用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)自動(dòng)估價(jià)的系統(tǒng)和方法
【專利摘要】本發(fā)明公開(kāi)了一種用于自動(dòng)確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)估價(jià)的系統(tǒng)和方法的示例。在各個(gè)實(shí)施例中，所述系統(tǒng)和方法可以接收在所述開(kāi)發(fā)中被構(gòu)建的財(cái)產(chǎn)的信息。所述系統(tǒng)和方法可以使用自動(dòng)估價(jià)模塊(AVM)來(lái)計(jì)算所述財(cái)產(chǎn)的估價(jià)并至少部分地基于所述AVM估價(jià)確定所述開(kāi)發(fā)的估價(jià)。在一些實(shí)施例中，所述系統(tǒng)和方法可以預(yù)測(cè)所述財(cái)產(chǎn)的市場(chǎng)需求并生成用于所述財(cái)產(chǎn)的計(jì)劃銷售的銷售時(shí)間線。所述系統(tǒng)和方法可以用于估價(jià)住宅的、商業(yè)的或混合用途的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。
【專利說(shuō)明】用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)自動(dòng)估價(jià)的系統(tǒng)和方法

【技術(shù)領(lǐng)域】
[0001] 本發(fā)明涉及一種用于確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的估價(jià)的系統(tǒng)和方法。

【背景技術(shù)】
[0002] 為了開(kāi)發(fā)不動(dòng)產(chǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以，舉例來(lái)說(shuō)，購(gòu)買財(cái)產(chǎn)，確定土地使用和開(kāi)發(fā) 計(jì)劃，雇傭承包商、工程師、建筑師、或施工人員按照計(jì)劃在財(cái)產(chǎn)上建造構(gòu)筑物，在市場(chǎng)上向 終端購(gòu)買者出售完成的開(kāi)發(fā)物，以及整合并負(fù)擔(dān)所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)費(fèi)。隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的規(guī) 模和范圍的增大，預(yù)估開(kāi)發(fā)成本和預(yù)期利潤(rùn)的任務(wù)變得越來(lái)越復(fù)雜。


【發(fā)明內(nèi)容】

[0003] 用于自動(dòng)確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的估價(jià)的系統(tǒng)和方法的示例被公開(kāi)。在各種實(shí)施例中， 該系統(tǒng)和方法可以接收在開(kāi)發(fā)中被構(gòu)建的財(cái)產(chǎn)上的信息（被稱為"虛擬財(cái)產(chǎn)"）。該系統(tǒng)和 方法可以使用自動(dòng)估價(jià)模型（AVM)對(duì)虛擬財(cái)產(chǎn)進(jìn)行計(jì)算估價(jià)并至少部分基于AVM估價(jià)確定 用于開(kāi)發(fā)的估價(jià)。在一些實(shí)施方式中，該系統(tǒng)和方法可以預(yù)測(cè)對(duì)財(cái)產(chǎn)的市場(chǎng)需求并生成用 于所計(jì)劃的財(cái)產(chǎn)銷售的銷售時(shí)間線。該系統(tǒng)和方法可以用來(lái)估價(jià)住宅的、商業(yè)地產(chǎn)的、或混 合使用的地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。
[0004] 一方面，公開(kāi)了一種確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的估價(jià)的方法。該方法包含接收用于與地理 區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)聯(lián)的多個(gè)虛擬財(cái)產(chǎn)的信息，每個(gè)虛擬財(cái)產(chǎn)代表了在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中 已經(jīng)被構(gòu)建或計(jì)劃被構(gòu)建的財(cái)產(chǎn)。該方法還包含使用一個(gè)或多個(gè)自動(dòng)估價(jià)模型（AVM)對(duì)每 個(gè)虛擬財(cái)產(chǎn)進(jìn)行自動(dòng)估價(jià)，以及通過(guò)由物理計(jì)算系統(tǒng)所進(jìn)行的指示的執(zhí)行來(lái)至少部分地基 于每個(gè)虛擬財(cái)產(chǎn)的自動(dòng)估價(jià)確定用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的估價(jià)。
[0005] 另一方面，公開(kāi)了一種用于確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)估價(jià)的系統(tǒng)。該系統(tǒng)包含非瞬變的計(jì) 算機(jī)存儲(chǔ)，其被配置存儲(chǔ)：（1)用于與地理區(qū)域中的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)聯(lián)的多個(gè)虛擬財(cái)產(chǎn)的 信息，每個(gè)虛擬財(cái)產(chǎn)代表在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中已經(jīng)被構(gòu)建或計(jì)劃被構(gòu)建的財(cái)產(chǎn)，以及（2)對(duì)于 多個(gè)虛擬財(cái)產(chǎn)中的每個(gè)的至少一個(gè)估價(jià)。該系統(tǒng)還包含與非瞬變計(jì)算機(jī)存儲(chǔ)相連通的物理 計(jì)算系統(tǒng)。該物理計(jì)算系統(tǒng)可以被程序化以至少部分地基于對(duì)每個(gè)虛擬財(cái)產(chǎn)的估價(jià)確定房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的估價(jià)。
[0006] 另一方面，公開(kāi)了一種非瞬變計(jì)算機(jī)存儲(chǔ)，其具有存儲(chǔ)在其中用于確定房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)的估價(jià)的計(jì)算機(jī)可執(zhí)行指令。該計(jì)算機(jī)可執(zhí)行指令包含用于訪問(wèn)以下內(nèi)容的指令：（1) 與地理區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)聯(lián)的多個(gè)虛擬財(cái)產(chǎn)的信息，每個(gè)虛擬財(cái)產(chǎn)代表在房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)中已經(jīng)被構(gòu)建或計(jì)劃被構(gòu)建的財(cái)產(chǎn)，以及（2)用于多個(gè)虛擬財(cái)產(chǎn)的每個(gè)的至少一個(gè)估 價(jià)，并至少部分地基于每個(gè)虛擬財(cái)產(chǎn)的估價(jià)確定用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的估價(jià)。
[0007] 所公開(kāi)的任何一個(gè)方面中的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可以包括住宅房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。
[0008] 在本申請(qǐng)中所描述的主題的一個(gè)或多個(gè)實(shí)施方式的細(xì)節(jié)結(jié)合附圖和以下的說(shuō)明 書(shū)被提出。其他特征、方面、以及優(yōu)點(diǎn)將參考說(shuō)明書(shū)、附圖、以及權(quán)利要求書(shū)變得顯而易見(jiàn)。

【專利附圖】

【附圖說(shuō)明】
[0009] 圖1為概要地示出了確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)估價(jià)的系統(tǒng)的示例框圖。
[0010] 圖2示出了匯總了用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)估價(jià)的報(bào)告的示例。
[0011] 圖3示出了用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)需求和銷售時(shí)間線報(bào)告的示例。
[0012] 圖4為示出了用于確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)估價(jià)的方法的示例流程圖。
[0013] 圖5為示出了用于確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)估價(jià)的方法的選擇性示例的流程圖。
[0014] 圖6為確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)和銷售時(shí)間線的方法的示例流程圖。
[0015] 縱覽全部附圖，附圖標(biāo)記可以被重新使用以指示所參考元件之間的一致性。附圖 被提供以闡釋此處描述的示例的實(shí)施例以及并非意在限制本發(fā)明的保護(hù)范圍。

【具體實(shí)施方式】
[0016] 鐘述
[0017]估價(jià)房地產(chǎn)開(kāi)放項(xiàng)目可以是有挑戰(zhàn)性的并可以包含很多不充分知曉的數(shù)據(jù)輸入 或推測(cè)性的假設(shè)。相應(yīng)地，本發(fā)明提供了系統(tǒng)的示例以及可以用來(lái)提供對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)行 自動(dòng)估價(jià)的方法。舉例來(lái)說(shuō)，該系統(tǒng)和方法可以基于在開(kāi)發(fā)區(qū)域中計(jì)劃構(gòu)建的特定類型財(cái) 產(chǎn)（"虛擬財(cái)產(chǎn)"）的預(yù)測(cè)值預(yù)測(cè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的整體值。開(kāi)發(fā)的整體值可以包括在開(kāi)發(fā)中帶 有便利設(shè)施的完全開(kāi)發(fā)的預(yù)估價(jià)。可以提供估價(jià)的上限和/或下限。進(jìn)一步，在一些實(shí)施 例中，單獨(dú)財(cái)產(chǎn)的預(yù)期銷售價(jià)格的時(shí)間線可以被提供。
