專利名稱：高級(jí)抵押借款診斷分析的方法和設(shè)備的制作方法
技術(shù)領(lǐng)域：
本發(fā)明涉及不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)和抵押貸款，并且更具體的涉及一種用于 評(píng)估由于持有與特定資產(chǎn)或資產(chǎn)組相關(guān)的債權(quán)在發(fā)生違約時(shí)的敞口風(fēng) 險(xiǎn)，以及可能的再貸款和業(yè)主一方借另外貸款的可能性。
背景技術(shù)：
不動(dòng)產(chǎn)的貸方通常同時(shí)持有大量抵押。這些抵押個(gè)別地或集體地 具有各種特性，或多或少的表現(xiàn)下述情況的可能性借方違約、或者 在借方違約的情況下將對(duì)貸方產(chǎn)生損失、或者另一方面在貸款約定期 限完成之前貸款被償還。這些抵押還具有各種特性，或多或少的表現(xiàn) 下述情況的可能性借方將尋求再貸款或申請(qǐng)另外的貸款。特定貸方 確定對(duì)這些貸款償還的可能性、或者違約的可能性、或者在違約的情 況下的損失，由此來單獨(dú)評(píng)估每筆貸款。這種考慮可包括借方的信用 度、償還歷史、當(dāng)前巿場(chǎng)趨勢(shì)以及很多其它變數(shù)。對(duì)于貸方來說這種 處理是非常耗時(shí)和昂貴的。此外，還因?yàn)榇蠖鄶?shù)抵押貸方持有大量債 權(quán)而使得這種處理變得更加困難。
因?yàn)樾枰獙?duì)于由于貸方持有的單獨(dú)或多個(gè)抵押的敞口產(chǎn)生的違約 的情況下的損失的風(fēng)險(xiǎn)做出快速、精確和成本低廉的評(píng)估，并且提供 對(duì)于借方尋求再貸款和追加抵押貸款的傾向的一些度量，所以提供了 本發(fā)明。本發(fā)明使得貸方能夠快速地估計(jì)單獨(dú)資產(chǎn)或資產(chǎn)群的可能損 失風(fēng)險(xiǎn)，并且估計(jì)借方尋求再貸款或追加抵押貸款地傾向。本發(fā)明相 對(duì)于現(xiàn)有技術(shù)的改進(jìn)在于不需要獲得資產(chǎn)的購(gòu)買出價(jià)、出售價(jià)格或估 價(jià)。在給定貸方持有抵押的大量資產(chǎn)時(shí)，任何這些選項(xiàng)都是不現(xiàn)實(shí)的。 評(píng)估也是代價(jià)昂貴的，并且僅當(dāng)資產(chǎn)被實(shí)際出售時(shí)才能得知出售價(jià)格。 本發(fā)明的方法提供成本低廉、快速、高度精確和靈敏的方式來判斷在
資產(chǎn)或資產(chǎn)群違約的情況下由于敞口產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，或者資產(chǎn)的價(jià)值和 公開度，以及資產(chǎn)業(yè)主再貸款或追加借款的質(zhì)量。
本發(fā)明相對(duì)于現(xiàn)有技術(shù)的改進(jìn)在于其精度、簡(jiǎn)單性、成本、其精 巧性和靈敏度。本發(fā)明還可使抵押貸方根據(jù)一些度量或根據(jù)設(shè)定百分 比指定其想要的安全等級(jí)?，F(xiàn)有技術(shù)中沒能執(zhí)行在此描述的相同功能 和過程。更為顯著的是，現(xiàn)有技術(shù)中沒有結(jié)合了附加方法的有用診斷 工具，先前公開的未決專利申請(qǐng)中，該申請(qǐng)由與本申請(qǐng)相同的申請(qǐng)人 所持有，題目是"用于為自動(dòng)估價(jià)模型建立預(yù)測(cè)標(biāo)準(zhǔn)偏差的方法和裝
置"，其是在2004年9月17日分別提交為附加和有價(jià)值整體的申請(qǐng) 號(hào)為10/944,593的專利申請(qǐng)。而且，使用在2004年7月16日提交的 申請(qǐng)?zhí)枮?0/892,618的題為"用于不動(dòng)產(chǎn)的空時(shí)估價(jià)的方法和裝置" 的未決專利申請(qǐng)建立的數(shù)據(jù)層可用于優(yōu)選實(shí)施例中。

發(fā)明內(nèi)容
根據(jù)本發(fā)明，描述了一種方法和裝置，對(duì)一個(gè)或多個(gè)資產(chǎn)檢測(cè)它 們的敞口風(fēng)險(xiǎn)，其中敞口風(fēng)險(xiǎn)是使用從上述現(xiàn)有技術(shù)中輕松獲得的多 個(gè)數(shù)據(jù)組所得到的在違約的情況下貸方損失的可能性的指示。該風(fēng)險(xiǎn) 不表示任何實(shí)際概率，而是某種程度上關(guān)于或等同于概率的度量。本 發(fā)明結(jié)合(1)針對(duì)資產(chǎn)或資產(chǎn)群的所欠當(dāng)前貸款余額，(2)貸方所 想要的"安全裕度"，(3)對(duì)象資產(chǎn)(subject property)的自動(dòng)估價(jià) 模型(AVM)估價(jià)以及(4)對(duì)于該資產(chǎn)的所述自動(dòng)估價(jià)的預(yù)測(cè)標(biāo)準(zhǔn)偏 差，如在2004年9月17日提交的申請(qǐng)?zhí)枮?0/944,593的由與本申請(qǐng) 相同的申請(qǐng)人持有的題為"用于為自動(dòng)估價(jià)模型建立預(yù)測(cè)標(biāo)準(zhǔn)偏差的 方法和裝置"的未決專利申請(qǐng)中所描述的。在優(yōu)選實(shí)施例中，本發(fā)明 的方法和裝置將這四個(gè)數(shù)據(jù)組結(jié)合到對(duì)特定貸款或貸款群的違約情況 下的損失風(fēng)險(xiǎn)的度量。考慮貸方關(guān)于每個(gè)單獨(dú)貸款或貸款群所想要的 安全裕度來建立這種度量。該診斷結(jié)果對(duì)于貸方或其它用戶用于評(píng)估 借方是否會(huì)再貸款或?qū)で笠延薪璺交蚱渌璺降淖芳淤J款的目的來說 是很有用的。屬于用于抵押安全的抵押"聯(lián)盟"的公司也可從本發(fā)明
中得到實(shí)際利益。
在優(yōu)選實(shí)施例中，使用該方法和裝置建立的診斷按季度或按月更 新。在可替換實(shí)施例中診斷可在任意時(shí)間段之后更新，甚至在需要的 特定日期更新。這些診斷不僅考慮在優(yōu)選實(shí)施例中使用的四個(gè)因素， 而且還估計(jì)自動(dòng)估價(jià)模型估價(jià)的精確度以及貸方在設(shè)置安全裕度時(shí)的 主動(dòng)性。例如，安全裕度不需要被設(shè)置為恒定數(shù)量或百分比。根據(jù)借 方的還款記錄、信用分值以及多個(gè)其它因素，可以有不同的安全裕度。
本發(fā)明可被用于建立用于個(gè)別資產(chǎn)的度量，并且隨后把這些概率 聚集成應(yīng)用到資產(chǎn)群或資產(chǎn)投資組合的另一個(gè)度量。使用平均法則， 這些概率被用于產(chǎn)生"優(yōu)良"貸款貨幣值或總貸款余額的一部分，以 及"不良"貸款貨幣值或用于全部抵押資產(chǎn)群的總貸款余額的一部分。
例如，假設(shè)對(duì)于特定資產(chǎn)，敞口或"不良部分"是0.15 (或0.20等)， 其標(biāo)志著在貸款數(shù)額中有15% (或20%等)是"不良"。當(dāng)該資產(chǎn)貸 款與數(shù)千其它資產(chǎn)貸款結(jié)合時(shí)，每個(gè)貸款的"不良部分"被累加并且 該總和除以所有貸款一起的總數(shù)額。假設(shè)該相除的結(jié)果是0.17的份額 或17%。那么，根據(jù)平均法則，該貸款群的17%的值是"不良"而這 些貸款的83%的值是"優(yōu)良"。這些指標(biāo)都不是概率，而是基于自動(dòng) 估價(jià)和這些估價(jià)和理想"緩沖"的精確度估計(jì)的可能損失的指示。因 此，個(gè)別地，這并不意味著任何特定貸款將僅償還其83%的值，也不 意味著當(dāng)"優(yōu)良"部分被聚集時(shí)僅償還該值。而是建立的數(shù)量比如83 %或簡(jiǎn)單的83可被用于比較資產(chǎn)或資產(chǎn)群并且可被追蹤其改善或惡 化。相反的，如果有45的分值，那么這意味著總貸款值的45%是"優(yōu) 良"以及貸款值的55%是不良。這是相當(dāng)?shù)偷姆种?，但是其靈敏地基 于安全裕度、貸款先進(jìn)支付、自動(dòng)估價(jià)模型(AVM)估價(jià)精確度以及 貸方寬容度而變化。
這種分值信息對(duì)于想要理解他們當(dāng)前的供貸情況從而更好地計(jì)劃 或相應(yīng)地分配資源的貸方來說是非常有用的。例如，如果市場(chǎng)在低迷時(shí)期，使用本發(fā)明的方法，該分值將隨著時(shí)間或其他的等價(jià)因素減小。 在這種情況下，貸方想要增加他們想要的安全裕度來更充分地保護(hù)他 們自己免受在違約情況下的損失?？商鎿Q地，在上升行情或具有特定 "優(yōu)良償還"貸款客戶時(shí)，貸方想要降低安全裕度，因?yàn)槭袌?chǎng)或該個(gè) 體本身是相對(duì)安全的。這將為該資產(chǎn)或資產(chǎn)群產(chǎn)生較高的整體分值。 此外本發(fā)明的特征和優(yōu)點(diǎn)將通過閱讀以下附圖和對(duì)于本發(fā)明的詳細(xì)描 述被理解。


圖1是用于本發(fā)明方法中的數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)的總覽； 圖2是在執(zhí)行診斷的一次迭代所包括步驟的流程圖； 圖3a是描述用于示例情況的相關(guān)變化值的表； 圖3b是描述用于示例情況的計(jì)算指標(biāo)值的表； 圖3c是描述"優(yōu)良部分"和"不良部分"比率的計(jì)算的表； 圖4是采樣區(qū)域sigma單位百等分的表； 圖5是"安全裕度"實(shí)際值和自動(dòng)估價(jià)的表示； 圖6是"安全裕度"實(shí)際值和包括sigma單位的數(shù)據(jù)的自動(dòng)估價(jià) 的圖形表示；
圖7是特別參考示例情況的圖4中顯示的數(shù)據(jù)的圖形描述；
圖8a是描述附加示例情況的相關(guān)變化值的表；
圖8b是描述附加示例情況的計(jì)算指標(biāo)值的表；
圖8C是描述"不良部分"和"優(yōu)良部分"比率的計(jì)算的表；
