基于市場(chǎng)比較法的存量房批量估價(jià)方法
【專利摘要】本發(fā)明公開(kāi)了一種基于市場(chǎng)比較法的存量房批量估價(jià)方法包括以下步驟：步驟一：劃分若干存量房估價(jià)區(qū)域；步驟二：獲取同類(lèi)估價(jià)區(qū)域；步驟三：獲取同類(lèi)存量房；步驟四：獲取已交易存量房的實(shí)際交易價(jià)格；步驟五：獲取已交易存量房的修正交易價(jià)格；步驟六：對(duì)待估價(jià)存量房及其同類(lèi)存量房進(jìn)行估價(jià)。本發(fā)明基于已交易的存量房歷史數(shù)據(jù)，并結(jié)合存量房的自身基本屬性對(duì)待估價(jià)存量房進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，使得估價(jià)結(jié)果具有較高的準(zhǔn)確性，極大地提高了估價(jià)的效率。
【專利說(shuō)明】基于市場(chǎng)比較法的存量房批量估價(jià)方法
【技術(shù)領(lǐng)域】
[0001]本發(fā)明涉及房屋估價(jià)領(lǐng)域，尤其涉及一種基于市場(chǎng)比較法的存量房批量估價(jià)方法。
【背景技術(shù)】
[0002]當(dāng)前對(duì)于存量房的價(jià)值評(píng)估都是通過(guò)估價(jià)機(jī)構(gòu)中具有相關(guān)資質(zhì)的專業(yè)評(píng)估人員對(duì)單宗房屋進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。上述評(píng)估行為往往帶有主觀推斷，評(píng)估結(jié)果中存在評(píng)估人員個(gè)體化帶來(lái)的差異。同時(shí)，傳統(tǒng)的房屋評(píng)估方法在估價(jià)范圍、價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)、評(píng)估模型、質(zhì)量、效率以及公平公正性方面存在著人為不可控的因素。此外，通過(guò)專業(yè)評(píng)估人員對(duì)多宗、大面積房屋的批量評(píng)估行為成本較高，在一定程度上也可能滋生腐敗現(xiàn)象。

【發(fā)明內(nèi)容】

[0003]本發(fā)明旨在解決上述現(xiàn)有技術(shù)中存在的問(wèn)題，提出一種基于市場(chǎng)比較法的存量房批量估價(jià)方法。
[0004]本發(fā)明提出的一種基于市場(chǎng)比較法的存量房批量估價(jià)方法包括以下步驟，步驟一:劃分若干存量房估價(jià)區(qū)域，所述各個(gè)估價(jià)區(qū)域包含多套待估價(jià)存量房；步驟二:獲取同類(lèi)估價(jià)區(qū)域，所述同類(lèi)估價(jià)區(qū)域是指上述若干估價(jià)區(qū)域中具有同類(lèi)屬性的多個(gè)估價(jià)區(qū)域；步驟三:在所述同類(lèi)估價(jià)區(qū)域中獲取同類(lèi)存量房，所述同類(lèi)存量房是指所述同類(lèi)估價(jià)區(qū)域中具有同類(lèi)屬性的多個(gè)存量房；步驟四:獲取所述估價(jià)區(qū)域中已交易存量房的實(shí)際交易價(jià)格；步驟五:對(duì)所述實(shí)際交易價(jià)格進(jìn)行修正，獲取所述已交易存量房的修正交易價(jià)格；步驟六:選擇與待估價(jià)存量房屬性近似的已交易存量房，根據(jù)所述已交易存量房的修正交易價(jià)格計(jì)算所述待估價(jià)存量房及其同類(lèi)存量房的價(jià)格。
[0005]本發(fā)明提出的基于市場(chǎng)比較法的存量房批量估價(jià)方法基于已交易的存量房歷史數(shù)據(jù)，并結(jié)合存量房的自身基本屬性對(duì)待估價(jià)存量房進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，使得估價(jià)結(jié)果具有較高的準(zhǔn)確性。同時(shí)本發(fā)明可借助計(jì)算機(jī)進(jìn)行輔助批量估價(jià)，極大地提高了估價(jià)的效率、節(jié)省了成本，同時(shí)估價(jià)機(jī)制透明、在一定程度上防止了腐敗現(xiàn)象的滋生。
【專利附圖】

【附圖說(shuō)明】
[0006]圖1是本發(fā)明一實(shí)施例的基于市場(chǎng)比較法的存量房批量估價(jià)方法流程圖。
【具體實(shí)施方式】