[0018] 相應(yīng)地，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的計(jì)劃、估價(jià)、或銷售關(guān)注的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、住宅建筑商、社區(qū) 總體規(guī)劃開(kāi)發(fā)商、地產(chǎn)銀行、貸款方、融資人、市民、或投機(jī)者等可以使用本公開(kāi)的系統(tǒng)和方 法來(lái)確定用于開(kāi)發(fā)的預(yù)估價(jià)。該系統(tǒng)和方法的使用可以估價(jià)不同的土地用于開(kāi)發(fā)的使用場(chǎng) 景、構(gòu)建以及銷售的時(shí)間線等。用戶可以確定用于各種不同項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃的預(yù)估價(jià)以便，舉 例來(lái)說(shuō)，確定提供用于開(kāi)發(fā)的最高估價(jià)的計(jì)劃、提供最短時(shí)間線的計(jì)劃、提供最少開(kāi)發(fā)成本 的計(jì)劃，等等。該預(yù)估價(jià)還可以用來(lái)確定是否購(gòu)買土地用于開(kāi)發(fā)，是否對(duì)開(kāi)發(fā)融資（如果 是，那么該融資多少），以及確定開(kāi)發(fā)商的獲利退出策略。
[0019] 該系統(tǒng)和方法的示例的實(shí)施方式將以住宅房地產(chǎn)為背景進(jìn)行描述，其中獨(dú)戶住房 (例如，房屋、公寓、城鎮(zhèn)房屋）為在根本所有權(quán)上構(gòu)建的。然而，下列示例被提供來(lái)闡述該 系統(tǒng)和方法而非限制。在其他的實(shí)施方式中，該系統(tǒng)和方法可以確定用于商業(yè)地產(chǎn)或混合 使用地產(chǎn)（例如，住宅以及商用）開(kāi)發(fā)的估價(jià)。
[0020] 示例的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)估價(jià)系統(tǒng)
[0021] 圖1為概要地示出了系統(tǒng)100的示例的框圖以確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的估價(jià)。該示例系 統(tǒng)100包括可以在諸如計(jì)算機(jī)服務(wù)器這樣的一個(gè)或多個(gè)實(shí)地計(jì)算系統(tǒng)上被托管在服務(wù)器 上或在其上執(zhí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)估價(jià)系統(tǒng)104。該估價(jià)系統(tǒng)100可以與存儲(chǔ)了用于確定房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)的估價(jià)的財(cái)產(chǎn)估價(jià)數(shù)據(jù)（以下將進(jìn)一步描述）的一個(gè)或多個(gè)數(shù)據(jù)存儲(chǔ)108a、108b連 通。該數(shù)據(jù)存儲(chǔ)l〇8a、108b可以在任何類型的計(jì)算機(jī)存儲(chǔ)介質(zhì)上實(shí)施。一些數(shù)據(jù)存儲(chǔ)對(duì)于 估價(jià)系統(tǒng)104可以為本地的（例如，該數(shù)據(jù)存儲(chǔ)108a)以及其他數(shù)據(jù)存儲(chǔ)可以為通過(guò)網(wǎng)絡(luò) 116連接到系統(tǒng)104的遠(yuǎn)程數(shù)據(jù)（例如，數(shù)據(jù)存儲(chǔ)108b)。舉例來(lái)說(shuō)，該估價(jià)系統(tǒng)104可以通 過(guò)網(wǎng)絡(luò)116訪問(wèn)來(lái)自第三方數(shù)據(jù)提供者的財(cái)產(chǎn)估價(jià)數(shù)據(jù)。雖然在圖1中的該示例系統(tǒng)100 示出了兩個(gè)數(shù)據(jù)存儲(chǔ)l〇8a、108b，但是任意數(shù)量的數(shù)據(jù)存儲(chǔ)（例如，1、3、4、5或更多）可以 被使用。
[0022] -個(gè)或多個(gè)計(jì)算設(shè)備112可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)116與估價(jià)系統(tǒng)100連通。該系統(tǒng)100的 用戶可以使用計(jì)算設(shè)備112中的一個(gè)來(lái)從系統(tǒng)100請(qǐng)求或訪問(wèn)估價(jià)信息。該計(jì)算設(shè)備112 可以包括通用計(jì)算機(jī)、數(shù)據(jù)輸入設(shè)備（例如，終端或顯示器）、網(wǎng)絡(luò)接口、便攜式的或移動(dòng)的 計(jì)算機(jī)、筆記本電腦或平板電腦、智能手機(jī)等。該網(wǎng)絡(luò)116可以在計(jì)算設(shè)備112和估價(jià)系統(tǒng) 104之間提供有線的或無(wú)線的連通。在一些實(shí)施方式中，該數(shù)據(jù)存儲(chǔ)108a、108b可以與估價(jià) 系統(tǒng)104(和/或計(jì)算設(shè)備112)通過(guò)網(wǎng)絡(luò)116連通。該網(wǎng)絡(luò)116可以為局域網(wǎng)（LAN)、廣域 網(wǎng)（WAN)、因特網(wǎng)、內(nèi)聯(lián)網(wǎng)、或上述網(wǎng)絡(luò)的集合等。在某些實(shí)施例中，該網(wǎng)絡(luò)116可以被配置 支持安全外殼（SSH)隧道管理協(xié)議或用于在估價(jià)系統(tǒng)104、計(jì)算設(shè)備112、和/或數(shù)據(jù)存儲(chǔ) 108a、108b之間進(jìn)行數(shù)據(jù)的安全傳輸?shù)钠渌踩珔f(xié)議連接。
[0023] 在圖1所示的實(shí)施例中，該估價(jià)系統(tǒng)104包括含有虛擬財(cái)產(chǎn)分類模塊124和虛擬 財(cái)產(chǎn)估價(jià)分析器128的價(jià)值預(yù)估模塊120。該系統(tǒng)104還可以包括執(zhí)行報(bào)告、審計(jì)、和與系 統(tǒng)100的管理者和用戶的其他溝通功能的報(bào)告模塊136。
[0024] L虛擬財(cái)產(chǎn)分類的示例
[0025] 該分類模塊124可以用來(lái)接收與按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)計(jì)劃構(gòu)建的財(cái)產(chǎn)類型相 關(guān)的信息并對(duì)財(cái)產(chǎn)類型進(jìn)行分類。這些財(cái)產(chǎn)可以被稱為"虛擬財(cái)產(chǎn)"，因?yàn)槊總€(gè)虛擬財(cái)產(chǎn)的 該"虛擬"特性（例如，財(cái)產(chǎn)類型、建筑面積、編號(hào)的臥室燈）可以通過(guò)估價(jià)分析器128使用 以確定用于開(kāi)發(fā)的估價(jià)。舉例來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)的估價(jià)可以為對(duì)每個(gè)虛擬財(cái)產(chǎn)單個(gè)估價(jià)的總和。虛 擬財(cái)產(chǎn)可以包括已經(jīng)在開(kāi)發(fā)中被建設(shè)的以及可以通過(guò)在開(kāi)發(fā)計(jì)劃中被提出的每個(gè)財(cái)產(chǎn)的 特性等進(jìn)行說(shuō)明。在一些實(shí)施方式中，虛擬財(cái)產(chǎn)還可以包括在開(kāi)發(fā)中已經(jīng)實(shí)際建設(shè)的財(cái)產(chǎn)。 舉例來(lái)說(shuō)，它們的真實(shí)特性可以被輸入到系統(tǒng)100中，以及這樣的特性可以像它們是虛擬 的一樣被估價(jià)。因此，該系統(tǒng)100可以基于輸入到系統(tǒng)100的單個(gè)財(cái)產(chǎn)的特性估價(jià)單個(gè)財(cái) 產(chǎn)，無(wú)論該單個(gè)財(cái)產(chǎn)是否已經(jīng)建設(shè)還是在將來(lái)進(jìn)行建設(shè)。在一些實(shí)施例中，該系統(tǒng)100可以 接收實(shí)質(zhì)已經(jīng)被建設(shè)的財(cái)產(chǎn)的"真實(shí)世界"估價(jià)（例如，鑒定估價(jià)、銷售價(jià)格、或其他估價(jià)）， 以及當(dāng)估價(jià)財(cái)產(chǎn)時(shí)，該系統(tǒng)100可以至少部分地使用這樣的現(xiàn)實(shí)世界估價(jià)。
[0026] 該虛擬財(cái)產(chǎn)分類模塊124可以接收或訪問(wèn)用于開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)計(jì)劃中描述的和/或 通過(guò)來(lái)自地理信息系統(tǒng)（GIS)的地理信息（例如，經(jīng)度和維度）的單個(gè)財(cái)產(chǎn)的虛擬財(cái)產(chǎn)特 性。舉例來(lái)說(shuō)，該分類模塊124可以通過(guò)計(jì)算設(shè)備112接收或訪問(wèn)來(lái)自用戶或來(lái)自數(shù)據(jù)存 儲(chǔ)108a、108b的財(cái)產(chǎn)特性。在住宅開(kāi)發(fā)的背景下，用于特定財(cái)產(chǎn)的虛擬財(cái)產(chǎn)特性可以包括 地理信息（例如，地址或郵編）、特定財(cái)產(chǎn)信息（例如，財(cái)產(chǎn)類型、財(cái)產(chǎn)的說(shuō)明）、特定開(kāi)發(fā)信 息（例如，存在或缺乏本地便利設(shè)施、景觀、學(xué)校、公園、大門）等。