圖9是附加示例情況中"安全裕度"、實(shí)際值和自動(dòng)估價(jià)的表示；
圖IO是在附加示例情況中"安全裕度"實(shí)際值和包括按sigma單
位的數(shù)據(jù)的自動(dòng)估價(jià)的表示；
圖11是特別參考附加示例情況的圖4中顯示的數(shù)據(jù)的圖形描述；
圖12是描述按購(gòu)買季度劃分的縣的安全分值數(shù)據(jù)的表；
圖13是描述對(duì)于資產(chǎn)群的"優(yōu)良部分"和"不良部分"比率的計(jì)
算的表；
圖14是描述按購(gòu)買季度劃分的不同縣的安全分值數(shù)據(jù)的表；
圖15是描述按資產(chǎn)價(jià)格四分位劃分的特定縣的安全分值數(shù)據(jù)的
表；
圖16是描述按資產(chǎn)價(jià)格十分位劃分的美國(guó)的安全分值數(shù)據(jù)的表；
圖n是描述按州劃分的美國(guó)的安全分值數(shù)據(jù)的表；
圖18是描述用于進(jìn)一步按購(gòu)買季度劃分的州的安全分值數(shù)據(jù)的
表；
圖19是描述用于僅參考2004的第四個(gè)季度的每個(gè)州的安全分值
數(shù)據(jù)的表。
具體實(shí)施例方式
首先參考圖1，描述了可被用于實(shí)踐本發(fā)明的數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)。在該數(shù) 據(jù)結(jié)構(gòu)中，描述了各個(gè)單元。這些單元可以是硬件或基于軟件的。在 不改變本發(fā)明的整體范圍的情況下可以以本領(lǐng)域技術(shù)人員公知的方式 添加更多單元或去除單元。在優(yōu)選實(shí)施例中，這些單元中的每一個(gè)使 用在至少一臺(tái)計(jì)算機(jī)上的至少一個(gè)操作系統(tǒng)軟件來實(shí)施。更通常的， 用箭頭連接的單元將在其它計(jì)算機(jī)上運(yùn)行。在該數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)中，計(jì)算處 理器100被用于執(zhí)行關(guān)于百分比和其它在產(chǎn)生這些診斷時(shí)所執(zhí)行的數(shù) 據(jù)操作的所有計(jì)算。時(shí)間數(shù)據(jù)存儲(chǔ)器102被用于存儲(chǔ)時(shí)間數(shù)據(jù)并且執(zhí) 行計(jì)算和自動(dòng)進(jìn)行運(yùn)行診斷的過程。如果本發(fā)明的方法通過硬件實(shí)施， 那么這可能是系統(tǒng)存儲(chǔ)器。如果本發(fā)明的方法作為運(yùn)行在操作系統(tǒng)上 的軟件來實(shí)施，那么將分配由操作系統(tǒng)保持和控制的系統(tǒng)存儲(chǔ)器。
輸入和輸出連接器104被用于與外部輸入和輸出設(shè)備比如監(jiān)視器 106、鍵盤和鼠標(biāo)108、打印機(jī)IIO或任何其它附加輸入和輸出112來 通信。數(shù)據(jù)庫(kù)連接器118被用于將診斷數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)連接到貸款數(shù)據(jù)數(shù)據(jù) 庫(kù)116。自動(dòng)估價(jià)模型連接器120被用于將診斷數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)連接到至少一 個(gè)自動(dòng)估價(jià)模型122。在優(yōu)選實(shí)施例中，該連接使用通過網(wǎng)絡(luò)利用擴(kuò)展 標(biāo)記語言(XML)以公知的形式傳輸?shù)臄?shù)據(jù)來形成。然而，可替換的 實(shí)施例可使用請(qǐng)求和發(fā)送該數(shù)據(jù)的可替換方式，例如直接的數(shù)據(jù)庫(kù)查 找。
現(xiàn)在參考圖2，描述了一種描述在為單個(gè)資產(chǎn)建立貸款診斷時(shí)所 涉及的步驟。在該方法的優(yōu)選實(shí)施例中的第一步是收集相關(guān)數(shù)據(jù)124。 這包括收集總貸款余額一一針對(duì)該資產(chǎn)的所有貸款的總余額一一以及 對(duì)象資產(chǎn)的自動(dòng)估價(jià)。在優(yōu)選實(shí)施例中，貸款余額是針對(duì)該資產(chǎn)的所
有貸款的總貸款余額。這還包括為自動(dòng)估價(jià)收集預(yù)測(cè)標(biāo)準(zhǔn)偏差(standard deviation)。預(yù)測(cè)標(biāo)準(zhǔn)偏差提供自動(dòng)估價(jià)做出的估價(jià)誤差的可能標(biāo)準(zhǔn)偏 差的度量。這在2004年9月17日提交的申請(qǐng)?zhí)枮?0/944,593的由與 本申請(qǐng)相同的申請(qǐng)人持有的題為"用于為自動(dòng)估價(jià)模型建立預(yù)測(cè)標(biāo)準(zhǔn) 偏差的方法和裝置"的未決專利申請(qǐng)中描述。預(yù)測(cè)標(biāo)準(zhǔn)偏差可在每次 對(duì)對(duì)象資產(chǎn)做出請(qǐng)求時(shí)計(jì)算。而且，自動(dòng)估價(jià)可在做出每個(gè)請(qǐng)求時(shí)估 計(jì)。然而，這不是最佳的。通常，在優(yōu)選實(shí)施例中，本申請(qǐng)的方法將 利用已有數(shù)據(jù)庫(kù)比如在2004年7月16日提交的申請(qǐng)?zhí)枮?0/892,618 的由與本申請(qǐng)相同的申請(qǐng)人持有的題為"用于不動(dòng)產(chǎn)的空時(shí)估價(jià)的方 法和裝置"的未決專利申請(qǐng)中描述的空時(shí)(spatiotemporal)數(shù)據(jù)庫(kù)， 使用數(shù)據(jù)庫(kù)連接器118和自動(dòng)估價(jià)的自動(dòng)估價(jià)模型連接器120(參見圖 1)以及對(duì)于對(duì)象資產(chǎn)的預(yù)測(cè)便準(zhǔn)偏差，消除對(duì)于在為每個(gè)對(duì)象資產(chǎn)提 供診斷之前的附加計(jì)算和估計(jì)的需要。在此有用的數(shù)據(jù)組可使用在 2004年7月16日提交的申請(qǐng)?zhí)枮?0/892,618的由與本申請(qǐng)相同的申請(qǐng) 人持有的未決專利申請(qǐng)中描述的方法來計(jì)算。
下一步是計(jì)算敞口值(步驟126)。在該步驟中，安全裕度(百 分比)被用于計(jì)算敞口值。敞口值(exposure value)是貸方為保證在 發(fā)生違約時(shí)他們自身不會(huì)在該資產(chǎn)上損失錢財(cái)而希望該資產(chǎn)被估價(jià)為 除了該貸款數(shù)量之外還增加特定數(shù)量的貨幣值或百分比。這種增加值 或百分比就是"安全裕度(margin of safety)"?？砂寻踩６仍O(shè)置為 一個(gè)常數(shù)，比如"10%"，或可根據(jù)借方貸款表現(xiàn)、借方信用分值、 預(yù)期的市場(chǎng)價(jià)格和經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)或其它因素來改變。它實(shí)際上是關(guān)于貸款 數(shù)量的額外費(fèi)用，考慮了與資產(chǎn)的喪失抵押品贖回權(quán)相關(guān)聯(lián)的意外費(fèi) 用。接著，確定該敞口值為對(duì)于該資產(chǎn)的"轉(zhuǎn)折點(diǎn)"(步驟128)。轉(zhuǎn)
折點(diǎn)是一個(gè)貨幣量，超過該量的估價(jià)對(duì)于貸方是"優(yōu)良"并且在該轉(zhuǎn) 折點(diǎn)之下的估價(jià)對(duì)于貸方是"不良"。"優(yōu)良"情況意味著貸方是受 保護(hù)的，該資產(chǎn)的價(jià)值多于貸款量加上安全裕度，而"不良"情況意 味著該資產(chǎn)的價(jià)值低于貸款量加上安全裕度。下一步是計(jì)算敞口變化 (步驟130)。該敞口變化是敞口值和自動(dòng)估價(jià)之間的差值除以敞口值。 該百分比值差異的結(jié)果要么是正的要么是負(fù)的。
隨后敞口變化除以預(yù)先產(chǎn)生或?qū)τ谠撋暾?qǐng)實(shí)時(shí)產(chǎn)生的預(yù)測(cè)標(biāo)準(zhǔn)偏
差，對(duì)特定估價(jià)把敞口變化轉(zhuǎn)換為sigma單位的敞口變化(步驟132)。 最終，査詢以sigma單位測(cè)量的變化百等分表來找到與sigma單位的敞 口變化相關(guān)聯(lián)的百等分，隨后產(chǎn)生安全分值(步驟134)。該百等分就 是該貸款的"優(yōu)良"部分，并且該貸款的"不良"部分是100— (減去) 安全分值。這是最后的步驟，其中確定了優(yōu)良和不良部分(步驟135)。 這將使得安全分值等于"優(yōu)良"百分比。該安全分值在將貸款或貸款 群與其它貸款或貸款群比較風(fēng)險(xiǎn)時(shí)是有用的。
該過程最好通過示例的方式來解釋。參考圖3a描述了示例資產(chǎn)數(shù) 據(jù)。按特定郵政編碼，在五個(gè)月之前一座房子被以$800,000的出售價(jià) 格購(gòu)買，如單元136所示。如單元138所示，貸款量的總余額是$790，000。 如單元140所示，自動(dòng)估價(jià)模型估價(jià)資產(chǎn)的當(dāng)前價(jià)值是$929，000。貸方 已請(qǐng)求10%的"安全裕度"，如單元142所示。安全裕度是貸方為了 "安全"而希望的該資產(chǎn)價(jià)值中除了該貸款余額之外的量。貸方通常 在不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)中尋求這種安全裕度來處理資產(chǎn)的喪失抵押品贖回權(quán)和 再出售的典型成本、喪失抵押品贖回權(quán)的資產(chǎn)必須出售的一般"喪失 抵押品贖回權(quán)折扣"以及關(guān)于資產(chǎn)的可能違約的任何其它成本。