[0007]為了使本發(fā)明的目的、技術(shù)方案及優(yōu)點(diǎn)更加清晰，以下結(jié)合附圖及實(shí)施例，對(duì)本發(fā)明進(jìn)行進(jìn)一步詳細(xì)說(shuō)明。應(yīng)當(dāng)理解，此處所描述的具體實(shí)施例僅僅用以解釋本發(fā)明，并不用于限定本發(fā)明。
[0008]本發(fā)明提出的基于市場(chǎng)比較法的存量房批量估價(jià)方法用于對(duì)多個(gè)存量房進(jìn)行批量估價(jià)。[0009]圖1所示為本發(fā)明一實(shí)施例的基于市場(chǎng)比較法的存量房批量估價(jià)方法流程圖，其包括以下步驟:步驟S100，劃分若干存量房估價(jià)區(qū)域；步驟S200，獲取同類(lèi)估價(jià)區(qū)域；步驟S300:獲取同類(lèi)存量房；步驟S400:獲取已交易存量房的實(shí)際交易價(jià)格；步驟S500:獲取已交易存量房的修正交易價(jià)格；步驟S600:對(duì)待估價(jià)存量房及其同類(lèi)存量房進(jìn)行估價(jià)。下文將對(duì)上述各步驟進(jìn)行詳細(xì)介紹。
[0010]在步驟SlOO中，劃分若干存量房估價(jià)區(qū)域，所述各個(gè)估價(jià)區(qū)域包含多套待估價(jià)存量房。由于估價(jià)區(qū)域劃分范圍越大，待估價(jià)的存量房數(shù)量就越多，存量房彼此之間的差異就越大，從而影響估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性。因此，在本實(shí)施例中，根據(jù)單個(gè)小區(qū)中存量房基本屬性的高相似性，選擇各個(gè)估價(jià)區(qū)域的最大單位為居住小區(qū)，最小單位為樓幢。
[0011]在步驟S200中獲取同類(lèi)估價(jià)區(qū)域，所述同類(lèi)估價(jià)區(qū)域是指上述若干估價(jià)區(qū)域中具有同類(lèi)屬性的多個(gè)估價(jià)區(qū)域。在本實(shí)施例中，可以根據(jù)土地等級(jí)、建筑結(jié)構(gòu)、建成年份、周邊環(huán)境等存量房樓幢屬性信息獲取所述同類(lèi)估價(jià)區(qū)域，使得某一同類(lèi)估價(jià)區(qū)域的所述估價(jià)區(qū)域具有較高的相似性。
[0012]在步驟S300中，在上述同類(lèi)估價(jià)區(qū)域中獲取同類(lèi)存量房，所述同類(lèi)存量房是指所述同類(lèi)估價(jià)區(qū)域中具有同類(lèi)屬性的多個(gè)存量房。在本實(shí)施例中，可以根據(jù)存量房所處的樓層、面積、朝向等存量房單體屬性信息獲取所述同類(lèi)存量房，使得某一同類(lèi)存量房的所有存量房具有較高的相似性。
[0013]在步驟S400中，獲取所述各個(gè)估價(jià)區(qū)域中已交易存量房的實(shí)際交易價(jià)格。考慮到房?jī)r(jià)隨時(shí)間、市場(chǎng)等因素會(huì)發(fā)生波動(dòng)，因此，在本實(shí)施例中，選擇所述各個(gè)估價(jià)區(qū)域中近十二個(gè)月以來(lái)成交存量房的實(shí)際交易價(jià)格。
[0014]在步驟S500中，對(duì)上述各個(gè)估價(jià)區(qū)域中已交易存量房的實(shí)際交易價(jià)格進(jìn)行修正，獲取所述已交易存量房的修正交易價(jià)格。由于存量房在交易時(shí)往往受到外界人為或非人為因素的干擾，致使存量房最終交易的價(jià)格與其真實(shí)價(jià)值存在一定偏差，因此，在本實(shí)施例中，根據(jù)以下公式計(jì)算所述修正交易價(jià)格:修正交易價(jià)格=已交易存量房契稅平均計(jì)稅價(jià)格X差價(jià)率，其中，差價(jià)率=(已交易存量房平均價(jià)格-已交易存量房的契稅平均計(jì)稅價(jià)格)/已交易存量房的契稅平均計(jì)稅價(jià)格X 100%。這樣求得的已交易存量房修正交易價(jià)格較接近其真實(shí)價(jià)格，對(duì)待估價(jià)存量房的價(jià)格評(píng)估才具有一定的參考意義。
[0015]在步驟S600中，選擇與待估價(jià)存量房屬性近似的已交易存量房，根據(jù)所述已交易存量房的修正交易價(jià)格計(jì)算所述待估價(jià)存量房及其同類(lèi)存量房的價(jià)格。優(yōu)選地，可選取與待估價(jià)存量房屬性近似的多個(gè)已交易存量房，對(duì)所述多個(gè)已交易存量房的修正交易價(jià)格求算術(shù)平均得到平均修正交易價(jià)格，并根據(jù)待估價(jià)存量房所處的樓層、面積、朝向、附近環(huán)境狀況等綜合因素計(jì)算所述待估價(jià)存量房，并可認(rèn)為其同類(lèi)存量房具有與其相同的價(jià)格。具體地，假設(shè)V為所述多個(gè)已交易存量房的平均修正交易價(jià)格，L為與所述待估價(jià)存量房所處的樓層、面積、朝向等綜合因素相關(guān)的修正系數(shù)，最終，所述待估價(jià)存量房的評(píng)估價(jià)格P可由式:P=VX (1+L)。