[0027] 在一個(gè)示例的實(shí)施方式中，用于開(kāi)發(fā)中的虛擬財(cái)產(chǎn)的該虛擬財(cái)產(chǎn)特性包括諸如郵 編或地址這樣的地理信息。該用于財(cái)產(chǎn)的地理信息可以在確定鄰里間的邊界上是有用的 并且這個(gè)特性可以影響估價(jià)。該財(cái)產(chǎn)位置還可以通過(guò)地理坐標(biāo)（例如，地理編碼）或財(cái)產(chǎn) 的維度和經(jīng)度確定。該虛擬財(cái)產(chǎn)特性還可以包括對(duì)財(cái)產(chǎn)的物理說(shuō)明。舉例來(lái)說(shuō)，該物理說(shuō) 明可以包括地塊尺寸（例如，每英畝登記的住宅寬度和長(zhǎng)度）、總的居住區(qū)域（GLA)、臥室數(shù) 量、浴室數(shù)量、樓層數(shù)、層數(shù)、或?qū)蛹?jí)、車庫(kù)說(shuō)明（例如，車庫(kù)空間，無(wú)論單個(gè)車輛還是多個(gè)車 輛），財(cái)產(chǎn)是否帶有暖氣或空調(diào)，財(cái)產(chǎn)是否具有任何特定屬性的便利設(shè)施，諸如自己的游泳 池或溫泉浴場(chǎng)等等。開(kāi)發(fā)的虛擬財(cái)產(chǎn)特性可以包括在開(kāi)發(fā)中的財(cái)產(chǎn)的總數(shù)，最小財(cái)產(chǎn)尺寸、 財(cái)產(chǎn)類型（例如，獨(dú)院住宅、分契式公寓、城鎮(zhèn)房屋），財(cái)產(chǎn)是否具有地下室（以及是否完成 或未完成），以及財(cái)產(chǎn)的樓層或階梯的數(shù)量。
[0028] 該虛擬財(cái)產(chǎn)特性還可以包括可以影響估價(jià)的開(kāi)發(fā)特性的信息。這些常常正面影響 估價(jià)的特性的示例為景觀、高爾夫球場(chǎng)、游泳池、公園、學(xué)校、日托中心、門禁的存在（有人 操縱或無(wú)人操縱的）等。常常負(fù)面影響估價(jià)的特性的示例為接近高速公路、道路、電話線路 或電源線路、表現(xiàn)不佳的學(xué)校、接近高犯罪率地區(qū)等。在一些實(shí)施方式中，這樣的數(shù)據(jù)可以 通過(guò)地理空間的地理信息系統(tǒng)（GIS)經(jīng)用戶輸入或其他數(shù)據(jù)源獲得。復(fù)式造表服務(wù)（MLS) 列出了可以被訪問(wèn)的信息清單以提供周邊區(qū)域中有多長(zhǎng)的時(shí)間特性已被用于銷售和改變 開(kāi)價(jià)。MLS數(shù)據(jù)還可以包括供應(yīng)的月數(shù)和市場(chǎng)存量。在一些實(shí)施方式中，該系統(tǒng)100可以 從使用房地產(chǎn)交易標(biāo)準(zhǔn)（RETS)服務(wù)器上訪問(wèn)MLS數(shù)據(jù)（例如，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)116)，其提供了用 于在計(jì)算設(shè)備之間進(jìn)行MLS數(shù)據(jù)交換的通常標(biāo)準(zhǔn)。該系統(tǒng)100附加地或可選擇地可以訪問(wèn) MLS信息（或其他信息）的機(jī)器可讀版本。舉例來(lái)說(shuō)，該機(jī)器可讀版本可以包括在MLS清單 的領(lǐng)域中的可擴(kuò)展的標(biāo)記語(yǔ)言（XML)版本。其他可以被使用的信息包括可以使用的周邊區(qū) 域中的財(cái)產(chǎn)價(jià)格的交易歷史，帶有積極股權(quán)或消極股權(quán)的財(cái)產(chǎn)的（或百分比）份額等。
[0029] 該分類模塊124可以選擇性地包括能夠分析虛擬財(cái)產(chǎn)特性的調(diào)和模塊126以檢查 錯(cuò)誤或矛盾。通過(guò)識(shí)別（和/或修正）這些錯(cuò)誤或矛盾，該系統(tǒng)100可以提供更準(zhǔn)確的估 價(jià)。該調(diào)和模塊126可以分析相對(duì)于周邊地區(qū)或附近或銷售比較數(shù)據(jù)的虛擬財(cái)產(chǎn)特性的一 致性，以及MLS清單信息用于識(shí)別在虛擬財(cái)產(chǎn)特性中的可能的錯(cuò)誤或矛盾。該調(diào)和模塊126 還可以檢查在虛擬財(cái)產(chǎn)特性中的一些或全部的數(shù)據(jù)范圍，該虛擬財(cái)產(chǎn)特性數(shù)據(jù)用于本范圍 內(nèi)輸入數(shù)據(jù)的合理性。有疑問(wèn)的或不合理的數(shù)據(jù)輸入的示例包括已經(jīng)被輸入的3000平方 英尺的范圍帶有15000英尺大小的房屋，或1250英尺大小的房屋帶有10個(gè)衛(wèi)生間。其他 類型的錯(cuò)誤的示例，該調(diào)和模塊126可以識(shí)別并報(bào)告包括財(cái)產(chǎn)的郵編是否是由美國(guó)郵政管 理局提供的標(biāo)準(zhǔn)形式，財(cái)產(chǎn)是否位于該系統(tǒng)可以訪問(wèn)的財(cái)產(chǎn)估價(jià)數(shù)據(jù)的地理位置的外側(cè)， 以及該財(cái)產(chǎn)是否位于難以被估價(jià)的地理位置中。舉例來(lái)說(shuō)，相關(guān)的農(nóng)村地區(qū)或極度高檔的 關(guān)稅豁免區(qū)可能很難被估價(jià)。具有銷路不佳的對(duì)比數(shù)據(jù)的特性或嚴(yán)重的特征數(shù)據(jù)缺乏也可 以被包括在這個(gè)范疇中。
[0030] 在一些實(shí)施方式中，如果存在錯(cuò)誤，則該調(diào)和模塊126可以與用戶或系統(tǒng)管理者 通報(bào)錯(cuò)誤通知（例如，電子郵件、文字信息、或其他類型的報(bào)告或記錄）。舉例來(lái)說(shuō)，該通知 可以指示用戶/管理者應(yīng)當(dāng)通過(guò)調(diào)和模塊126以及重輸入數(shù)據(jù)檢查被識(shí)別域中的不合理。 在這樣的情況下，該估價(jià)系統(tǒng)104可以停止進(jìn)一步的處理直到有問(wèn)題的域已經(jīng)被重新輸入 并隨后通過(guò)調(diào)和模塊126調(diào)和為合理的。在其他情況下，該估價(jià)系統(tǒng)104可以在自動(dòng)修正 可疑域之后繼續(xù)處理以具有默認(rèn)參數(shù)（例如，可以假定一個(gè)衛(wèi)生間、而不是10個(gè)衛(wèi)生間）。 在接收了用于開(kāi)發(fā)的估價(jià)后，用戶或管理者可以檢查錯(cuò)誤記錄（或估價(jià)報(bào)告的誤差部分） 以確定該域?yàn)榭梢缘?，并且如果該默認(rèn)參數(shù)為不合理的，則該用戶或管理者可以更新該域 并重新運(yùn)行估價(jià)。
[0031]2.虛擬財(cái)產(chǎn)估價(jià)分析的示例
[0032] 在關(guān)于虛擬財(cái)產(chǎn)的信息已經(jīng)被接收或通過(guò)系統(tǒng)100訪問(wèn)后（以及選擇性的調(diào)和）， 該估價(jià)分析器128可以通過(guò)接收或訪問(wèn)由一個(gè)或多個(gè)自動(dòng)估價(jià)模塊（"AVMs") 132a、132b、 132c提供的估價(jià)確定用于每個(gè)虛擬財(cái)產(chǎn)的估價(jià)。總體上，該AVM為可以基于數(shù)學(xué)模型提供 用于財(cái)產(chǎn)的估價(jià)（例如，對(duì)用于財(cái)產(chǎn)的公平市價(jià)的預(yù)測(cè)）的計(jì)算機(jī)化系統(tǒng)，該數(shù)學(xué)模型考慮 了例如，特性、價(jià)格（例如，可比銷售額或"兩者的比較"）、以及財(cái)產(chǎn)和周邊地區(qū)或附近的價(jià) 格趨勢(shì)。在該系統(tǒng)100中，該AVMs132a-132c、該分類模塊124、和/或估價(jià)分析器128可 以從數(shù)據(jù)存儲(chǔ)108a、108b訪問(wèn)財(cái)產(chǎn)估價(jià)。
[0033] 一個(gè)或多個(gè)AVMs可以與估價(jià)系統(tǒng)104整合或本地化到估價(jià)系統(tǒng)104(例如， AVM1132a和AVM2132b)和/或通過(guò)該網(wǎng)絡(luò)116(例如，AVM132c)遠(yuǎn)程獲取。該估價(jià)系統(tǒng) 104可以使用所有的AVMs和/或第三方AVMs(例如，AVM3132C可以通過(guò)獨(dú)立于系統(tǒng)100的 第三方可操作）。雖然單個(gè)AVM可以被使用，但是在一些實(shí)施方式中復(fù)合AVMs可以被用來(lái) 提供用于虛擬財(cái)產(chǎn)的更好的預(yù)測(cè)（或預(yù)測(cè)的范圍）。舉例來(lái)說(shuō)，復(fù)合AVM估價(jià)可以被接收 用于財(cái)產(chǎn)，以及通過(guò)估價(jià)分析器128使用的該估價(jià)可以為復(fù)合AVM估價(jià)的平均值。在一些 情況下，加權(quán)平均數(shù)可以隨著至少部分基于對(duì)AVM估價(jià)的準(zhǔn)確預(yù)測(cè)（例如，對(duì)AVM預(yù)測(cè)標(biāo)準(zhǔn) 差）的單個(gè)AVM估價(jià)的權(quán)被使用。在該系統(tǒng)100的各個(gè)實(shí)施例中可使用的AVMs的示例包 括但不限于ValuePoint4AVM、房屋價(jià)格分析器（HPA)AVM、PowerBASE6AVM以及PASSAVM， 以上所有均可以從Corelogic(圣安娜，加利福尼亞州），以及FreddieMac(麥克萊恩市，弗 吉尼亞州）、HomeValueExplorer(HVE)AVM處購(gòu)買。
[0034]a.財(cái)產(chǎn)估價(jià)數(shù)據(jù)的示例