安全裕度可以任意設(shè)置，如在本例子中是10%。其它可能的百分 比范圍是0%到25%，盡管大于25%的百分比是可能的，但是它們不 可能被貸方選擇。在本發(fā)明的優(yōu)選方法中，貸方根據(jù)他們的喜好設(shè)置 一個(gè)值。在另一個(gè)實(shí)施例中，在個(gè)別資產(chǎn)上的安全裕度可通過關(guān)于特 定地理區(qū)域中違約數(shù)量、資產(chǎn)購(gòu)買者的信用度、資產(chǎn)購(gòu)買者的當(dāng)前和 過去償還貸款的歷史或者可表達(dá)違約可能性的任意數(shù)量的其它個(gè)性化 因素的一些計(jì)算來設(shè)置。當(dāng)該個(gè)人表現(xiàn)了某種對(duì)償還的無能力或者當(dāng) 資產(chǎn)或鄰近物的價(jià)值受到顯著負(fù)面影響時(shí)，該計(jì)算可選擇較高的安全 裕度。例如當(dāng)借方具有優(yōu)秀的償還歷史或者在該區(qū)域中的價(jià)值被看好 快速增長(zhǎng)時(shí)可使用較低的安全裕度。
再次參考圖2和3b，下一步的第一部分，從圖2描述了計(jì)算指標(biāo) (步驟126)。在該步驟的第一部分中，未償還貸款余額$790,000 (單 元138中)和10%的安全裕度(單元142中)被用于建立$877，778的 敞口值，如單元144所示。該計(jì)算通過用未償還貸款余額除以1減去 安全裕度來完成，$790，000/(1-.10)=$877，778，如單元144所示。該敞 口值是貸方期望的該資產(chǎn)的最小值的表示。這種最小值表達(dá)了唯一特 性，單調(diào)性。這種特性意味著任何在$877，778或之上的房屋價(jià)值對(duì)于 貸方來說是優(yōu)良或有利的情況。而任何$877,778之下的房屋價(jià)值對(duì)于 貸方來說是不良或不利的情況。后者的情況表示了這樣的房屋價(jià)值， 它使得在該資產(chǎn)出售時(shí)貸方不能收回貸款全額償還。前者的情況，即 $877,778或之上的房屋價(jià)值，表示了這樣的價(jià)值，當(dāng)在抵押品拍賣的 資產(chǎn)出售時(shí)預(yù)期貸方能夠收回貸款的全額償還。該價(jià)值被確定為對(duì)于 該資產(chǎn)和貸款的"轉(zhuǎn)折點(diǎn)"(步驟128)。
下一步是使用已經(jīng)在優(yōu)選實(shí)施例中計(jì)算的sigma(預(yù)測(cè)標(biāo)準(zhǔn)偏差)。 每個(gè)sigma與根據(jù)對(duì)象資產(chǎn)的區(qū)域和資產(chǎn)特性的自動(dòng)估價(jià)相關(guān)聯(lián)。在優(yōu) 選實(shí)施例中，已經(jīng)指定了對(duì)象資產(chǎn)的估價(jià)?？商鎿Q的，可在每次為特 定資產(chǎn)計(jì)算診斷時(shí)計(jì)算該估價(jià)。然而，在可替換實(shí)施例中，Sigma可使 用任意預(yù)定區(qū)域中的估價(jià)來定義。其它合理的地理區(qū)域包括國(guó)家、州、 縣或城市。
還可使用具有交替定義的多個(gè)縣和其它非連續(xù)的資產(chǎn)群，比如本 國(guó)價(jià)值多于S600，000的所有房屋或者在美國(guó)境內(nèi)在三個(gè)郵政編碼區(qū)內(nèi)
的所有房屋，或者在美國(guó)境內(nèi)或某個(gè)縣內(nèi)的估價(jià)最高或最低四分之一 的所有房屋。通過現(xiàn)有技術(shù)中很好定義的方法計(jì)算的自動(dòng)估價(jià)精確度
比如信用度的測(cè)量可用于分配sigma或預(yù)測(cè)標(biāo)準(zhǔn)偏差?？墒褂脤?duì)于其可 獲得數(shù)據(jù)的任意資產(chǎn)群。其子劃分可基于任意基礎(chǔ)，盡管在優(yōu)選實(shí)施 例中使用地理區(qū)域。
在該例子中，在該情況下計(jì)算為用于加利福尼亞整個(gè)Orange縣的 單個(gè)百分比的用于該區(qū)域的預(yù)定sigma如在單元146中所示是11.4%。 然而，在預(yù)定實(shí)施例中，如在由與本申請(qǐng)相同的申請(qǐng)人持有的在2004 年7月16日提交的申請(qǐng)?zhí)枮?0/892,618的未決專利申請(qǐng)中描述的，通 過使用資產(chǎn)類別的再劃分。使用這種方法，sigma可實(shí)際按逐個(gè)資產(chǎn)來 計(jì)算。因此，在優(yōu)選實(shí)施例中，將對(duì)于對(duì)象資產(chǎn)或各資產(chǎn)都產(chǎn)生或確 定所使用的每個(gè)sigma。
接著，對(duì)于對(duì)象資產(chǎn)計(jì)算敞口變化(步驟130)。敞口變化等于 自動(dòng)估價(jià)模型減去敞口值，再除以敞口值。這是對(duì)于自動(dòng)估價(jià)模型估 價(jià)與敞口值差異的一種度量。其參考差值將二者之間的百分比差值建 立為敞口值的百分比。在該例子中，如單元148所示，敞口值是 ($929,000-$877，778) /$877，778或5.84%。因此，假設(shè)自動(dòng)估價(jià)模型 估價(jià)是完全正確的，那么資產(chǎn)的價(jià)值超過安全保障5.84%。然而，自動(dòng) 估價(jià)模型在精確度上會(huì)變化，典型地從資產(chǎn)的"真實(shí)值"的6%到15% 上下浮動(dòng)。為了給出這種精確度的測(cè)量，開發(fā)了引用的在先申請(qǐng)中的 預(yù)測(cè)標(biāo)準(zhǔn)偏差。
下一步是計(jì)算以sigma單位的敞口變化(步驟132) 。 sigma單位 在有與本申請(qǐng)具有相同申請(qǐng)人擁有的在2004年9月17日提交的申請(qǐng) 號(hào)為10/944,593的未決專利申請(qǐng)中描述。為了達(dá)到這個(gè)目的，敞口變 化對(duì)于資產(chǎn)或資產(chǎn)群被除以預(yù)定sigma。在該例子中，對(duì)于資產(chǎn)的該預(yù) 定sigma被分配為11.4%以及敞口變化是5.84%。因此，如單元150所 示的是5.84%/11.4%=0.5122 sigma單位。隨后該值被四舍五入從而使用
圖4所示的查找表快速地確定該數(shù)量對(duì)應(yīng)到什么百等分。將0.5122四 舍五入到最接近的兩位數(shù)小數(shù)點(diǎn)形成了如圖3b的單元152所示的0.51 sigma單位的敞口變化。
下一步是使用查找表確定安全分值(步驟134)。圖4中的表與 圖10所示的2004年9月17號(hào)提交的上述專利申請(qǐng)?zhí)枮?0/944,593的 表是相同的。如在上述專利申請(qǐng)中更加充分闡述的，在以sigma單位測(cè) 量的估價(jià)變化是對(duì)于資產(chǎn)或資產(chǎn)群除以預(yù)測(cè)標(biāo)準(zhǔn)偏差(形成"以sigma 單位")的變化(隨后被分到某個(gè)百等分)。在2004年9月17日提 交的申請(qǐng)?zhí)枮?0/944,593的在先申請(qǐng)中，sigma單位被用于確定百等分。 然而，在本發(fā)明中，類似于圖4中的預(yù)計(jì)算的表或數(shù)據(jù)庫(kù)與在此計(jì)算 的sigma單位值一起使用。在優(yōu)選實(shí)施例中的該預(yù)計(jì)算的數(shù)據(jù)庫(kù)會(huì)在字 面上包括可在一個(gè)國(guó)家內(nèi)獲得數(shù)據(jù)的每個(gè)資產(chǎn)。在以sigma單位的大的 (以及正的)敞口值使得那些可能真實(shí)值的較大百分比是安全的。
現(xiàn)在參考圖4，如圖所示，使用以sigtna單位表測(cè)量的自動(dòng)估價(jià)模 型估價(jià)的變化的預(yù)計(jì)算百等分分布表，可確定與上述sigma單位值相關(guān) 聯(lián)的百等分。在優(yōu)選實(shí)施例中，這些數(shù)據(jù)按月或按季度對(duì)于整個(gè)國(guó)家 來計(jì)算?？商鎿Q的，可使用不同的更新時(shí)間段，比如按半年或按年度。 還可替換地，盡管略不精確，計(jì)算表可類似于圖4中描述的，但是對(duì) 于更小的資產(chǎn)群。這將沒那么精確，因?yàn)樗鼈儠?huì)包含更少的資產(chǎn)，并 且因此是sigma單位測(cè)量變化的不太精確的表示。在圖4中描述的示例 表中，0.511的sigma單位值在第77個(gè)(在單元154中)和第78個(gè)(在 單元156中)百等分之間。使用線性插值，可找到更精確的值。在該 例子中，我們可假設(shè)它在第78個(gè)百等分。
現(xiàn)在參考圖5，以上通過數(shù)字和使用表的步驟還可用圖形顯示。 $790,000的貸款余額在單元158中示出，并且單元162中示出自動(dòng)估 價(jià)。使用10%的安全裕度的在單元164中計(jì)算敞口值并且在單元160 中示為$877，778。敞口變化在單元166中計(jì)算為等于5.84%。該5.84%
是敞口值和自動(dòng)估價(jià)模型估價(jià)之間差值相對(duì)于所計(jì)算敞口值的百分 比。
接著參考圖6，在單元160中示出了$877，778的相同敞口值，在 單元162中示出了$929,000的自動(dòng)估價(jià)模型估價(jià)。在單元166中描述 和計(jì)算了 5.84%的敞口變化，這通過用敞口值$877,778減自動(dòng)估價(jià)模型 估價(jià)$929,000并隨后除以相同敞口值$877,778。在得到sigma單位的值 的最終步驟中，5.84%的敞口變化除以為該區(qū)域預(yù)計(jì)算的sigma，在這 種情況下是11.4%。得到按sigma單位的0.51的敞口變化。隨后在類 似于圖4所描述的表中查找該變化來確定相關(guān)百等分。在這種情況下， 該百等分在第77個(gè)和78個(gè)百等分之間。為了該示例的目的，我們假 設(shè)以上的值是在第78個(gè)百等分。