[0016]本發(fā)明提出的基于市場(chǎng)比較法的存量房批量估價(jià)方法基于已交易的存量房歷史數(shù)據(jù)，并結(jié)合存量房的自身基本屬性對(duì)待估價(jià)存量房進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，使得估價(jià)結(jié)果具有較高的準(zhǔn)確性。同時(shí)本發(fā)明可借助計(jì)算機(jī)進(jìn)行輔助批量估價(jià)，極大地提高了估價(jià)的效率、節(jié)省了成本，同時(shí)估價(jià)機(jī)制透明、在一定程度上防止了腐敗現(xiàn)象的滋生。[0017]雖然本發(fā)明參照當(dāng)前的較佳實(shí)施方式進(jìn)行了描述，但本領(lǐng)域的技術(shù)人員應(yīng)能理解，上述較佳實(shí)施方式僅用來(lái)說(shuō)明本發(fā)明，并非用來(lái)限定本發(fā)明的保護(hù)范圍，任何在本發(fā)明的精神和原則范圍之內(nèi)，所做的任何修飾、等效替換、改進(jìn)等，均應(yīng)包含在本發(fā)明的權(quán)利保護(hù)范圍之內(nèi)。
【權(quán)利要求】
1.一種基于市場(chǎng)比較法的存量房批量估價(jià)方法，包括以下步驟: 步驟一:劃分若干存量房估價(jià)區(qū)域，所述各個(gè)估價(jià)區(qū)域包含多套待估價(jià)存量房； 步驟二:獲取同類(lèi)估價(jià)區(qū)域，所述同類(lèi)估價(jià)區(qū)域是指上述若干估價(jià)區(qū)域中具有同類(lèi)屬性的多個(gè)估價(jià)區(qū)域； 步驟三:在所述同類(lèi)估價(jià)區(qū)域中獲取同類(lèi)存量房，所述同類(lèi)存量房是指所述同類(lèi)估價(jià)區(qū)域中具有同類(lèi)屬性的多個(gè)存量房； 步驟四:獲取所述估價(jià)區(qū)域中已交易存量房的實(shí)際交易價(jià)格； 步驟五:對(duì)所述實(shí)際交易價(jià)格進(jìn)行修正，獲取所述已交易存量房的修正交易價(jià)格； 步驟六:選擇與待估價(jià)存量房屬性近似的已交易存量房，根據(jù)所述已交易存量房的修正交易價(jià)格計(jì)算所述待估價(jià)存量房及其同類(lèi)存量房的價(jià)格。
2.根據(jù)權(quán)利要求1所述的基于市場(chǎng)比較法的存量房批量估價(jià)方法，其特征在于，在步驟一中，所述各個(gè)估價(jià)區(qū)域的最大單位為居住小區(qū)，最小單位為樓幢。
3.根據(jù)權(quán)利要求1所述的基于市場(chǎng)比較法的存量房批量估價(jià)方法，其特征在于，在步驟二中，根據(jù)土地等級(jí)、建筑結(jié)構(gòu)、建成年份、周邊環(huán)境情況獲取所述同類(lèi)估價(jià)區(qū)域。
4.根據(jù)權(quán)利要求1所述的基于市場(chǎng)比較法的存量房批量估價(jià)方法，其特征在于，在步驟五中，根據(jù)以下公式計(jì)算所述修正交易價(jià)格:修正交易價(jià)格=已交易存量房契稅平均計(jì)稅價(jià)格X差價(jià)率，其中，差價(jià)率=(已交易存量房平均價(jià)格-已交易存量房的契稅平均計(jì)稅價(jià)格)/已交易存量房的契稅平均計(jì)稅價(jià)格X 100%。
5.根據(jù)權(quán)利要求1所述的基于市場(chǎng)比較法的存量房批量估價(jià)方法，其特征在于，在步驟六中，選擇與待估價(jià)存量房屬性近似的多個(gè)已交易存量房，對(duì)所述多個(gè)已交易存量房的修正交易價(jià)格求算術(shù)平均得到平均修正交易價(jià)格，并根據(jù)待估價(jià)存量房所處的樓層、面積、朝向計(jì)算所述待估價(jià)存量房及其同類(lèi)存量房的價(jià)格。
【文檔編號(hào)】G06Q30/02GK103886477SQ201210563033
【公開(kāi)日】2014年6月25日 申請(qǐng)日期:2012年12月22日 優(yōu)先權(quán)日:2012年12月22日
【發(fā)明者】簡(jiǎn)志堅(jiān), 胡金星, 李曉明 申請(qǐng)人:中國(guó)科學(xué)院深圳先進(jìn)技術(shù)研究院