[0035]AVM可以從數(shù)據(jù)存儲(chǔ)108a、108b訪問(wèn)財(cái)產(chǎn)估價(jià)數(shù)據(jù)并使用該數(shù)據(jù)決定用于虛擬財(cái) 產(chǎn)的估價(jià)。在各種實(shí)施例中，該財(cái)產(chǎn)估價(jià)數(shù)據(jù)可以包括諸如財(cái)產(chǎn)類型（諸如、獨(dú)戶住宅、分 契式公寓、城鎮(zhèn)房屋、商業(yè)地產(chǎn)等）、財(cái)產(chǎn)特性（例如，用于單個(gè)家庭住宅的臥室和衛(wèi)生間的 數(shù)量或在商業(yè)地產(chǎn)中的可出租單元的數(shù)量，無(wú)論其是否已經(jīng)對(duì)財(cái)產(chǎn)做出了改進(jìn)等）、地理信 息（例如，財(cái)產(chǎn)的地址或郵編）、財(cái)產(chǎn)質(zhì)量（例如，由實(shí)地檢查確定）、之前或現(xiàn)在的銷售價(jià) 格、估價(jià)或評(píng)估、由財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的之前或現(xiàn)在的貸款信息、貸款的性質(zhì)（例如，是否用于購(gòu)買 或用于融資）等這樣的財(cái)產(chǎn)具體特點(diǎn)。該財(cái)產(chǎn)估價(jià)數(shù)據(jù)可以包括與以下相關(guān)的信息：財(cái)產(chǎn) 附近或與財(cái)產(chǎn)臨近的地區(qū)（例如，具有相同郵編的其他財(cái)產(chǎn)）、特有的住宅類型、商業(yè)份額、 多戶家庭、工業(yè)、分區(qū)等級(jí)、以及接近該地區(qū)的外部因素或便利設(shè)施（例如，高爾夫球場(chǎng)、游 泳池、學(xué)校、公園、垃圾填埋場(chǎng)、高速公路、水池）。財(cái)產(chǎn)估價(jià)數(shù)據(jù)還可以包括目前財(cái)產(chǎn)的交易 量、同性質(zhì)的住宅保有量、財(cái)產(chǎn)估價(jià)趨勢(shì)（例如，本地市場(chǎng)是增值還是貶值）、違法犯罪率、 止贖、重融資、或賣空等。財(cái)產(chǎn)估價(jià)數(shù)據(jù)可以從復(fù)式造表服務(wù)處（MLS)獲取。舉例來(lái)說(shuō)，MLS 造表信息可以指示在周邊地區(qū)已經(jīng)用于銷售的多長(zhǎng)的時(shí)間屬性并改變?cè)撠?cái)產(chǎn)的要價(jià)。MLS 造表信息還可以包括供應(yīng)的月數(shù)和市場(chǎng)存貨量。
[0036] 在一些實(shí)施方式中，對(duì)于每個(gè)虛擬財(cái)產(chǎn)，該估價(jià)分析器128 (或單個(gè)AVM)可以通過(guò) 使用地理數(shù)據(jù)（例如，郵編）并訪問(wèn)用于該地理區(qū)域的地理估價(jià)數(shù)據(jù)來(lái)確定虛擬財(cái)產(chǎn)的位 置。如果不存在用于該虛擬財(cái)產(chǎn)的地理位置的估價(jià)數(shù)據(jù)，則該估價(jià)分析器128不能生成虛 擬財(cái)產(chǎn)估價(jià)并可以向用戶或管理者返回錯(cuò)誤通知。該估價(jià)分析器128(或單個(gè)AVM)可以在 數(shù)據(jù)存儲(chǔ)l〇8a或108b上訪問(wèn)財(cái)產(chǎn)估價(jià)數(shù)據(jù)以搜索并識(shí)別地理位置中的財(cái)產(chǎn)，該財(cái)產(chǎn)與虛 擬財(cái)產(chǎn)相似（例如，具有相同的郵編）并且其當(dāng)前處于銷售中。地理區(qū)域的性質(zhì)可以影響 用于相關(guān)財(cái)產(chǎn)搜素中的搜索參數(shù)。舉例來(lái)說(shuō)，該搜索參數(shù)可以包括與財(cái)產(chǎn)的距離以及如何 搜索以前的相關(guān)交易。在一些實(shí)施例中，最初的搜索以相對(duì)小距離或時(shí)間參數(shù)進(jìn)行，并且如 果發(fā)現(xiàn)的相關(guān)交易太少，搜索參數(shù)的范圍可以被增大并且擴(kuò)大搜索直到用于被執(zhí)行的AVM 估價(jià)的足夠"兩者對(duì)比"被發(fā)現(xiàn)。
[0037] 以下將進(jìn)行進(jìn)一步討論，該系統(tǒng)100的一些實(shí)施方式可以預(yù)測(cè)在開(kāi)發(fā)中的財(cái)產(chǎn)的 市場(chǎng)需求以提供計(jì)劃的銷售時(shí)間線和開(kāi)發(fā)的估價(jià)。相應(yīng)地，該財(cái)產(chǎn)估價(jià)數(shù)據(jù)還可以包括反 映財(cái)產(chǎn)價(jià)值、銷售需求、或銷售傾向的分?jǐn)?shù)或度量。舉例來(lái)說(shuō)，在某些實(shí)施例中，該財(cái)產(chǎn)估價(jià) 數(shù)據(jù)可以包括HomeStandings分?jǐn)?shù)，其將局部市場(chǎng)的相對(duì)的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)進(jìn)行分級(jí)，該房屋 價(jià)格指數(shù)（HPI)和/或HPI預(yù)測(cè)，預(yù)測(cè)了房屋價(jià)格趨勢(shì)、市場(chǎng)波動(dòng)和彈性，以及來(lái)自負(fù)資產(chǎn) 抵押報(bào)告的信息預(yù)測(cè)了用于單個(gè)家庭住宅財(cái)產(chǎn)的抵押和負(fù)債抵押份額以及趨勢(shì)。前述的分 數(shù)和預(yù)測(cè)可向Corelogic(圣安娜市，加利福尼亞州）購(gòu)買。該財(cái)產(chǎn)估價(jià)數(shù)據(jù)還可以包括受 損交易、銀行回收房屋（REO)交易、止贖、以及貸款拖欠上的信息。其他提供了市場(chǎng)需求、歷 史價(jià)格趨勢(shì)、以及未來(lái)市場(chǎng)趨勢(shì)的數(shù)據(jù)源可以被訪問(wèn)并分析以用于在估價(jià)或開(kāi)發(fā)的銷售預(yù) 測(cè)中使用。
[0038] b.財(cái)產(chǎn)開(kāi)發(fā)估價(jià)的示例
[0039] 由AVM(S)確定的虛擬財(cái)產(chǎn)的估價(jià)可以被結(jié)合以提供用于開(kāi)發(fā)的估價(jià)。舉例來(lái)說(shuō)， 該虛擬財(cái)產(chǎn)估價(jià)可以被相加以確定用于開(kāi)發(fā)的帶有N虛擬財(cái)產(chǎn)的估價(jià)Vd_1()p_t N
[0040] =Σvirtual property,·), '=1 (I)
[0041] 其中V(virtualPropertyi)為第i個(gè)虛擬財(cái)產(chǎn)的AVM估價(jià)。如果所有的財(cái)產(chǎn)被 構(gòu)建并且目前已被賣出，則在等式（1)中給出的用于開(kāi)發(fā)的估價(jià)代表開(kāi)發(fā)的價(jià)值的預(yù)測(cè)。 然而，財(cái)產(chǎn)需要花費(fèi)時(shí)間來(lái)構(gòu)建，以及需要在一些計(jì)劃的社區(qū)中協(xié)調(diào)地被構(gòu)建。如下將進(jìn)一 步討論，在其他實(shí)施例中，該系統(tǒng)100還可以預(yù)測(cè)財(cái)產(chǎn)的市場(chǎng)需求，確定用于計(jì)劃的財(cái)產(chǎn)銷 售的近似銷售時(shí)間線，以及基于該銷售時(shí)間線提供估價(jià)。在一些這樣的實(shí)施例中，來(lái)自財(cái)產(chǎn) 銷售的計(jì)劃的未來(lái)現(xiàn)金流可以對(duì)目前貼現(xiàn)（例如，使用折現(xiàn)系數(shù)或利率）以提供開(kāi)發(fā)的凈 現(xiàn)值。在一些實(shí)施方式中，該系統(tǒng)100可以接收用于開(kāi)發(fā)的預(yù)測(cè)成本信息，并通過(guò)從由等式 (1)提供的估價(jià)中減去開(kāi)發(fā)成本來(lái)決定用于潛在地塊的土地余值。開(kāi)發(fā)成本可以包括硬成 本（例如，用于構(gòu)建財(cái)產(chǎn)的成本）和軟成本（例如，經(jīng)紀(jì)人、市場(chǎng)營(yíng)銷、或融資費(fèi)用等）。
[0042] 該系統(tǒng)100可以確定整個(gè)開(kāi)發(fā)（例如，如果N代表在開(kāi)發(fā)計(jì)劃中的全部財(cái)產(chǎn)數(shù)量） 或開(kāi)發(fā)（例如，如果N小于被構(gòu)建的財(cái)產(chǎn)的全部數(shù)量）的部分（或子項(xiàng)）的估價(jià)。因此，該 系統(tǒng)100可以確定用于子分類、計(jì)劃、或主開(kāi)發(fā)中的階段的估價(jià)。在一些實(shí)施方式中，該AVM 虛擬財(cái)產(chǎn)估價(jià)可以返回虛擬財(cái)產(chǎn)估價(jià)的上限和下限，并且該系統(tǒng)100相應(yīng)地可以確定用于 開(kāi)發(fā)的估價(jià)的上限和下限。此外，一些AVMs返回用于AVM估價(jià)的精準(zhǔn)預(yù)測(cè)（例如，預(yù)測(cè)標(biāo) 準(zhǔn)差），并在一些實(shí)施例中該精準(zhǔn)預(yù)測(cè)可以被結(jié)合以確定用于開(kāi)發(fā)的估價(jià)的精準(zhǔn)預(yù)測(cè)（例 如，用于VdCTel_t的預(yù)測(cè)標(biāo)準(zhǔn)差）。
[0043] 該報(bào)告模塊136可以輸出總結(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的估價(jià)的電子報(bào)告。舉例來(lái)說(shuō)，該報(bào)告 模塊136可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)116經(jīng)電子郵件或?qū)?bào)告存儲(chǔ)在非瞬變數(shù)據(jù)存儲(chǔ)中以將報(bào)告?zhèn)魉徒o 用戶。該報(bào)告模塊136可以通過(guò)文本信息傳送報(bào)告（或報(bào)告中的估價(jià)）。該系統(tǒng)100可以 通過(guò)用戶訪問(wèn)系統(tǒng)100 (例如，通過(guò)網(wǎng)頁(yè)瀏覽器或計(jì)算設(shè)備122上的應(yīng)用（例如，應(yīng)用程序 或窗口部件））提供圖形用戶界面（GUI)以便輸入用于估價(jià)的數(shù)據(jù)或用戶需求并接收或訪 問(wèn)估價(jià)報(bào)告。在一些實(shí)施方式中，該系統(tǒng)100通過(guò)軟件應(yīng)用提供應(yīng)用程序界面（API)，該軟 件應(yīng)用可以被編程來(lái)訪問(wèn)系統(tǒng)100以輸入或檢索數(shù)據(jù)、財(cái)產(chǎn)估價(jià)、報(bào)告等。
[0044] 圖2示出了可以由系統(tǒng)100的報(bào)告模塊136提供的報(bào)告200的示例。這個(gè)示例 報(bào)告用于住宅地產(chǎn)子分類開(kāi)發(fā)，其被計(jì)劃具有115個(gè)獨(dú)戶住宅（SFD)，分別在四個(gè)計(jì)劃中以 45、20、35、以及15個(gè)單元進(jìn)行銷售。該報(bào)告200總結(jié)了虛擬財(cái)產(chǎn)204的屬性（在這個(gè)例子 中為房屋）：臥室和衛(wèi)生間的數(shù)量，是否為相依方程（以布爾型真/偽（1/0)值進(jìn)行表述）， 車庫(kù)中的停車位數(shù)量，房屋中的樓層數(shù)量，以及以平方英尺計(jì)的房屋尺寸。該報(bào)告200還 列出了以平方英尺計(jì)的平均套尺寸（在其他勢(shì)力中，該套尺寸可以作為每英畝的住宅單元 (DU)來(lái)提供）。