使用這種百等分和sigma單位的敞口變化，貸方可建立對(duì)于未償 還的債權(quán)持有的風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)。貸方在沒有首先出售資產(chǎn)的情況下不會(huì)知 道對(duì)象資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。然而，敞口變化是已知的，假定未償貸款數(shù) 量已知并且自動(dòng)估價(jià)模型估價(jià)己知，并且因此在給定地理區(qū)域中對(duì)于 該自動(dòng)估價(jià)模型的以sigma單位的變化也是己知。因此，使用所計(jì)算的 sigma單位的敞口變化，即上述的0.51，貸方就可知道關(guān)于該資產(chǎn)的多 個(gè)事實(shí)。首先，貸方知道如果真實(shí)價(jià)值(資產(chǎn)如果出售的價(jià)值)大于 敞口值$877，778，那么sigma單位的敞口變化將小于0.51，如果真實(shí)價(jià) 值大于被認(rèn)為固定在$929，000的自動(dòng)估價(jià)模型估價(jià)，sigma單位的敞口 變化甚至可能是負(fù)的。反之，貸方知道如果對(duì)象資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值小于 $877,778，考慮到自動(dòng)估價(jià)模型估價(jià)保持固定在$929,000，那么以sigma 單位的敞口變化將大于0.51。
如果真實(shí)價(jià)值大于$877,778，那么貨幣的敞口變化將更少，因?yàn)?真實(shí)價(jià)值更接近于自動(dòng)估價(jià)價(jià)值。這也會(huì)將sigma單位的敞口變化減小 到小于0.51的某個(gè)值，如果真實(shí)價(jià)值超過$929，000的自動(dòng)估價(jià)價(jià)值， sigma單位的敞口變化甚至可能變成負(fù)的。所以，例如，在該例子中，
如果資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值實(shí)際上大于$929,000的自動(dòng)估價(jià)模型估價(jià)，那么 按數(shù)值和按sigma單位的敞口變化都是負(fù)的。這意味著有可能大大超過 了覆蓋貸款值和貸方安全裕度的足夠值。這種情況對(duì)于貸方是有利的。 反之，如果自動(dòng)估價(jià)模型估價(jià)是$929,000并且真實(shí)價(jià)值小于$877,778， 那么貨幣的敞口值將大于之前的值，因?yàn)樵谧詣?dòng)估價(jià)模型估價(jià)和真實(shí) 價(jià)值之間具有較大的差異。在這種情況下，其將形成大于0.51的sigma 單位的變化。這種情況對(duì)于貸方是不利的，意味著沒有足夠的價(jià)值覆 蓋資產(chǎn)違約情況下的貸款。
對(duì)于對(duì)象資產(chǎn)所計(jì)算的sigma單位的敞口變化也顯示上述資產(chǎn)的 單調(diào)特性。這意味著按sigma單位的0.51的值是優(yōu)良(對(duì)于貸方是有 利的)和不良(對(duì)于貸方是不利的)情況之間的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。因此，大于 0.51的任何sigma單位的敞口變化對(duì)于貸方是不良情況，并且小于0.51 的任何sigma單位的敞口變化對(duì)于貸方是優(yōu)良情況。如果sigma單位的 敞口變化大于0.51，那么這意味著資產(chǎn)的價(jià)值少于總貸款量加上安全 裕度的情況更有可能。反之，如果以sigma單位的敞口變化小于0.51， 那么這意味著資產(chǎn)的價(jià)值至少等于總貸款量加上安全裕度的情況更有 可能。如上所述，使用圖4中的表和0.51的sigma單位的敞口變化， 確定該百等分近似為78。這意味著近似于78%的sigma單位的估價(jià)變 化是0.51或更小。這意味著對(duì)于資產(chǎn)在計(jì)算的安全裕度的"安全分值" 是78。
參考圖7，示出了以sigma單位測(cè)量的估價(jià)變化的分布。這是圖4 中所示數(shù)據(jù)的圖表。在該例子中，示出了轉(zhuǎn)折點(diǎn)0.51。這對(duì)應(yīng)于一個(gè) 點(diǎn)，使用圖4，其中總區(qū)域的78%在對(duì)貸方有利的一側(cè)以及總區(qū)域的 22%在對(duì)貸方不利的一側(cè)。這是對(duì)于對(duì)象資產(chǎn)的這種自動(dòng)估價(jià)的表示， 在該例子中給定貸方的安全裕度和提供的數(shù)據(jù)相對(duì)于"風(fēng)險(xiǎn)"有較大 可能性是"安全"的。
該安全分值78不表示貸款將被償還的概率或者違約的概率。它僅
表示貸方由于某種理由持續(xù)持有該債權(quán)有多安全的分值，其越高越好。 因此，這種表示僅當(dāng)和其它安全分值比較時(shí)才有用。然而，確定哪些 貸款比所持有的其它債權(quán)更安全也是有用的。這種安全分值的范圍可
從零到一百，盡管在優(yōu)選實(shí)施例中人為限制到5 — 95或10 — 90。為了
貸方使用的目的，這些計(jì)算的結(jié)果是清楚的，高的安全分值對(duì)于貸方 是有利的并且低的安全分值對(duì)于貸方是不利的。
這種處理對(duì)于貸方的益處是多方面的。首先，該處理可很快完成。 其不需要評(píng)估資產(chǎn)或者做出任何努力來確定該評(píng)估的精確性?？稍诿?月或每季快速和低廉地計(jì)算和檢查安全分值。本發(fā)明的方法考慮了在 自動(dòng)估價(jià)中存在一些不精確的事實(shí)并且相應(yīng)進(jìn)行調(diào)整。自動(dòng)估價(jià)模型
估價(jià)、預(yù)測(cè)標(biāo)準(zhǔn)偏差(sigma)以及以sigma單位表的變化將在對(duì)屬于 特定資產(chǎn)的數(shù)據(jù)做出任何請(qǐng)求之前計(jì)算。因此，對(duì)于該方法，收集這 兩種數(shù)據(jù)所需要的計(jì)算時(shí)間和成本就是可忽略的。因此，該方法是非 ?？焖俸偷统杀镜?。開始該過程所需要的輸入對(duì)于貸方來說也是可簡(jiǎn) 單和輕松獲得的，在該優(yōu)選實(shí)施例中僅需要未償還貸款余額以及用 于對(duì)象資產(chǎn)的安全裕度。安全分值對(duì)于貸款余額的差值、自動(dòng)估價(jià)模 型估價(jià)、自動(dòng)估價(jià)模型估價(jià)精確性和安全裕度是非常靈敏的。最終， 度量也是容易理解的，所以貸方將能夠容易地比較大量單獨(dú)資產(chǎn)或資 產(chǎn)群的安全分值。
現(xiàn)在參考圖8a，描述了另一個(gè)例子。在這種情況下，房屋的出售 價(jià)格是$319，000，如單元174所示，并且總剩余貸款余額也是$319,000， 如單元176所示。該資產(chǎn)的自動(dòng)估價(jià)是$333，000，如單元178所示，并 且貸方請(qǐng)求的安全裕度是10%，如單元180所示。
現(xiàn)在參考圖8b，就像圖2中單元126需要的步驟那樣描述了示例 計(jì)算指標(biāo)。敞口值通過將未償還貸款余額除以一 (1)減去安全裕度來 計(jì)算。在該例子中，如單元182中所示是$319，000/(1-0.10) = $354,000。 接著，在優(yōu)選實(shí)施例中，在已經(jīng)計(jì)算和存儲(chǔ)的數(shù)據(jù)庫(kù)中査找與給定估
價(jià)相關(guān)的預(yù)定sigma。在可替換的實(shí)施例中，可在該過程的這一點(diǎn)計(jì)算 sigma，盡管這樣做是非常低效的。在該例子中，sigma可再次根據(jù)縣 級(jí)信息指定為11.4%。然而，在優(yōu)選實(shí)施例中，可基于其它因素比如估 價(jià)的信用度分值、對(duì)象資產(chǎn)的市場(chǎng)分級(jí)水平以及其它因素來對(duì)該對(duì)象 資產(chǎn)估價(jià)更具體的指定sigma。隨后通過將自動(dòng)估價(jià)模型估價(jià)減去敞口 值再除以敞口值來計(jì)算敞口變化。在該例子中，如單元188中所述是 ($333,000-$354,000) /$333，000=-6.05%。為了得到sigma單位的敞口 變化，敞口變化除以預(yù)指定的sigma，不管是對(duì)給定區(qū)域把sigma指定 為具有單獨(dú)值，還是由于在指定sigma中的資產(chǎn)子分類的細(xì)粒度特性所 導(dǎo)致的按逐個(gè)資產(chǎn)或幾乎按逐個(gè)資產(chǎn)來指定。在該例子中，如單元188 中所述是-6.05%/11.4%=-0.5307。這被四舍五入為兩位數(shù)并且如單元 190所示得到-0.53。當(dāng)圖4中所述表的查找到單元192所示的第34個(gè) 百等分時(shí)，sigma單位的敞口變化-0.53對(duì)應(yīng)于sigma單位的變化的百等 分。這意味著如上所述，該貸款具有34的安全分值。即僅在曲線之下 的34%的區(qū)域?qū)τ谫J方是有利的并且在曲線之下的66%的區(qū)域?qū)τ谫J 方是不利的。這是一個(gè)低的安全分值。這是有意義的，因?yàn)橘Y產(chǎn)的估 價(jià)僅僅稍微超過整個(gè)貸款量的值。通過加上10%的安全裕度，那么需 要的敞口值實(shí)際上超過自動(dòng)估價(jià)模型估計(jì)的資產(chǎn)的估價(jià)。然而，使用 由與本申請(qǐng)相同申請(qǐng)人持有于2004年9月17日提交的申請(qǐng)?zhí)枮?10/944,593的發(fā)明中描述的邏輯，可以說真實(shí)價(jià)值等于或大于敞口值有 34%的表示概率。
現(xiàn)在參考圖9，在先前例子中描述的步驟也可被圖形的描述。在 以上例子中描述的S319，000的貸款余額在單元194中描述。$333,000 的自動(dòng)估價(jià)模型估價(jià)在單元196中描述。($319，000/(1-0.10》即$354，000 的敞口值在單元198中描述。該敞口值的計(jì)算在單元200中描述。該 敞口值和自動(dòng)估價(jià)產(chǎn)生了-6.05%的敞口變化，因?yàn)樽詣?dòng)估價(jià)比計(jì)算的敞 口值小$21，000。
接著參考圖10，再次示出了自動(dòng)估價(jià)196和敞口值198。敞口變
