)算表和產(chǎn)品實(shí)際用途分類策劃結(jié)果；產(chǎn)品策劃階段使用者可點(diǎn)擊測(cè)算系統(tǒng)中提供的住宅、商業(yè)、寫字樓等不同業(yè)態(tài)進(jìn)行下屬產(chǎn)品選擇，也可以增加新的業(yè)態(tài)，產(chǎn)品選擇完后，形成產(chǎn)品實(shí)際用途分類策劃結(jié)果，其可以通過表格的方式或其他任何格式顯示，并根據(jù)實(shí)際選擇的住宅、商業(yè)等的分類，如高層住宅、別墅住宅、獨(dú)立商業(yè)街等，做詳細(xì)面積值和設(shè)計(jì)的策劃，策劃后生成指標(biāo)驗(yàn)算表，該表是土地基本信息數(shù)據(jù)和建筑工程規(guī)劃指標(biāo)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)限制數(shù)據(jù)下進(jìn)行，即生成的指標(biāo)驗(yàn)算數(shù)據(jù)必須滿足步驟S1中土地基本信息數(shù)據(jù)和建筑工程規(guī)劃指標(biāo)數(shù)據(jù)，并將生成的指標(biāo)驗(yàn)算數(shù)據(jù)體現(xiàn)在指標(biāo)驗(yàn)算表上，在生成的指標(biāo)驗(yàn)算數(shù)據(jù)不滿足步驟S1中土地基本信息數(shù)據(jù)和建筑工程規(guī)劃指標(biāo)數(shù)據(jù)時(shí)，系統(tǒng)將進(jìn)行報(bào)錯(cuò)，則可以通過修改產(chǎn)品實(shí)際用途分類策劃來實(shí)現(xiàn)，使?jié)M足驟S1中土地基本信息數(shù)據(jù)和建筑工程規(guī)劃指標(biāo)數(shù)據(jù)。

然后，步驟S4：根據(jù)指標(biāo)數(shù)據(jù)驗(yàn)算表的數(shù)據(jù)和預(yù)存在的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品的參考成本單價(jià)，通過軟件計(jì)算土地投資測(cè)試方案的項(xiàng)目總成本估算數(shù)據(jù)；成本估算階段使用者可計(jì)算實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品策劃需要付出的費(fèi)用，根據(jù)實(shí)際情況選擇測(cè)算基數(shù)，系統(tǒng)依托成本大數(shù)據(jù)給予使用者參考成本單價(jià)，形成較為精準(zhǔn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目總成本估算。

步驟S5中：設(shè)置土地投資測(cè)試方案的投資策劃數(shù)據(jù)，并生成對(duì)應(yīng)的計(jì)劃表，其中，投資策劃數(shù)據(jù)包括項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃與工程支付節(jié)奏數(shù)據(jù)、銷售計(jì)劃與節(jié)奏數(shù)據(jù)、以及其他成本支付計(jì)劃數(shù)據(jù)；如此，在產(chǎn)品實(shí)際用途分類策劃后，使用者可進(jìn)行項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃的制定，在計(jì)劃的制定中，使用者可根據(jù)策劃的物業(yè)類型靈活設(shè)置開發(fā)、銷售分期，使用者可根據(jù)不用期數(shù)的物業(yè)制定分期的開發(fā)銷售計(jì)劃，填寫完成后，開發(fā)面積、工程款支付額等項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了計(jì)算自動(dòng)化。

然后，步驟S6：根據(jù)項(xiàng)目總成本估算數(shù)據(jù)和投資策劃數(shù)據(jù)，設(shè)定土地投資測(cè)試方案的財(cái)務(wù)指標(biāo)假設(shè)值，其中，使用者填寫貼現(xiàn)率、企業(yè)所得稅率、銷售稅金及附加、營銷費(fèi)比例、管理費(fèi)比例、土地稅預(yù)繳比例、貸款利息（綜合）、所得稅預(yù)征稅率等指標(biāo)的假設(shè)值。并根據(jù)財(cái)務(wù)指標(biāo)假設(shè)值和國家規(guī)定土地增值稅計(jì)算方法，生成土地增值稅表、現(xiàn)金流量表和利潤表；其中，軟件自動(dòng)生成土地增值稅表、能展示投資項(xiàng)目現(xiàn)金流量及財(cái)務(wù)指標(biāo)的月度現(xiàn)金流量表、項(xiàng)目的利潤表，利潤表按照“收入-費(fèi)用=利潤”的邏輯編制，時(shí)間上按照年份匯總。

最后，步驟S7：對(duì)成交樓面地價(jià)及成交地面地價(jià)、計(jì)容建筑面積及不計(jì)容建筑面積、土地增值稅表、現(xiàn)金流量表和利潤表進(jìn)行自動(dòng)分析，并生成項(xiàng)目指標(biāo)展示表，從而完成測(cè)算。

其中，項(xiàng)目指標(biāo)展示表中包含有項(xiàng)目信息展示數(shù)據(jù)和項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)展示數(shù)據(jù)，項(xiàng)目信息展示數(shù)據(jù)含用地與規(guī)劃指標(biāo)、項(xiàng)目自有啟動(dòng)資金及貸款年利率、成本及開發(fā)周期、產(chǎn)品策劃與銷售、稅費(fèi)等數(shù)據(jù)；項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)展示數(shù)據(jù)主要含項(xiàng)目核心的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及其他經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等數(shù)據(jù)。

以上僅為本發(fā)明的較佳實(shí)施例而已，并不用于限制本發(fā)明，凡在本發(fā)明的精神和原則之內(nèi)所作的任何修改、等同替換和改進(jìn)等，均應(yīng)包含在本發(fā)明的保護(hù)范圍之內(nèi)。