[0045] 該示例報(bào)告200包括三個(gè)總結(jié)了用于地下室208a的預(yù)測(cè)虛擬財(cái)產(chǎn)估價(jià)的不同 的估價(jià)部分208a、208b和208c并還進(jìn)行了價(jià)格上浮5% (208b，標(biāo)記為"高"）和下降5% (208c，標(biāo)記為"低"）進(jìn)行了估價(jià)。用于開(kāi)發(fā)的每個(gè)計(jì)劃的虛擬財(cái)產(chǎn)該AVM估價(jià)在報(bào)告200 的框212中列出（標(biāo)記為"凈底價(jià)")?？?12還列出了用于四個(gè)計(jì)劃的房屋的數(shù)學(xué)平均AVM 估價(jià)以及加權(quán)平均估價(jià)（其中該加權(quán)與每個(gè)計(jì)劃中的單元數(shù)成比例）。該報(bào)告200還示出 了子分類的底預(yù)測(cè)、高預(yù)測(cè)、低預(yù)測(cè)的總估價(jià)。在這個(gè)示例中，用于子分類的底預(yù)測(cè)估價(jià)為 $73, 950, 000。
[0046] 該示例報(bào)告200還包括框200列出的用于每個(gè)計(jì)劃中的房屋的每月計(jì)劃銷售。該 計(jì)劃為選擇性的并可以通過(guò)以下描述的選擇預(yù)測(cè)模塊130實(shí)施。該報(bào)告200作為闡述性示 例被提供并且并非意在限制。在其他報(bào)告中，報(bào)告200中示出的數(shù)據(jù)的一些或全部以及附 加的或不同的數(shù)據(jù)可以通過(guò)報(bào)告模塊136提供。
[0047]3.用于開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)和銷售時(shí)間線的示例
[0048] 系統(tǒng)100的某些實(shí)施方式可以預(yù)測(cè)虛擬財(cái)產(chǎn)的市場(chǎng)需求，確定在開(kāi)發(fā)中所計(jì)劃的 財(cái)產(chǎn)銷售的銷售時(shí)間線，以及基于該銷售時(shí)間線提供計(jì)劃的財(cái)產(chǎn)估價(jià)。超時(shí)的用于開(kāi)發(fā)的 計(jì)劃的估價(jià)（或在開(kāi)發(fā)中的單個(gè)財(cái)產(chǎn)）可以按照銷售時(shí)間線進(jìn)行計(jì)算。某些這樣的實(shí)施方 式使用預(yù)測(cè)模塊130來(lái)執(zhí)行該預(yù)測(cè)和計(jì)劃。舉例來(lái)說(shuō)，該預(yù)測(cè)模塊130可以使用虛擬財(cái)產(chǎn)的 價(jià)格點(diǎn)計(jì)算平均市場(chǎng)需求并至少部分地基于預(yù)測(cè)的市場(chǎng)需求和價(jià)格點(diǎn)確定該銷售時(shí)間線。 該預(yù)測(cè)模塊100可以適應(yīng)一些狀況，其中該財(cái)產(chǎn)在階段中被開(kāi)發(fā)，舉例來(lái)說(shuō)，在階段1中被 構(gòu)建并出售的第一組財(cái)產(chǎn)，在階段2中被構(gòu)建并出售的第二組財(cái)產(chǎn)（其可以但非必須處于 階段1以后的日期）等。
[0049] 該預(yù)測(cè)模塊130可以分析能夠影響財(cái)產(chǎn)銷售傾向的多個(gè)因素，包括供應(yīng)、存量、以 及對(duì)財(cái)產(chǎn)的需求和在開(kāi)發(fā)的區(qū)域中的財(cái)產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)性，與周邊區(qū)域相比的開(kāi)發(fā)財(cái)產(chǎn)的相 似性等。該預(yù)測(cè)模塊130可以從財(cái)產(chǎn)估價(jià)數(shù)據(jù)存儲(chǔ)108a、108b中訪問(wèn)這樣的信息。因此， 在某些實(shí)施方式中，該系統(tǒng)100可以按照這些因素執(zhí)行市場(chǎng)分析以確定開(kāi)發(fā)的區(qū)域中房地 產(chǎn)市場(chǎng)的當(dāng)前特性。舉例來(lái)說(shuō)，該預(yù)測(cè)模塊130可以分析相似可比較的財(cái)產(chǎn)之間的價(jià)格差 作為市場(chǎng)狀況的一個(gè)可行的指標(biāo)。如果相似的財(cái)產(chǎn)以差別很大的價(jià)格售出，則顯示出波動(dòng) 的市場(chǎng)。大百分比的受損的和REO銷售也可以為波動(dòng)性市場(chǎng)的指標(biāo)。該預(yù)測(cè)模塊130還可 以分析多個(gè)與區(qū)域密度相關(guān)的當(dāng)前銷售。如果當(dāng)前市場(chǎng)行情是減速的，則開(kāi)發(fā)中的該財(cái)產(chǎn) 銷售需要較長(zhǎng)時(shí)間完成。該預(yù)測(cè)模塊130可以使用一個(gè)或多個(gè)預(yù)測(cè)模塊或算法以實(shí)施預(yù) 測(cè)，諸如，例如均值回歸法、霍爾特-溫特斯法（Holt-Wintersmethod)、加權(quán)或不加權(quán)的移 動(dòng)平均數(shù)、指數(shù)平滑法、自回歸移動(dòng)平均模型等。該預(yù)測(cè)模塊130可以對(duì)數(shù)據(jù)中的周期性因 素和/或趨勢(shì)做出解釋。
[0050] 圖3示出了市場(chǎng)需求和用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的銷售時(shí)間線報(bào)告300的示例。該報(bào)告300 可以由報(bào)告模塊136提供。在這個(gè)示例中，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)包括在四個(gè)計(jì)劃或階段302a-302d 中售出的住宅財(cái)產(chǎn)。用于每個(gè)類型房屋的地塊尺寸和房屋尺寸（以平方英尺計(jì)）在框304 中被示出并且這樣的房屋的數(shù)量在框312中被示出。如所討論的，該系統(tǒng)100可以使用AVM 估價(jià)來(lái)預(yù)測(cè)每個(gè)類型財(cái)產(chǎn)的平均價(jià)格（框308)。該預(yù)測(cè)模塊130可以預(yù)測(cè)超時(shí)的財(cái)產(chǎn)的價(jià) 格變化（框320a、320b以及320c)以確定未來(lái)銷售的價(jià)格點(diǎn)。至少部分地基于每類財(cái)產(chǎn)的 計(jì)劃的市場(chǎng)需求和價(jià)格點(diǎn)，該預(yù)測(cè)模塊130可以計(jì)算銷售時(shí)間線，其示出了一段時(shí)間內(nèi)每 類財(cái)產(chǎn)的銷售數(shù)量。該1、2、3以及4年的銷售時(shí)間線分別在框316a、316b、316c以及316d 中示出，其中每季度每類房屋的銷售數(shù)量被示出。該報(bào)告300還示出了用于開(kāi)發(fā)的平均月 銷售。該報(bào)告300被提供用于闡釋示例而非意在限制。在其他報(bào)告中，報(bào)告300中示出的 部分或全部的數(shù)據(jù)以及附加的或不同的數(shù)據(jù)可以通過(guò)報(bào)告模塊136被提供。
[0051] 示例的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)估價(jià)方法
[0052] 圖4為用于確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的估價(jià)的方法400的示例的流程圖。在框410中，該 方法400接收房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的虛擬財(cái)產(chǎn)信息。舉例來(lái)說(shuō)，該方法400可以訪問(wèn)包含了開(kāi)發(fā) 中的計(jì)劃或階段的信息的開(kāi)發(fā)計(jì)劃以及在開(kāi)發(fā)中被計(jì)劃構(gòu)建的（或已經(jīng)被構(gòu)建的）財(cái)產(chǎn)的 類型和特性。在框420中，該虛擬財(cái)產(chǎn)信息可以被調(diào)和以確定是否錯(cuò)誤、矛盾、或不合理的 數(shù)據(jù)被包含在信息中。如前所述，參考調(diào)和模塊126,如果矛盾的數(shù)據(jù)被發(fā)現(xiàn)，則該方法400 可以停止，或在其他實(shí)施例中，該方法可以在嘗試調(diào)和數(shù)據(jù)后繼續(xù)（例如，通過(guò)使用可以數(shù) 據(jù)輸入的默認(rèn)值）。
[0053] 在框430中，該方法400可以確定虛擬財(cái)產(chǎn)的估價(jià)，例如，通過(guò)使用一個(gè)或多個(gè) AVMs至少部分地基于框410中接收的信息來(lái)估價(jià)虛擬財(cái)產(chǎn)。該AVMs可以附加地訪問(wèn)財(cái)產(chǎn) 估價(jià)信息以實(shí)施該估價(jià)。在框440中，該方法400可以確定計(jì)劃一段時(shí)間內(nèi)銷售數(shù)量的銷 售時(shí)間線。在框450中，該方法400可以提供用于開(kāi)發(fā)的估價(jià)。舉例來(lái)說(shuō)，如果所有的財(cái)產(chǎn) 在當(dāng)前已經(jīng)賣出，該估價(jià)可以代表開(kāi)發(fā)的價(jià)值預(yù)測(cè)（例如等式（1))或基于計(jì)劃的銷售時(shí)間 線的估價(jià)。舉例來(lái)說(shuō)，計(jì)劃的來(lái)自財(cái)產(chǎn)銷售的未來(lái)現(xiàn)金流可以對(duì)當(dāng)前進(jìn)行貼現(xiàn)（例如，使用 折現(xiàn)系數(shù)或利率）以提供開(kāi)發(fā)的凈現(xiàn)值。
[0054] 圖5為示出了用于確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的估價(jià)的方法500的可選擇示例的流程圖。 該示例方法500可以通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)估價(jià)系統(tǒng)104的各種實(shí)施例實(shí)施并可以從數(shù)據(jù)存儲(chǔ) 108a、108b訪問(wèn)財(cái)產(chǎn)估價(jià)數(shù)據(jù)。