化在單元202和204中示為-6.05%。在單元208中，描述了-0.53的sigma 單位的計(jì)算。如單元206所示-6.05%的敞口變化(202)除以預(yù)定sigma (在該情況下被指定為等于整個(gè)縣的11.4%)。結(jié)果是-5307并且被四 舍五入到-0.53并且在208中進(jìn)一步描述。該值用于在圖4所述的按 sigma單位表測(cè)量的變化的區(qū)域百等分表中。該以sigma單位的近似值 在圖4的單元192中是在34的百等分。這意味著在該情況下貸款的"優(yōu) 良"部分僅有34%并且貸款的"不良"部分有66%。因此，安全分值 是34。
這些百分比可從圖11中更容易地看到。圖11是按sigma單位表 測(cè)量的變化的區(qū)域百等分表的圖形描述。-0.53的sigma單位值正好落 在曲線中間的左邊(小于)。當(dāng)在圖形上畫出該值，如單元214所示， "優(yōu)良"部分210僅是區(qū)域的34%而如單元212所示"不良"部分是 區(qū)域的66%。 sigma單位的估價(jià)變化的分布不被理論地計(jì)算而是如在于 2004年9月17日提交地申請(qǐng)?zhí)枮?0/944,593的題為"用于為自動(dòng)估價(jià) 模型建立預(yù)測(cè)標(biāo)準(zhǔn)偏差的方法和裝置"的未決申請(qǐng)中描述的，根據(jù)預(yù) 先和大量的研究進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)的測(cè)量。這意味著可以期望超過該資產(chǎn)可能 真實(shí)價(jià)值一半是在敞口值以下，它們的66%是精確的。然而，資產(chǎn)的 可能真實(shí)價(jià)值的34%是在敞口值以上。
在優(yōu)選實(shí)施例中，該方法和裝置不被用于僅為一個(gè)資產(chǎn)或貸款提 供貸款診斷。而是貸款診斷分析將在大的資產(chǎn)群上使用。然而，在可 替換的實(shí)施例中，該方法和裝置的使用僅被應(yīng)用到單個(gè)資產(chǎn)從而確定 關(guān)于特定單獨(dú)貸款的敞口風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于本發(fā)明方法的很有效的利用是將 本發(fā)明同時(shí)應(yīng)用在多個(gè)資產(chǎn)上。在本發(fā)明中使用的預(yù)測(cè)便準(zhǔn)偏差發(fā)明， 是基于過去數(shù)據(jù)的每個(gè)自動(dòng)估價(jià)模型估價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)偏差的預(yù)測(cè)，即被用 于預(yù)測(cè)每個(gè)資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值的自動(dòng)估價(jià)模型價(jià)值周圍變化。
當(dāng)本發(fā)明的方法對(duì)于聚集了數(shù)據(jù)的多個(gè)對(duì)象資產(chǎn)使用多次時(shí)，平 均法則將平均出最有可能的差異。所以，例如，如果自動(dòng)估價(jià)模型對(duì)
于預(yù)定地理區(qū)域中的單個(gè)資產(chǎn)具有11%的個(gè)別標(biāo)準(zhǔn)誤差，那么在相同 預(yù)定地理區(qū)域中的100個(gè)資產(chǎn)的平均誤差將僅為1.1% (11%除以100
的平方根)，并且對(duì)于10，000個(gè)資產(chǎn)僅為0.11% (11%除以10,000的
平方根)。
在優(yōu)選實(shí)施例中，通過在全部資產(chǎn)中的每個(gè)資產(chǎn)上單獨(dú)的執(zhí)行本 發(fā)明的方法將計(jì)算集體診斷，隨后通過采用那些資產(chǎn)的平均和中間安 全分值來計(jì)算集體分值?？商鎿Q的，平均和中間分值可使用加權(quán)平均 和加權(quán)求中間來計(jì)算。加權(quán)平均和加權(quán)求中間可通過根據(jù)在特定貸款 群中它們的貨幣值或百分比值來加權(quán)貸款?？商鎿Q的，它們可根據(jù)當(dāng) 貸款將被完全還清時(shí)的數(shù)據(jù)或者關(guān)于貸方或債權(quán)持有者的其它加權(quán)測(cè) 量來加權(quán)。可計(jì)算除了平均和中間安全分值之外的其它附加診斷測(cè)量， 比如通過將"優(yōu)良"或"不良"表示的百分比的全部次數(shù)的總貸款值 乘以安全分值來分別計(jì)算"優(yōu)良部分"或"不良部分"。"不良部分" 的比率還可通過將總的"不良部分"除以資產(chǎn)、全部資產(chǎn)或資產(chǎn)群的 總貸款值來計(jì)算。
"不良部分"比率的計(jì)算使用個(gè)別或者集中產(chǎn)生的數(shù)據(jù)來建立安 全分值。不良部分比率對(duì)于個(gè)別資產(chǎn)的計(jì)算是簡(jiǎn)單的，其是在該資產(chǎn) 上的總貸款的"不良部分"的數(shù)量除以該資產(chǎn)的總貸款量。不良部分
比率的公式如下
((l-SS"TLA) /(TLA)
其中，ss是安全分值，即貸款被違約的可能風(fēng)險(xiǎn)的被描述為百分
比的指標(biāo)，被表示為從0到1的十進(jìn)制小數(shù)值；以及
tla是總貸款量，即在所述資產(chǎn)上總的所有未償還貸款。 如果ss被表示為從1到100的數(shù)，公式可被表示為
((ioo-ss)*tla) /(ioo*tla;
在原始(第一)公式中的"不良部分"是分子
(1-SS)*TLA，其中SS，安全分值，是從0到1的百分比或小數(shù)值。
第二等式中的"不良部分"是分子
(100-SS)*TLA，其中SS，安全分值，是從0到100的數(shù)值。 對(duì)于一個(gè)資產(chǎn)群，其是聚集總的"不良部分"除以資產(chǎn)的聚集總
貸款。不良部分使用以下公式對(duì)于一個(gè)資產(chǎn)群來計(jì)算
E ((1-SS)*TLA) /￡(TLA)
其中，ss是安全分值，即貸款被違約的可能風(fēng)險(xiǎn)的描述為百分比
的指標(biāo)，被表示為從0到1的小數(shù)值；以及
TLA是總貸款量，即在對(duì)象資產(chǎn)群中每個(gè)資產(chǎn)上總的所有未償還 貸款。這些值的總和是資產(chǎn)群上的總貸款量。
如果SS被表示為從O到100的數(shù)量，那么"不良部分比率"可通 過以下等同公式給出
E ((100-SS)*TLA) /￡(TLA*100)
再次，聚集的貸款的"不良部分"是以上使用原始(第一)公式 等式的分子E ((l-SS"TLA)，其中安全分值是從0到1的百分比 或小數(shù)值。
隨著這個(gè)比率的減小，貸款將通常具有較高的安全分值。該"不 良部分"與對(duì)于資產(chǎn)的聚集的平均安全分值具有相反的關(guān)系，但是不 會(huì)直接沿著平均安全分值的方向運(yùn)動(dòng)。例如，具有小的價(jià)值和貸款余 額的多個(gè)資產(chǎn)可以是幾乎完全"不良"而總的平均安全分值非常高。 這些貸款根據(jù)它們的規(guī)?？墒沟镁奂?不良部分"和"不良部分"的 比率相對(duì)于建議的平均安全分值更好或更差?？商鎿Q的，有很多幾乎 不具有不良部分的貸款，而平均安全分值由于一些重要的和大量的不
良貸款而仍然較低。這會(huì)根據(jù)貸款和它們的"不良部分"被怎樣計(jì)數(shù)
和加權(quán)而為該資產(chǎn)群產(chǎn)生較低或較高的平均安全分值以及較低或較高 的"不良部分"和"不良部分"比率。因此，平均安全分值和"不良 部分"以及"不良部分"比率可彼此關(guān)聯(lián)，也可不彼此關(guān)聯(lián)。"不良 部分"是從資產(chǎn)群中的總資產(chǎn)組中使用它們的貸款和估價(jià)來建立的聚 集，而平均安全分值是對(duì)于每個(gè)資產(chǎn)的安全分值的平均。
優(yōu)良或不良部分或安全分值都是綜合指標(biāo)，不具有絕對(duì)統(tǒng)計(jì)意義。 甚至在組合投資的水平上，也沒有貸款群的特定部分將被違約或者特 定部分將被償還的指示。然而，這些指標(biāo)指示了兩個(gè)特別有用的屬性。 一個(gè)屬性是單調(diào)性，即優(yōu)良部分越大，貸款或貸款群的風(fēng)險(xiǎn)損失的風(fēng) 險(xiǎn)越低。反之，不良部分越高，貸款或貸款群的敞口損失的風(fēng)險(xiǎn)越高。 其次，這種綜合分值在比較貸款或貸款群時(shí)是有用的，在如違約情況 下的敞口風(fēng)險(xiǎn)的測(cè)量和損失的測(cè)量。反之，這些綜合分值在比較貸款 或貸款群來測(cè)試借方將同現(xiàn)有貸方或其他貸方進(jìn)行再貸款和/或?qū)で笞?加抵押貸款的概率也是有用的。如果安全分值很低，那么貸款是有風(fēng) 險(xiǎn)的并且將會(huì)在違約的情況下產(chǎn)生損失。如果安全分值很高，貸款不 是有風(fēng)險(xiǎn)的，但是借方在房屋上有大量?jī)糁挡⑶覂A向于尋求再貸款或 追加借款。
現(xiàn)在參考圖3C，描述了第一示例對(duì)象資產(chǎn)"不良部分"的計(jì)算。
如上所示資產(chǎn)具有78的安全分值。當(dāng)以小數(shù)的形式被表示為百分比時(shí)， 該數(shù)量是78%或0.78，如單元145所示。如圖3a中的總貸款量是 $7卯,000，也如單元M7所示。為了計(jì)算"不良部分"和"不良部分" 的比率，可使用對(duì)于上述單個(gè)資產(chǎn)的公式。首先，"不良部分"是 (1-SS)*TLA，其中SS是以十進(jìn)制小數(shù)形式的百分比的安全分值，并且 TLA是資產(chǎn)上的總貸款量。對(duì)于具有多個(gè)貸款的資產(chǎn)，TLA是這些貸 款的聚集。
接著，使用該資產(chǎn)的估價(jià)計(jì)算"不良部分"。78的安全分值和總 貸款量$790，000代入等式(1-0.78)*790,000=$173,800，如單元149所
示。該$173,800是貸款的總的"不良部分"。g卩，這是落在"優(yōu)良部
分"之外的量。為了計(jì)算"不良部分"比率，該值被簡(jiǎn)單的除以總貸
款量，如單元151所示。在這種情況下該值是0.22，如單元151所示。 這對(duì)于單個(gè)資產(chǎn)來說，與一 (1)減去十進(jìn)制小數(shù)形式的數(shù)字安全分值 是相同的；換句話說，這等于"不良分值"。如所示的，對(duì)于資產(chǎn)群， 可以或可以不是這樣的情況。
現(xiàn)在參考圖8c，描述了附加的"不良部分"的計(jì)算。該計(jì)算對(duì)于 第二單個(gè)資產(chǎn)例子來描述。在單元183中，描述了 34或0.34的計(jì)算的 安全分值。如所示是單元185中$319,000的資產(chǎn)的總貸款量。首先， 使用以上等式的分子(l-SS)叮LA計(jì)算"不良部分"。對(duì)于該例子， 值是(1-0.34) *$319，000，等于$210,540。該$210,540是"不良"貸款 的貨幣值的量。為了為該單個(gè)資產(chǎn)計(jì)算"不良部分"比率，"不良部 分"除以總貸款量。因此，使用該例子中的數(shù)量210,540/319,000等 于0.66，這是以十進(jìn)制小數(shù)形式表示的"不良部分"，并且等于1減 去0.34的安全分值的小數(shù)表示。再次，對(duì)于單個(gè)資產(chǎn)，這與l-SS相同 (其中SS是百分比安全分值的小數(shù)表示)。然而，對(duì)于資產(chǎn)群的情況 其可以是或可以不是一 (1)減去平均(或中間)安全分值是"不良部 分"比率的情況。
現(xiàn)在參考圖12，通過示例的方式，描述了包括在2004年間在加 利福尼亞Orange縣出售的所有單個(gè)家庭房屋的涉及一大組資產(chǎn)的安全 分值數(shù)據(jù)的表。在該圖中，數(shù)據(jù)被除以2004年的購(gòu)買季節(jié)，從單元216 所述的一月份到三月份的購(gòu)買第一季度到單元218所述的十月份到十 二月份的購(gòu)買季節(jié)四。所用的所有自動(dòng)估價(jià)在2005年的早期執(zhí)行。描 述了對(duì)于第一季度到第四季度的平均和中間安全分值。例如，在單元 220的對(duì)于第一季度的平均安全分值是86.32，而單元222的對(duì)于第四 季度的平均安全分值是63.24。這些分值表示整體上對(duì)于加利福尼亞的 Orange縣的貸款中將近一年的貸款比僅三個(gè)月的貸款"更加安全"。 這可大大歸功于在2004年的第一季度中出售的很多資產(chǎn)具有將近一年
的時(shí)間來增值并且這些資產(chǎn)的購(gòu)買者具有將近一年的時(shí)間來降低這些 房屋的所欠余額的事實(shí)。那些在第四季度做出的僅最近三個(gè)月的貸款， 具有低的多的安全分值，大大歸咎于對(duì)其進(jìn)行貸款的資產(chǎn)僅有很短的 時(shí)間來增值的事實(shí)。在上升趨勢(shì)的市場(chǎng)中的增值對(duì)于避免"不良"安 全分值是重要的。另一方面，在下降趨勢(shì)的市場(chǎng)中，近期的購(gòu)買較之 不太近期的購(gòu)買的資產(chǎn)具有更高的安全分值。
仍然參考圖12，描述了對(duì)于第一季度在單元224中的96.33的中 間安全分值以及對(duì)于第四季度在單元226中的71.33的中間安全分值。 對(duì)于第一季度的總的"不良部分"是總貸款值的$692,020，681，如單元 228所示。在第四季度，總的"不良部分"是$739，136，150。在第二和 第三季度中的數(shù)值都是較大的，但是為了看到這些數(shù)值的真實(shí)價(jià)值，
"不良部分"的比率是更好的指標(biāo)。如可通過比較"不良部分"的比 率看到的，如可從單元232的0.14的比率中看到，在第一季度中與平 均和中間安全分值一致的"不良部分"比單元234中描述的0.37的比 率的第四季度"不良部分"小非常多。
為了在該例子中計(jì)算"不良部分"比率，首先獲得每個(gè)資產(chǎn)的"不 良部分"并相加，隨后除以總貸款量。為了計(jì)算總的"不良部分"比 率，如果安全分值在0到100之間那么對(duì)于每個(gè)資產(chǎn)的安全分值和總 貸款量被用于公式E ((100-SS)*TLA) /￡(TLA*100)。如果安全分 值是0到l之間的小數(shù)或百分比，那么公式是S ((l-SS"TLA) (TLA)。因此，使用該公式，對(duì)于第一季度的總的不良部分是 $692,020,681，如單元228所示，以及總貸款量是$4，912，201，020，如單 元229所示。這些數(shù)值都是對(duì)于每個(gè)對(duì)象資產(chǎn)的不良部分和總貸款量 的總和，在這種情況下如單元231所示是10,582個(gè)對(duì)象資產(chǎn)。除法運(yùn) 算$692，020，681/$4,912,201,020的結(jié)果是0.14087。其如單元232所示被 四舍五入為兩位小數(shù)點(diǎn)的0.14或14%的"不良部分"比率。
可替換的，對(duì)于單元218中描述的購(gòu)買季度4，總的不良部分，
每個(gè)資產(chǎn)的單獨(dú)不良部分的聚集是$739，136，150，如單元230所示并且 總貸款量是$1，975，260，319，如單元233所示。在該群中資產(chǎn)的總數(shù)量 是4,157，如單元235所示。當(dāng)$739,136，150被除以$1，975，260,319,結(jié) 果是0.37419。其如單元234所示被四舍五入為兩位十進(jìn)制小數(shù)的0.37 或37%的"不良部分"比率。對(duì)于每個(gè)資產(chǎn)群執(zhí)行類似的計(jì)算來確定 它們各自的"不良部分"比率。
現(xiàn)在參考圖13，描述了為多個(gè)資產(chǎn)描述不良部分計(jì)算的表。在該 例子中，使用了五個(gè)資產(chǎn)。使用上述方法，對(duì)于每個(gè)資產(chǎn)單獨(dú)計(jì)算安 全分值。例如，對(duì)于資產(chǎn)1，安全分值被計(jì)算為13.5，如單元237所示。 接著，通過將一 (1)減去安全分值(從而其中安全分值是小數(shù)，在該 情況下是0.135)乘以總貸款量來計(jì)算不良部分。對(duì)于該資產(chǎn)，一 (1) 減去安全分值被描述為單元239中的小數(shù)0.865?？傎J款量是$386,500， 如單元241所示。使用上述計(jì)算的總的不良部分是這兩個(gè)數(shù)值相乘， 或者單元243中描述的$334,323。用于另一個(gè)單個(gè)資產(chǎn)示例，對(duì)于資產(chǎn) 3的安全分值是25，如單元245所示。不良部分是一減去安全分值(表 示為小數(shù)的安全分值)，為0.75，如單元247所示，乘以單元249所 示的$546，250的總貸款量。因此，使用上述等式，如單元251中所示 對(duì)于該資產(chǎn)的總的不良部分是$409，688，因?yàn)?409,688=0.75乘以 $546,250。
一旦對(duì)于資產(chǎn)群中的每個(gè)資產(chǎn)進(jìn)行了這種計(jì)算，那么可對(duì)于該資 產(chǎn)群計(jì)算"不良部分"和"不良部分"比率。在該例子中，僅使用了 五個(gè)資產(chǎn)。這用于更加簡(jiǎn)單的說明在本發(fā)明的優(yōu)選實(shí)施例中如何大規(guī) 模地實(shí)現(xiàn)。在實(shí)際實(shí)踐中，本發(fā)明的方法可被立即用于數(shù)千個(gè)資產(chǎn)來 獲得對(duì)于有價(jià)貸款的巨大集群或給定地點(diǎn)的資產(chǎn)的非常精確的"不良 部分"。
一旦已經(jīng)計(jì)算了所有的"不良部分"，就將它們相加。該結(jié)果是 公式￡ ((1-SS)*TLA) (TLA)的完整分子，其中SS是對(duì)于群中每
個(gè)資產(chǎn)的安全分值(在該公式中已經(jīng)被表示為從0到1的小數(shù))，并 且TLA是對(duì)于群中每個(gè)資產(chǎn)的總貸款量。如果安全分值被表示為從0 到100的數(shù)值，那么等同的公式可以是E ((100-SS)*TLA) /E (TLA* 100)。
算式E ((1-SS)*TLA)是在分子中使用的"不良部分"的總和。 在該例子中，"不良部分"的總和在單元255中被示為$1，084，440。接 著，為資產(chǎn)群計(jì)算所有總貸款量的總和。在該例子中，對(duì)于資產(chǎn)群的 總貸款量是$2,593,450，如單元253所示。這是以上等式的分母。最終， "不良部分"除以總貸款量來計(jì)算"不良部分"比率。即 $1,084,440/$2,593,450等于0.418，如單元257所示。這是對(duì)于該資產(chǎn) 群的"不良部分"比率。
現(xiàn)在參考圖14，對(duì)于另一大組的資產(chǎn)和貸款、在2004年在科羅 拉多州Denver縣出售的整組單個(gè)家庭房屋示出了類似的圖表。在第一 季度，如單元236所示，平均安全分值是62.76，如單元240所示。在 單元238中描述的第四季度具有61.08的平均安全分值。對(duì)第二和第三 季度的值也是類似的。該市場(chǎng)正在經(jīng)歷比加利福尼亞的Onmge縣的市 場(chǎng)實(shí)際上少很多的價(jià)格增長(zhǎng)。因此，平均安全分值從過去很久的季度 到當(dāng)前季度是上升的，但是按慢很多的速度。對(duì)于分別在單元244和 246中描述的第一和第四季度的"不良"比率也是大體減小的，但是不 像圖12的單元232和234所示那樣的很大改變。通常，在圖12和14 中所示的市場(chǎng)是有差異的，在該時(shí)期南加州的資產(chǎn)的快速價(jià)格增長(zhǎng)較 之科羅拉多州的Denver縣相對(duì)穩(wěn)定的市場(chǎng)已經(jīng)建立了這一年中不同的 結(jié)果。
對(duì)于每個(gè)資產(chǎn)、投資組合或區(qū)域計(jì)算的安全分值提供客觀的評(píng)估 一個(gè)資產(chǎn)或一組資產(chǎn)相對(duì)于其它資產(chǎn)的敞口風(fēng)險(xiǎn)。安全分值主要由以 下因素影響(1)在初始供貸標(biāo)準(zhǔn)中的寬松或收緊，資產(chǎn)價(jià)值隨時(shí)間 的增加或減小，貸方期望的安全裕度以及在每個(gè)市場(chǎng)中自動(dòng)估價(jià)模型