[0055] 在這個(gè)示例中，該開(kāi)發(fā)為住宅子分類，其中房屋在開(kāi)發(fā)的住宅地塊上被構(gòu)建。在框 504和506中，該方法500接收子分類中的地塊的總數(shù)和房屋的總數(shù)。在框508,該方法500 接收地塊的尺寸，例如，地塊的寬度和長(zhǎng)度。在框510中，該方法500接收具有在框508中指 定了尺寸的地塊的數(shù)量。在框512中，該方法500可以調(diào)和從框504-508中接收的多個(gè)值 以確定是否存在差異和矛盾。如上所述，如果識(shí)別到差異和矛盾，則該方法500可以停止并 向用戶傳輸錯(cuò)誤信息，或該方法500可以通過(guò)嘗試調(diào)和該數(shù)據(jù)（例如，使用合理的默認(rèn)值） 以繼續(xù)進(jìn)行。在方法500的一些實(shí)施方式中，調(diào)和框512可以在其他虛擬財(cái)產(chǎn)數(shù)據(jù)被接收 的框之后（例如，在框516-520之后）被執(zhí)行。
[0056] 在框514中，該方法500可以接收房屋尺寸（例如，以平方英尺計(jì)）。在框516-520， 該方法500可以接收用于虛擬房屋的其他虛擬特征，舉例來(lái)說(shuō)，臥室的數(shù)量（框516)、衛(wèi)生 間的數(shù)量（框518)、以及車庫(kù)空間、樓層或?qū)哟蔚臄?shù)量、地下室的存在及尺寸、以及便利設(shè) 施（例如，溫泉浴場(chǎng)或游泳池）（框520)。在框522中，該方法500確定是否用于附加地塊 或房屋的信息被接收。作為確定存在附加的地塊或房屋的回應(yīng)，該方法500返回到框514。 作為確定與子分類相關(guān)的信息已經(jīng)被接收的回應(yīng)，該方法500在框524繼續(xù)，其中一個(gè)或多 個(gè)虛擬財(cái)產(chǎn)的AVM估價(jià)被實(shí)施。在框526中，該方法500確定用于開(kāi)發(fā)的估價(jià)（例如，通過(guò) 等式（1))。在其他的實(shí)施方式中，該方法500可以預(yù)測(cè)房屋的計(jì)劃銷售，舉例來(lái)說(shuō)，如所述 的參考方法400的框440或如下所述的方法600。
[0057]圖6為示出了用于確定市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)和用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的銷售時(shí)間線的方法600 的示例的流程圖。在這個(gè)示例中，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為住宅開(kāi)發(fā)。在一些情況下，已經(jīng)發(fā)現(xiàn)下列 因素可以被使用以確定開(kāi)發(fā)中的銷售屬性傾向：房屋銷售交易及上市、市場(chǎng)波動(dòng)性和市場(chǎng) 周期趨勢(shì)、以及靠近開(kāi)發(fā)的地區(qū)中的剩余價(jià)值比例。
[0058]在這個(gè)示例中，在框610中，該方法600預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)的地理區(qū)域中的房屋的月供應(yīng)量 和平均銷售速度。該地理區(qū)域可以隨著具有與該開(kāi)發(fā)相同郵編來(lái)確定（或附近的郵編）。 MLS對(duì)房屋供應(yīng)、存量情況、或需求、和銷售完成數(shù)據(jù)的造表可以被使用。該方法600可以接 收容差（例如，+/-15%)以為了提供房屋供應(yīng)量和銷售速度的上或下限。在框620中，該 方法600預(yù)測(cè)該區(qū)域中的市場(chǎng)周期趨勢(shì)。舉例來(lái)說(shuō)，該方法600可以預(yù)測(cè)該區(qū)域中的房屋 價(jià)值的升值或貶值。在一些情況下，該方法600可以使用諸如HPI這樣的市場(chǎng)指數(shù)以預(yù)測(cè) 區(qū)域內(nèi)的房屋價(jià)格趨勢(shì)、市場(chǎng)波動(dòng)性、以及彈性。在框630中，該方法600可以預(yù)測(cè)區(qū)域中 的資產(chǎn)比例（或負(fù)資產(chǎn)比例）。
[0059] 在框640中，該方法600接收包含房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的虛擬財(cái)產(chǎn)信息的開(kāi)發(fā)計(jì)劃。該 方法600的一些實(shí)施例可以適應(yīng)階段性的開(kāi)發(fā)，其中成組的財(cái)產(chǎn)可以在不同時(shí)間構(gòu)建（例 如，1年期的階段1、2年期的階段2)或在開(kāi)發(fā)中的不同地點(diǎn)構(gòu)建（例如，階段1在北端、階 段2在南端等）。如此處所述，在框640中，該方法600可以調(diào)和虛擬財(cái)產(chǎn)數(shù)據(jù)以說(shuō)明錯(cuò)誤、 矛盾、或可疑的或不合理的數(shù)據(jù)。
[0060]在框610-640接收的信息和實(shí)施的預(yù)測(cè)可以在框650中應(yīng)用以確定財(cái)產(chǎn)的市場(chǎng)需 求和銷售時(shí)間線。舉例來(lái)說(shuō)，該方法600可以確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成的全部時(shí)間（例如，售完 所有財(cái)產(chǎn)的時(shí)間）以及財(cái)產(chǎn)銷售預(yù)測(cè)的突破（例如，每月或每季度的銷售量，見(jiàn)圖3中的示 例銷售時(shí)間線）。該銷售時(shí)間線可以包括財(cái)產(chǎn)的預(yù)測(cè)銷售價(jià)格（例如，通過(guò)AVM確定）以及 預(yù)測(cè)的銷售價(jià)格的上下限。該市場(chǎng)需求和銷售時(shí)間線可以由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商使用以確定是否 購(gòu)買潛在土地以進(jìn)行開(kāi)發(fā)并確定盈利退出策略。該市場(chǎng)需求和銷售時(shí)間線可以由貸款方使 用以確定是否為開(kāi)發(fā)商融資以及融資多少等。
[0061]在一些情況下，開(kāi)發(fā)商會(huì)希望確定滿足開(kāi)放商目標(biāo)的潛在開(kāi)發(fā)計(jì)劃的數(shù)量，舉例 來(lái)說(shuō)，提供用于開(kāi)發(fā)的最高估價(jià)或銷售財(cái)產(chǎn)的最短時(shí)間。相應(yīng)地，在方法600的一些實(shí)施 方式中，框640和650可以被重復(fù)（如通過(guò)箭頭660所示）用于不同的開(kāi)發(fā)計(jì)劃。該方法 600(或該開(kāi)放商）可以分析用于每個(gè)開(kāi)發(fā)計(jì)劃的結(jié)果以確定哪個(gè)計(jì)劃最接近滿足（或超 出）開(kāi)放商對(duì)該開(kāi)發(fā)的目標(biāo)。
[0062]該示例方法400、500、和600可以通過(guò)圖1所示的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)估價(jià)系統(tǒng)100的各種 實(shí)施例實(shí)施。舉例來(lái)說(shuō)，該估價(jià)預(yù)測(cè)模塊120可以被編程以實(shí)施方法400、500和600的實(shí) 施例。實(shí)施方法400、500、600的系統(tǒng)可以訪問(wèn)數(shù)據(jù)存儲(chǔ)108a、108b的財(cái)產(chǎn)估價(jià)數(shù)據(jù)。該示 例方法400、500、和600意在闡釋而非限制。在前述的示例中，并非所有的框都是必須的，以 及附加的或不同的框可以被并入該方法的其他實(shí)施方式中。此外，該框可以以與所示不同 的方式被重排序、重安置、合并或?qū)嵤?br> [0063] 總結(jié)
[0064] 雖然上述闡釋性示例在用于估價(jià)住宅開(kāi)發(fā)的系統(tǒng)和方法的背景下被描述，但這并 非限制，以及此處描述的該系統(tǒng)和方法也可以用于其他類型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的實(shí)施。舉例來(lái) 說(shuō)，所公開(kāi)系統(tǒng)和方法的實(shí)施可以用于估價(jià)諸如辦公樓、工業(yè)園區(qū)或倉(cāng)庫(kù)配合物、零售和商 貿(mào)中心、以及公寓租賃中心這樣的商業(yè)財(cái)產(chǎn)開(kāi)發(fā)的估價(jià)。在其他實(shí)施方式中，估價(jià)可以被提 供用于混合用途開(kāi)發(fā)（例如，包含公寓大廈、獨(dú)戶住宅、辦公樓、以及零售商場(chǎng)的開(kāi)發(fā)）。 [0065]與此處公開(kāi)的實(shí)施方式相關(guān)聯(lián)的各種示例性的邏輯、邏輯框、模塊、以及算法操作 可以隨電子硬件、計(jì)算機(jī)軟件、或兩者的結(jié)合來(lái)實(shí)施。硬件和軟件的可交換性已經(jīng)依據(jù)其功 能性、以及在各種闡釋性組件、框圖、模塊和上述算法的闡述中被總體上描述。不論這樣的 功能性在硬件或軟件中取決于特定的應(yīng)用執(zhí)行還是施加給整個(gè)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)約束。
[0066] 該硬件和數(shù)據(jù)處理裝置被用來(lái)實(shí)施各種與此處公開(kāi)的各個(gè)方面相關(guān)聯(lián)的闡述 性邏輯、邏輯框、模塊和算法，其可以由通用的單芯片戶多芯片處理器、數(shù)字信號(hào)處理器 (DSP)、特定用途集成電路（ASIC)、現(xiàn)場(chǎng)可編程門陣列（FPGA)或其他可編程邏輯設(shè)備、獨(dú)立 的門或晶體管邏輯、獨(dú)立的硬件部件或設(shè)計(jì)用來(lái)實(shí)施此處所述功能的任意組合。通用的處 理器可以為微處理器，或任何常規(guī)的處理器、控制器、微控制器、或狀態(tài)機(jī)。處理器還可以由 計(jì)算設(shè)備的組合來(lái)實(shí)施，諸如DSP和微處理器的組合、多個(gè)微處理器、與DSP核心相連的一 個(gè)或多個(gè)微處理器、或任何其他這樣的構(gòu)造。在一些實(shí)施方式中，特定的操作和方法可以通 過(guò)針對(duì)給定功能的電路系統(tǒng)來(lái)實(shí)施。該硬件和數(shù)據(jù)處理裝置可以設(shè)置在單個(gè)地理位置上 (例如，作為本地網(wǎng)絡(luò)的一部分）或多個(gè)不同的地理位置上（例如，通過(guò)一個(gè)或多個(gè)個(gè)人或 公共網(wǎng)絡(luò)連接）。