的精確度。其它可能的診斷可包括在投資組合中具有某個(gè)數(shù)值比如70 之下或以上的資產(chǎn)的百分比。多個(gè)其它診斷測(cè)量可被建立來使用安全 分值測(cè)量比較投資組合或單獨(dú)資產(chǎn)。多種比較安全分值測(cè)量的方式將 在以下附圖中描述。
現(xiàn)在參考圖15和16，可通過按貸款值或銷售價(jià)格或估價(jià)或某種 其他變量的四等分或十等分來再劃分投資組合中的安全分值數(shù)據(jù)、地 理數(shù)據(jù)、貸款值或自動(dòng)估價(jià)模型估價(jià)，從而建立另外的診斷。在圖15
中例如，描述了加利福尼亞的洛杉磯再按四等分劃分。所述的四等分 是按出售價(jià)格的四等分。在可替換的實(shí)施例中，可使用不同的四等分
劃分。所以例如在單元248中描述的季度1，具有65.78的平均安全分 值，如單元252所示。其總的"不良部分"是具有0.40的"不良部分" 比率的$1，945,434，334。如單元250中描述的季度4，具有79.19的平均 安全分值，如單元254所示。其具有$3，313,966，115的總的"不良部分" 以及0.23的"不良部分"比率，如單元258所示。這意味著在加利福 尼亞的洛杉磯的貸款的安全分值隨著出售價(jià)格的上升而上升，跨越四 個(gè)季度從65.78到79.17。此外，"不良部分"比率隨著平均安全分值 從季度1到季度4的0.40到0.23而顯著下降。總體上，這意味著具有 較高出售價(jià)格的資產(chǎn)在違約的情況下比較低貸款值的資產(chǎn)具有較低的 敞口風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此的一個(gè)原因是據(jù)研究在該時(shí)期較高價(jià)格的資產(chǎn)會(huì)比較 低價(jià)格的資產(chǎn)增長(zhǎng)更快。此外，自動(dòng)估價(jià)模型傾向于過高估價(jià)較低價(jià) 格的資產(chǎn)。而且，對(duì)于在最低價(jià)格等分中的資產(chǎn)的預(yù)測(cè)標(biāo)準(zhǔn)偏差通常 是較大的，表示估價(jià)的較低精確度，因此將呈現(xiàn)更多的不確定性并且 呈現(xiàn)范圍較大部分的"不良部分"，就是因?yàn)樵摲秶^大。而且，高 價(jià)值資產(chǎn)通常相對(duì)于低價(jià)值資產(chǎn)用較大的首付來購(gòu)買。因此，這些資 產(chǎn)有可能在最初的"貸款量"上具有更多緩沖并且安全裕度已經(jīng)被首 付款覆蓋。
接著參考圖16，描述了 2004年的國(guó)家安全分值，按每個(gè)縣和資 產(chǎn)類型中指定的出售價(jià)格等級(jí)的十等分劃分，并且隨后全國(guó)聚集為十 個(gè)十等分群。在十等分l，平均安全分值是75.59，在單元264中描述。 "不良部分"比率是0.31，在單元270中描述。對(duì)于十等分6，平均安 全分值是68.23，在單元266中描述?？?不良部分"比率是0.34，在 單元272中描述。在十等分10中，平均安全分值是76.35，在單元268 中描述，并且"不良部分"比率是0.28，在單元274中描述。"不良 部分"比率通常隨著十等分的過程而減小，從較低價(jià)格的房屋移動(dòng)到 較高價(jià)格的房屋。此外，總的貸款購(gòu)買和總的"不良部分"增加，因 為房屋更加昂貴，如在"不良部分"比率中所示。如期望的，安全分 值隨著十等分而增加。這意味著通常在違約的情況下?lián)p失敞口的風(fēng)險(xiǎn) 對(duì)于全國(guó)更昂貴的資產(chǎn)來說更低，類似于圖14中的關(guān)系。
接著參考圖17，描述了 2004年按州的安全分值表。例如，對(duì)于 單元276中描述的堪薩斯州，平均安全分值是56.91，如單元278所示。 總的"不良部分"比率是0.45，如單元280所示。這是相當(dāng)?shù)偷钠骄?安全分值以及相當(dāng)高的"不良部分"比率。這些2004年的貸款，在整 體上在2005年的第一季度中的因?yàn)樵谶`約情況下的敞口都不會(huì)特別能 避免損失風(fēng)險(xiǎn)。此外在單元282中描述的是馬薩諸塞。其平均安全分 值是84.16，在單元284中用0.17的"不良部分"比率來描述。當(dāng)檢查 由于在2005年的第一季度中的違約情況下的敞口產(chǎn)生的損失的風(fēng)險(xiǎn) 時(shí)，在2004年做出的馬薩諸塞的貸款具有所有州的最高安全分值。在 單元288中描述的在南加州的貸款，在單元290中描述具有69.91的平 均安全分值，和在單元292中描述具有0.33的"不良部分"比率。這 是對(duì)于敞口更加典型的損失風(fēng)險(xiǎn)和更加典型的"不良部分"比率。
接著參考圖18，描述了對(duì)于2004年中每個(gè)季度的兩個(gè)州的診斷。 對(duì)于該例子選擇的兩個(gè)州是加利福尼亞和科羅拉多。對(duì)于加利福尼亞 的第二季度，平均安全分值是73.03，在單元294中描述。相對(duì)而言， 對(duì)于科羅拉多的第二季度，平均安全分值是57.8，在單元298中描述， 并且"不良部分"比率是0.43，在單元300中描述。因此，當(dāng)在2005 年的第一季度中回顧在科羅拉多第二季度做出的貸款時(shí)，其整體上在
貸款違約的情況下更可能從敞口中產(chǎn)生損失。這有可能由于2004 —
2005年加利福尼亞的市場(chǎng)大部分相對(duì)于科羅拉多的相對(duì)穩(wěn)定增長(zhǎng)來說 是快速增長(zhǎng)。隨著資產(chǎn)價(jià)值的增長(zhǎng)，損失可能性快速降低，因?yàn)橘Y產(chǎn) 的任意出售將有可能覆蓋上述的"安全裕度"。這還考慮了在在此使 用的數(shù)據(jù)被建立的時(shí)期內(nèi)平均安全分值隨著時(shí)間增長(zhǎng)的趨勢(shì)。不動(dòng)產(chǎn) 市場(chǎng)在2004 — 2005年通常經(jīng)歷成長(zhǎng)和增長(zhǎng)，特別在加利福尼亞。在衰 退市場(chǎng)，安全分值有可能隨著時(shí)間降低。
再參考圖18，對(duì)于加利福尼亞的季度4的平均安全分值是58.40， 在單元302中描述，以及"不良部分"比率是0.42，在單元304中描 述。對(duì)于科羅拉多的季度4，平均安全分值是56.08,在單元306中描 述，以及"不良部分"比率是0.47，在單元308中描述。這兩個(gè)安全 分值和"不良部分"比率更加接近對(duì)齊，這是有意義的。這些診斷是 在2005年的第一季度中對(duì)2004年的最后一個(gè)季度中的貸款所做的所。 僅有很短的時(shí)間使資產(chǎn)在兩個(gè)市場(chǎng)中增值，或者使擁有者足夠"還清" 他們的貸款來建立資產(chǎn)的凈值。因此，安全分值對(duì)于兩個(gè)州都是相當(dāng) 低的并且"不良部分"比率在貸款的"周期"中較早的階段也是相當(dāng) 高的。并且在兩個(gè)州的市場(chǎng)具有相對(duì)較短的時(shí)間來以不同的價(jià)格增長(zhǎng) 率增長(zhǎng)，因此為安全分值和"不良部分"的差異留下較小空間。
接著參考圖19，描述了對(duì)于2004年第四季度每個(gè)州的安全分值。 這些診斷在2005年的第一季度執(zhí)行。例如在單元310中描述的堪薩斯 州，平均安全分值是53.72，在單元312中描述，以及"不良部分"比 率是0.47，在單元314中描述。類似的，對(duì)于在單元316中描述的馬 薩諸塞，平均安全分值是81.87，在單元318中描述，并且"不良部分" 比率是0.19，在單元320中描述。如在全年表中馬薩諸塞僅對(duì)于季度4 的數(shù)據(jù)具有該州的更好的安全分值和"不良部分"比率。最后在單元 322中描述，南加州具有63.89的平均安全峰值，在單元324中描述以 及0.42的"不良部分"比率，在單元326中描述。這些和更典型的數(shù) 值，如圖16的情況一樣。整體的平均安全分值趨向于在季度4中比在 較早季度出售的資產(chǎn)更低，因?yàn)楣纼r(jià)在2005年的第一季度中執(zhí)行，并 且，如上所述，對(duì)于資產(chǎn)只有很短的時(shí)間來增值。該表一定程度上還 顯示貸方在特定區(qū)域內(nèi)的寬松度和收緊度。通過僅單獨(dú)選出先前一個(gè) 季度，可更好地看到貸方供貸的安全性，不包括對(duì)象資產(chǎn)的任何價(jià)值 增長(zhǎng)。
本發(fā)明可被用于隨著時(shí)間追蹤安全分值。特別的貸方或大量投資 組合或資產(chǎn)的持有者想要看到安全分值從而確定哪些資產(chǎn)的投資組合 是最有價(jià)值的并且哪些是最沒價(jià)值的，或者具有隨著時(shí)間增長(zhǎng)的安全 分值。安全分值很低或降低的資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)被視為可能的違約，并且在 這些資產(chǎn)上不應(yīng)當(dāng)擴(kuò)展追加貸款。此外，其貸款具有高的安全分值或 穩(wěn)定增長(zhǎng)安全分值的資產(chǎn)持有者可被允許對(duì)該貸款的再貸款或者追加 貸款借出，其中具有低的安全分值的資產(chǎn)持有者可在發(fā)出追加貸款之 前請(qǐng)求追加調(diào)查。該目的對(duì)于新的或再貸款貸方來說也是有用的。這 些貸方想要允許具有高安全分值的在其它貸方貸款的資產(chǎn)擁有者進(jìn)行 再貸款或追加貸款。他們還想要監(jiān)視他們的具有高安全分值的貸款免 受來自其它貸方再貸款。
不動(dòng)產(chǎn)投資信托的持有者可能是從知道他們的貸款價(jià)值和每種貸 款的安全中受益的個(gè)人群體的一個(gè)例子。貸款可基于它們的安全分值 被分群，根據(jù)捆綁的投資組合的整體安全分值來建立投資上具有更一 致回報(bào)的捆綁。使用本發(fā)明的方法，基于具有在某個(gè)數(shù)值以上的安全 分值的資產(chǎn)或資產(chǎn)群的抵押貸款可比基于具有在某個(gè)數(shù)值以下的資產(chǎn) 或資產(chǎn)群的抵押貸款更有價(jià)值。因此本發(fā)明在幫助抵押贖回投資的保