[0067]在一個(gè)或多個(gè)方面，所描述的該方法、流程、算法、以及功能可以在硬件、數(shù)字電子 電路、計(jì)算機(jī)軟件、固件、含有本說(shuō)明書(shū)公開(kāi)的結(jié)構(gòu)和其結(jié)構(gòu)的等價(jià)物、或其任意的組合來(lái) 實(shí)施。在本說(shuō)明書(shū)中所描述主題的實(shí)施方式還可以由一個(gè)或多個(gè)計(jì)算機(jī)程序?qū)嵤?，例如，?個(gè)或多個(gè)計(jì)算機(jī)程序指令模塊，在計(jì)算機(jī)存儲(chǔ)媒介上編碼用于通過(guò)或控制數(shù)據(jù)處理裝置的 運(yùn)行來(lái)執(zhí)行。
[0068] 如果由軟件執(zhí)行，則該功能可以被存儲(chǔ)在指令或計(jì)算機(jī)可讀介質(zhì)的編碼上或通過(guò) 一個(gè)或多個(gè)指令或計(jì)算機(jī)可讀介質(zhì)的編碼來(lái)傳輸。此處公開(kāi)的該方法或算法的運(yùn)行可以在 處理器可執(zhí)行軟件模塊上實(shí)施，其可以位于計(jì)算機(jī)可讀介質(zhì)上。計(jì)算機(jī)可讀介質(zhì)包括非瞬 變的計(jì)算機(jī)存儲(chǔ)介質(zhì)和含有任何可以從一個(gè)位置向另一位置傳輸計(jì)算機(jī)程序的介質(zhì)的傳 播介質(zhì)。存儲(chǔ)介質(zhì)可以為計(jì)算機(jī)可訪問(wèn)的任何可用介質(zhì)。通過(guò)示例而非限制的方式，這樣 的計(jì)算機(jī)可讀介質(zhì)可以包括RAM、ROM、EEPRPM、CD-ROM或其他光盤存儲(chǔ)、閃存、磁盤存儲(chǔ)或 其他磁存儲(chǔ)設(shè)備、或任何可以用來(lái)以指令或數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)形式存儲(chǔ)可由計(jì)算機(jī)訪問(wèn)的所期望的 程序編碼的介質(zhì)。上述的組合還可以包含在計(jì)算機(jī)可讀介質(zhì)的范圍內(nèi)。此外，方法或算法 的運(yùn)行可以屬于極其可讀介質(zhì)上或計(jì)算機(jī)可讀介質(zhì)上的成組的指令和編碼以及一種或多 種組合，其可以整合進(jìn)計(jì)算機(jī)程序產(chǎn)品中。
[0069] 本發(fā)明的系統(tǒng)和方法中的每個(gè)具有多個(gè)改進(jìn)的方面，對(duì)于此處公開(kāi)的所期望的屬 性沒(méi)有單獨(dú)一個(gè)單一的起作用或被需要。上述的各種特征和方法可以彼此獨(dú)立地使用，或 以各種方式組合使用。所有可行的組合和子組合意在落入到本發(fā)明的范圍中。對(duì)在本說(shuō)明 書(shū)中描述的實(shí)施方式的各種改進(jìn)對(duì)于【技術(shù)領(lǐng)域】?jī)?nèi)的技術(shù)人員是顯而易見(jiàn)的，以及此處所限 定的通用的原則可以在不離開(kāi)本發(fā)明的構(gòu)思和范圍的前提下應(yīng)用到其他實(shí)施方式中。因 此，本權(quán)利要求并非意在限制此處示出的實(shí)施方式，而是為符合與本說(shuō)明書(shū)、此處公開(kāi)的原 則和新穎特征相一致的寬范圍，
[0070] 在單獨(dú)的實(shí)施方式的背景下說(shuō)明書(shū)中描述的一定的特征還可以以單個(gè)實(shí)施方式 的結(jié)合來(lái)實(shí)施。相反的，在單個(gè)實(shí)施方式的背景下的被描述的各種特征還可以以多個(gè)單獨(dú) 的實(shí)施方式或任意適當(dāng)?shù)淖咏M合來(lái)實(shí)施。此外，雖然上述特征在特定的組合中起作用并甚 至最初同樣可以要求，所要求的組合中的一個(gè)或多個(gè)特征可以在一些情況下從該組合中剝 離，以及所要求的組合可以針對(duì)子組合或子組合的變形。沒(méi)有單個(gè)的特征或成組的特征對(duì) 于一個(gè)或每個(gè)實(shí)施例來(lái)說(shuō)是必須的或不可缺少的。
[0071] 此處所用的假定性的語(yǔ)言，諸如"能"、"能夠"、"可能"、"可以"、"例如"等等，除非另 有特別說(shuō)明，或在所使用的語(yǔ)境中由其他理解，否則通常意在表達(dá)某些實(shí)施例包含，同時(shí)其 他的實(shí)施例不包含的，某些特征、元素和/或步驟。因此，在任何特定實(shí)施例中無(wú)論是否包 含或?qū)嵤┻@些特征、元素和/或步驟，這樣的假定性語(yǔ)言通常并非意在表示這些特征、元素 和/或步驟在任何方面都被一個(gè)或多個(gè)實(shí)施例需要或一個(gè)或多個(gè)實(shí)施例必須包含用于決 定的邏輯，無(wú)論是否帶有作者的輸入或提示。術(shù)語(yǔ)"包含"、"包括"、"具有"等為同義詞并以 一種開(kāi)放式的形式被包含性使用，并且并不排除附加的元素、特征、動(dòng)作、運(yùn)行等。同樣地， 該術(shù)語(yǔ)"或"被包含性使用（并且不以排除性使用）以便當(dāng)使用時(shí)，舉例來(lái)說(shuō)，連接一系列 元素，該術(shù)語(yǔ)"或"意味著列表元素中的一個(gè)、一些、或全部。
[0072] 連接性的語(yǔ)言，諸如短語(yǔ)"X、Y和Z中的至少一個(gè)"除非另有特別說(shuō)明，否則其以 上下文理解通常意為該項(xiàng)目、條款等可以為X、Y或Z的每個(gè)。因此，這樣的連接性語(yǔ)言通常 并非意在指示某些實(shí)施例的每個(gè)需要至少一個(gè)X、至少一個(gè)Y以及至少一個(gè)Z來(lái)表達(dá)。
[0073] 相似的，當(dāng)運(yùn)行在附圖中以特定的次序被描述時(shí)，可以被意識(shí)到的是這樣的操作 需要以所示的特定次序或相繼次序?qū)嵤蛩惺境龅牟僮鞅粚?shí)施以獲得所期望的結(jié)果。 此外，附圖可以以流程圖的形式概要地描述一個(gè)或多個(gè)示例流程。然而，其他為描述的操作 可以被并入到被概要地示出的示例方法和流程中。舉例來(lái)說(shuō)，一個(gè)或多個(gè)附加的操作可以 在任何所示的操作之間、之前、之后或同事被實(shí)施。附加地，該操作在其他實(shí)施方式中可以 被重新安排或重新排序。在某些情況下，多任務(wù)或平行的流程可以是有利的。此外，在實(shí)施 方式中描述的各種系統(tǒng)部件的分隔不應(yīng)理解為在所說(shuō)有實(shí)施方式中需要進(jìn)行這樣的分隔， 以及其應(yīng)理解的是所描述的程序部件和系統(tǒng)通?？梢哉系絾蝹€(gè)的軟件產(chǎn)品或打包的軟 件產(chǎn)品中。此外，其他實(shí)施方式處于下列權(quán)利要求的范圍中。在一些情況下，在權(quán)利要求中 列舉的動(dòng)作可以以不同的次序?qū)嵤┎@得所期望的結(jié)果。
【權(quán)利要求】
1. 一種用于確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的估價(jià)的方法，所述方法包含： 接收用于與地理區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)聯(lián)的多個(gè)虛擬財(cái)產(chǎn)的信息，每個(gè)虛擬財(cái)產(chǎn)代 表在開(kāi)發(fā)中已經(jīng)被構(gòu)建或計(jì)劃被構(gòu)建的財(cái)產(chǎn)； 使用一個(gè)或多個(gè)自動(dòng)估價(jià)模塊（AVM)自動(dòng)地為每個(gè)虛擬財(cái)產(chǎn)估價(jià)；以及 通過(guò)由物理計(jì)算設(shè)備執(zhí)行指令至少部分地基于每個(gè)虛擬財(cái)產(chǎn)的自動(dòng)估價(jià)確定用于房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的估價(jià)。
2. 如權(quán)利要求1所述的方法，其中接收用于多個(gè)虛擬財(cái)產(chǎn)的信息包含接收以下至少其 中之一 ：（1)與所述虛擬財(cái)產(chǎn)或所述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的地理區(qū)域相關(guān)聯(lián)的地理信息，（2)用于虛 擬財(cái)產(chǎn)的特定性質(zhì)信息，以及（3)與所述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)的開(kāi)發(fā)信息。
3. 如權(quán)利要求2所述的方法，其中所述地理信息包含郵編、地址、經(jīng)度和緯度、以及地 理坐標(biāo)中的至少一個(gè)。
4. 如權(quán)利要求2所述的方法，其中所述特定性質(zhì)信息包含虛擬財(cái)產(chǎn)類型和虛擬財(cái)產(chǎn)特 性中的至少一個(gè)。
5. 如權(quán)利要求4所述的方法，其中所述類型的虛擬財(cái)產(chǎn)包括一個(gè)或多個(gè)獨(dú)戶住宅、以 及城鎮(zhèn)房屋，或所述虛擬財(cái)產(chǎn)的特性包括以下的一個(gè)或多個(gè)：地塊尺寸、房屋尺寸、總居住 面積、臥室數(shù)量、衛(wèi)生間數(shù)量、層數(shù)、樓層或?qū)蛹?jí)、車庫(kù)數(shù)據(jù)、地下室數(shù)據(jù)、供暖或制冷數(shù)據(jù)、 以及存在的特定性質(zhì)的便利設(shè)施。
6. 如權(quán)利要求2所述的方法，其中所述開(kāi)發(fā)信息包含與在所述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中或附 近是否存在學(xué)校、公園、景觀、游泳池、或高爾夫球場(chǎng)的一個(gè)或多個(gè)信息。
7. 如權(quán)利要求1所述的方法，其中用于所述多個(gè)虛擬財(cái)產(chǎn)的所述信息包含所述財(cái)產(chǎn)被 開(kāi)發(fā)的各階段的信息。
8. 如權(quán)利要求1所述的方法，進(jìn)一步包含調(diào)和所述信息用于多個(gè)虛擬財(cái)產(chǎn)以識(shí)別潛在 的矛盾的或不合理的數(shù)據(jù)。
9. 如權(quán)利要求8所述的方法，進(jìn)一步包含如果識(shí)別到矛盾或不合理數(shù)據(jù)，則發(fā)出錯(cuò)誤 通知。
10. 如權(quán)利要求1所述的方法，其中對(duì)所述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的估價(jià)的確定包含將每個(gè)所述 虛擬房地產(chǎn)的自動(dòng)估價(jià)結(jié)合。
11. 如權(quán)利要求1所述的方法，進(jìn)一步包含在所述開(kāi)發(fā)中預(yù)測(cè)所述財(cái)產(chǎn)的未來(lái)銷售。