障中是有用的。例如， 一組具有從70到80的安全分值的貸款可相對(duì) 于從60到70的安全分值的一組貸款用不同的估價(jià)規(guī)則捆綁和保護(hù)。 為了該目的，本發(fā)明的方法和裝置在穩(wěn)固保障抵押贖回金融工具的估 價(jià)、購(gòu)買和出售的金融市場(chǎng)是有用的。本發(fā)明對(duì)于分組類似風(fēng)險(xiǎn)投資 也是有用的。
對(duì)于本領(lǐng)域技術(shù)人員來說，顯然本發(fā)明可不用上述具體說明的細(xì) 節(jié)來實(shí)踐，并且優(yōu)選實(shí)施例可被修改從而提供附加或可替換的能力。 以上描述是僅用于說明的目的，并且可做出各種改變和修改而不脫離 本發(fā)明整體精神和范圍。本發(fā)明的整個(gè)范圍僅由權(quán)利要求來定義和限制。
權(quán)利要求
1.一種為資產(chǎn)計(jì)算安全分值的基于計(jì)算機(jī)的方法，包括步驟收集關(guān)于資產(chǎn)的數(shù)據(jù)；計(jì)算用于所述資產(chǎn)的敞口值；計(jì)算用于所述資產(chǎn)的敞口變化；把用于所述資產(chǎn)的所述敞口變化轉(zhuǎn)換為sigma單位；并且使用轉(zhuǎn)換成sigma單位的敞口變化來確定安全分值。
2. 如權(quán)利要求1所述的方法， 的每個(gè)資產(chǎn)重復(fù)。
3. 如權(quán)利要求2所述的方法， 述對(duì)象資產(chǎn)群建立中間安全分值。
4. 如權(quán)利要求2所述的方法， 述對(duì)象資產(chǎn)群建立平均安全分值。
5. 如權(quán)利要求1所述的方法， 當(dāng)前貸款余額。
6. 如權(quán)利要求1所述的方法， 估價(jià)。其中所述各步驟對(duì)于對(duì)象資產(chǎn)群中其中平均所述安全分值，從而為所其中平均所述安全分值，從而為所其中所述數(shù)據(jù)包括針對(duì)所述資產(chǎn)的其中所述數(shù)據(jù)包括所述資產(chǎn)的自動(dòng)
7. 如權(quán)利要求l所述的方法，其中所述數(shù)據(jù)包括安全裕度。
8. 如權(quán)利要求l所述的方法，其中所述敞口變化是 (自動(dòng)估價(jià)一敞口值)/敞口值。
9. 如權(quán)利要求l所述的方法，其中所述轉(zhuǎn)換步驟通過所述敞口變化除以預(yù)測(cè)標(biāo)準(zhǔn)偏差來完成。
10. 如權(quán)利要求1所述的方法，其中所述安全分值是以sigma單位 的可能真實(shí)價(jià)值變化小于以sigma單位的所述敞口變化的百分比。
11. 如權(quán)利要求1所述的方法，其中所述確定步驟通過計(jì)算以 sigma單位測(cè)量的所述變化的百等分來完成。
12. 如權(quán)利要求1所述的方法，其中所述確定步驟通過使用以 sigma單位測(cè)量的所述變化的百等分表的查找表來完成。
13. 如權(quán)利要求1所述的方法，還包括計(jì)算所述資產(chǎn)的貸款的優(yōu) 良部分和不良部分的步驟。
14. 如權(quán)利要求l所述的方法，還包括計(jì)算不良部分比率的步驟。
15. 如權(quán)利要求14所述的方法，其中所述不良部分比率是-((1-SS)*TLA) /(TLA)其中，SS是安全分值，即當(dāng)貸款發(fā)生違約的可能敞口的指標(biāo)，被描述成表示為0到l.OO的小數(shù)的百分比；以及TLA是總貸款量，即針對(duì)所述資產(chǎn)的總的所有未償還貸款余額。
16. 如權(quán)利要求l所述的方法，還包括計(jì)算不良部分比率的步驟。
17. 如權(quán)利要求16所述的方法，其中所述不良部分比率是 ((100-SS)*TLA) /(100*TLA)其中ss是安全分值，即當(dāng)貸款發(fā)生違約的可能敞口的指標(biāo)，被描述成表示為0到1.00的小數(shù)的百分比；以及TLA是總貸款量，即針對(duì)所述資產(chǎn)的總的所有未償還貸款。
18. 如權(quán)利要求2所述的方法，還包括計(jì)算不良部分比率的步驟。
19. 如權(quán)利要求18所述的方法，其中所述不良部分比率是-E ((1-SS)*TLA) /E(TLA)其中，SS是安全分值，即當(dāng)針對(duì)所述對(duì)象資產(chǎn)群中的每個(gè)所述資產(chǎn)的貸 款發(fā)生違約的可能敞口的指標(biāo)，被描述成表示為0到1.00的小數(shù)的百 分比；以及TLA是總貸款量，即針對(duì)所述對(duì)象資產(chǎn)群中每個(gè)所述資產(chǎn)的所有 未償還貸款總量。
20. 如權(quán)利要求2所述的方法，還包括計(jì)算不良部分比率的步驟。
21. 如權(quán)利要求20所述的方法，其中所述不良部分比率是 E ((IOO-SS)承TLA) /E(TLA"00)其中ss是安全分值，即當(dāng)針對(duì)所述對(duì)象資產(chǎn)群中的每個(gè)所述資產(chǎn)的貸 款發(fā)生違約的可能敞口的指標(biāo)，被描述成表示為O到l.OO的小數(shù)的百 分比；以及TLA是總貸款量，即針對(duì)所述對(duì)象資產(chǎn)群的每個(gè)所述資產(chǎn)的所有 未償還貸款總量。
22. —種被編程來執(zhí)行權(quán)利要求1的方法所述步驟的數(shù)字計(jì)算機(jī) 系統(tǒng)。
23. 包含設(shè)計(jì)為完成權(quán)利要求1的方法的程序的計(jì)算機(jī)可讀介質(zhì)。
24. —種用于為資產(chǎn)計(jì)算安全分值的基于計(jì)算機(jī)的設(shè)備，包括數(shù)據(jù)庫(kù)連接器裝置，連接到臨時(shí)數(shù)據(jù)存儲(chǔ)裝置用于接收關(guān)于資產(chǎn) 的數(shù)據(jù)；自動(dòng)估價(jià)模型連接器裝置，連接到所述臨時(shí)數(shù)據(jù)存儲(chǔ)裝置用于接收所述資產(chǎn)的自動(dòng)估價(jià)；計(jì)算裝置，連接到所述臨時(shí)數(shù)據(jù)存儲(chǔ)裝置用于計(jì)算用于所述資產(chǎn) 的敞口值，確定用于所述資產(chǎn)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，計(jì)算用于所述資產(chǎn)的敞口變 化，以及將用于所述資產(chǎn)的敞口變化轉(zhuǎn)換為sigma單位；以及數(shù)據(jù)庫(kù)連接器裝置，還連接到所述計(jì)算裝置用于接收sigma單位 的百等分從而確定安全分值。
25. 如權(quán)利要求24所述的設(shè)備，其中所述計(jì)算裝置還包括聚集裝 置，用于計(jì)算針對(duì)對(duì)象資產(chǎn)群的聚集安全分值。
26. 如權(quán)利要求24所述的設(shè)備，其中所述敞口變化是 (自動(dòng)估價(jià)一敞口值)/敞口值。
27. 如權(quán)利要求24所述的設(shè)備，其中所述sigma單位的敞口變化 是敞口變化除以預(yù)測(cè)標(biāo)準(zhǔn)偏差。
28. 如權(quán)利要求24所述的設(shè)備，其中所述安全分值是sigma單位 的可能真實(shí)價(jià)值變化小于所述sigma單位的敞口變化的百分比。
29. 如權(quán)利要求24所述的設(shè)備，其中所述計(jì)算裝置還計(jì)算針對(duì)所 述資產(chǎn)的貸款的優(yōu)良部分和不良部分。
30. 如權(quán)利要求24所述的設(shè)備，其中所述計(jì)算裝置還執(zhí)行計(jì)算不 良部分比率的步驟。
31. 如權(quán)利要求30所述的設(shè)備，其中所述不良部分比率是 ((l-SS)承TLA) /(TLA) 其中，SS是安全分值，即當(dāng)貸款發(fā)生違約的可能敞口的指標(biāo)，被描述成 表示為0到l.OO的小數(shù)的百分比；以及TLA是總貸款量，即針對(duì)所述資產(chǎn)的總的所有未償還貸款。
32. 如權(quán)利要求25所述的設(shè)備，其中所述計(jì)算裝置還執(zhí)行計(jì)算不 良部分比率的步驟。
33. 如權(quán)利要求32所述的設(shè)備，其中所述不良部分比率是 E ((l-SS)沐TLA) /E (TLA)其中，SS是安全分值，即當(dāng)針對(duì)所述對(duì)象資產(chǎn)群中的每個(gè)所述資產(chǎn)的貸 款發(fā)生違約的可能敞口的指標(biāo)，被描述成表示為0到l.OO的小數(shù)的百 分比；以及TLA是總貸款量，即針對(duì)所述對(duì)象資產(chǎn)群中每個(gè)所述資產(chǎn)的所有 未償還貸款總量。
34. 如權(quán)利要求25所述的設(shè)備，還包括所述計(jì)算裝置還執(zhí)行計(jì)算 不良部分比率的步驟。
35. 如權(quán)利要求34所述的設(shè)備，其中所述不良部分比率是 E ((100-SS)*TLA) /E(TLA*100)ss是安全分值，即當(dāng)針對(duì)所述對(duì)象資產(chǎn)群中的每個(gè)所述資產(chǎn)的貸 款發(fā)生違約的可能敞口的指標(biāo)，被描述成表示為0到1.00的小數(shù)的百 分比；以及TLA是總貸款量，即針對(duì)所述對(duì)象資產(chǎn)群的每個(gè)所述資產(chǎn)的所有
全文摘要
一種對(duì)具有貸款的資產(chǎn)計(jì)算單獨(dú)或集體安全得分的方法和裝置。這些安全得分在比較由于所評(píng)估的貸款或者多個(gè)貸款發(fā)生違約的情況下敞口產(chǎn)生損失的風(fēng)險(xiǎn)上是有用的，并且可被用于客觀地比較單獨(dú)貸款或者貸款群的這種風(fēng)險(xiǎn)以及對(duì)于再貸款或追加借款的價(jià)值。
文檔編號(hào)G06Q40/00GK101185097SQ200680018393
公開日2008年5月21日 申請(qǐng)日期2006年5月11日 優(yōu)先權(quán)日2005年5月24日
發(fā)明者克里斯托弗·L·恰安 申請(qǐng)人:美國(guó)第一核心邏輯公司