12. 如權(quán)利要求11所述的方法，其中預(yù)測(cè)未來(lái)銷售包含確定一個(gè)或多個(gè)供應(yīng)，存量，或 在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的地理區(qū)域內(nèi)對(duì)財(cái)產(chǎn)的需求，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的地理區(qū)域中的財(cái)產(chǎn)的市場(chǎng)周期 趨勢(shì)、波動(dòng)性、或彈性，以及用于所述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的所述地理區(qū)域內(nèi)的財(cái)產(chǎn)的資產(chǎn)或負(fù)資 產(chǎn)。
13. 如權(quán)利要求11所述的方法，其中對(duì)未來(lái)銷售的預(yù)測(cè)包含確定含有一段時(shí)間內(nèi)所述 財(cái)產(chǎn)的計(jì)劃銷售的信息的銷售時(shí)間線。
14. 如權(quán)利要求13所述的方法，其中所述銷售時(shí)間線包含用于所述財(cái)產(chǎn)的計(jì)劃銷售價(jià) 格的信息。
15. 如權(quán)利要求14所述的方法，其中對(duì)所述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的估價(jià)的確定包含基于來(lái)自所 述財(cái)產(chǎn)的計(jì)劃銷售價(jià)格的貼現(xiàn)現(xiàn)金流確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的凈現(xiàn)值。
16. 如權(quán)利要求1所述的方法，其中所述方法被重復(fù)用于所述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的多個(gè)開(kāi)發(fā) 計(jì)劃中的每個(gè)。
17. 如權(quán)利要求16所述的方法，進(jìn)一步包含： 接收用于所述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的目標(biāo)；以及 自動(dòng)識(shí)別最接近達(dá)到或超過(guò)所述目標(biāo)的所述多個(gè)開(kāi)發(fā)計(jì)劃中的一個(gè)。
18. 如權(quán)利要求17所述的方法，其中所述目標(biāo)包含用于所述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的目標(biāo)估價(jià)或 用于在所述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中銷售所述財(cái)產(chǎn)的目標(biāo)數(shù)據(jù)。
19. 如權(quán)利要求1所述的方法，進(jìn)一步包含確定用于所述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的估價(jià)的準(zhǔn)確性 的預(yù)測(cè)。
20. 如權(quán)利要求19所述的方法，其中所述準(zhǔn)確性的預(yù)測(cè)至少部分地基于與通過(guò)所述 AVM進(jìn)行的所述自動(dòng)估價(jià)相關(guān)聯(lián)的預(yù)測(cè)標(biāo)準(zhǔn)差確定。
21. 如權(quán)利要求1所述的方法，其中所述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)包含住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。
22. -種用于確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)估價(jià)的系統(tǒng)，所述系統(tǒng)包含： 非瞬變的計(jì)算機(jī)存儲(chǔ)，其被配置來(lái)存儲(chǔ)（1)與地理區(qū)域中的房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的多個(gè)虛擬 財(cái)產(chǎn)的信息，每個(gè)虛擬財(cái)產(chǎn)代表在所述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中已經(jīng)被構(gòu)建的或計(jì)劃被構(gòu)建的財(cái)產(chǎn)， 以及（2)用于多個(gè)虛擬財(cái)產(chǎn)的每個(gè)的至少一個(gè)估價(jià)；以及 與所述非瞬變計(jì)算機(jī)存儲(chǔ)相關(guān)聯(lián)的物理計(jì)算系統(tǒng)，所述物理計(jì)算系統(tǒng)被程序化以： 至少部分地基于每個(gè)所述虛擬財(cái)產(chǎn)的估價(jià)確定所述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的估價(jià)。
23. 如權(quán)利要求22所述的系統(tǒng)，其中用于所述多個(gè)虛擬財(cái)產(chǎn)的至少一部分通過(guò)自動(dòng)估 價(jià)模塊（AVM)生成。
24. 如權(quán)利要求23所述的系統(tǒng)，其中所述物理計(jì)算系統(tǒng)被進(jìn)一步程序化以使用AVM生 成多個(gè)虛擬財(cái)產(chǎn)的估價(jià)的至少一部分。
25. 如權(quán)利要求22所述的系統(tǒng)，其中所述物理計(jì)算系統(tǒng)被程序化以通過(guò)將所述多個(gè)虛 擬財(cái)產(chǎn)的每個(gè)的估價(jià)相結(jié)合確定所述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的估價(jià)。
26. 如權(quán)利要求22所述的系統(tǒng)，其中所述物理計(jì)算系統(tǒng)被程序化以調(diào)和用于多個(gè)虛擬 財(cái)產(chǎn)的信息以識(shí)別潛在的矛盾的或不合理的數(shù)據(jù)。
27. 如權(quán)利要求26所述的系統(tǒng)，其中所述物理計(jì)算系統(tǒng)被程序化以如果識(shí)別到矛盾的 或不合理的數(shù)據(jù)則傳送錯(cuò)誤通知。
28. 如權(quán)利要求22所述的系統(tǒng)，其中所述物理計(jì)算系統(tǒng)被程序化以預(yù)測(cè)所述開(kāi)發(fā)中的 財(cái)產(chǎn)的未來(lái)銷售。
29. 如權(quán)利要求28所述的系統(tǒng)，其中為預(yù)測(cè)未來(lái)銷售，所述物理計(jì)算系統(tǒng)被程序化以 確定一個(gè)或多個(gè)供應(yīng)、存量、存量，或在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的地理區(qū)域內(nèi)對(duì)財(cái)產(chǎn)的需求，在房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)的地理區(qū)域中的財(cái)產(chǎn)的市場(chǎng)周期趨勢(shì)、波動(dòng)性、或彈性，以及用于所述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的 所述地理區(qū)域內(nèi)的財(cái)產(chǎn)的資產(chǎn)或負(fù)資產(chǎn)。
30. 如權(quán)利要求28所述的系統(tǒng)，其中所述物理計(jì)算系統(tǒng)被程序化以確定包含一段時(shí)間 內(nèi)所述財(cái)產(chǎn)的計(jì)劃銷售的信息的銷售時(shí)間線。
31. 如權(quán)利要求30所述的系統(tǒng)，其中所述銷售時(shí)間線包含用于所述財(cái)產(chǎn)的計(jì)劃銷售價(jià) 格的信息。
32. 如權(quán)利要求31所述的系統(tǒng)，其中為確定所述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的所述估價(jià)，所述物理計(jì) 算系統(tǒng)被程序化以基于來(lái)自所述財(cái)產(chǎn)的計(jì)劃銷售價(jià)格的貼現(xiàn)現(xiàn)金流確定用于所述房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)的凈現(xiàn)值。
33. -種具有存儲(chǔ)在其中的用于確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的估價(jià)的計(jì)算機(jī)可讀指令的非瞬變計(jì) 算機(jī)存儲(chǔ)，所述計(jì)算機(jī)可執(zhí)行指令包含以下指令： 訪問(wèn)（1)用于與地理區(qū)域中的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)聯(lián)的多個(gè)虛擬財(cái)產(chǎn)的信息，每個(gè)虛擬財(cái) 產(chǎn)代表在所述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中已經(jīng)被構(gòu)建的或計(jì)劃被構(gòu)建的財(cái)產(chǎn)，以及（2)用于多個(gè)虛擬財(cái) 產(chǎn)之一的至少一個(gè)估價(jià)；以及 至少部分地基于每個(gè)所述虛擬財(cái)產(chǎn)的估價(jià)確定所述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的估價(jià)。
34. 如權(quán)利要求33所述的非瞬變計(jì)算機(jī)存儲(chǔ)，進(jìn)一步包含用于調(diào)和用于所述多個(gè)虛擬 財(cái)產(chǎn)的信息以識(shí)別潛在的矛盾的或不合理的數(shù)據(jù)。
35. 如權(quán)利要求33所述的非瞬變計(jì)算機(jī)存儲(chǔ)，進(jìn)一步包含用于預(yù)測(cè)所述開(kāi)發(fā)中的財(cái)產(chǎn) 的未來(lái)銷售的指令。
【文檔編號(hào)】G06Q10/04GK104380318SQ201380033057
【公開(kāi)日】2015年2月25日 申請(qǐng)日期:2013年5月23日 優(yōu)先權(quán)日:2012年6月22日
【發(fā)明者】塔拉·J·布萊克利, 喬恩·A·威爾克斯 申請(qǐng)人:科絡(luò)捷解決方案有限責(zé)任公司