一種基于可開發(fā)用地密集度的土地批量估價裝置與方法
【專利摘要】本發(fā)明公開了一種基于可開發(fā)用地密集度的土地批量估價裝置與方法，所述裝置包括：土地等級獲取模塊、土地網(wǎng)格劃分模塊、有效土地面積獲取模塊、可開發(fā)用地面積獲取模塊、可開發(fā)用地密集度因子獲取模塊以及估價模塊。其中，土地等級獲取模塊獲取待估價區(qū)域土地的等級分布；土地網(wǎng)格劃分模塊獲取若干土地網(wǎng)格；有效土地面積獲取模塊獲取各個土地網(wǎng)格的有效土地面積；可開發(fā)用地面積獲取模塊獲取各個土地網(wǎng)格的可開發(fā)用地面積；可開發(fā)用地密集度因子獲取模塊獲取各個土地網(wǎng)格的可開發(fā)用地密集度因子；估價模塊按照下述模型對各個土地網(wǎng)格進(jìn)行估價：Vg=V×(1+K)×A+V×A。本發(fā)明極大地提高了估價的效率，同時在一定程度上防止了腐敗現(xiàn)象的滋生。
【專利說明】一種基于可開發(fā)用地密集度的土地批量估價裝置與方法【技術(shù)領(lǐng)域】
[0001]本發(fā)明涉及土地估價領(lǐng)域，尤其涉及一種基于可開發(fā)用地密集度的土地批量估價裝置與方法。
【背景技術(shù)】
[0002]當(dāng)前對于土地或存量房的價值評估都是通過估價機(jī)構(gòu)中具有相關(guān)資質(zhì)的專業(yè)評估人員對單宗土地或房屋進(jìn)行價值評估。上述評估行為往往帶有主觀推斷，評估結(jié)果中存在評估人員個體化帶來的差異。同時，傳統(tǒng)的地產(chǎn)評估方法在估價范圍、價值標(biāo)準(zhǔn)、評估模型、質(zhì)量、效率以及公平公正性方面存在著人為不可控的因素。此外，通過專業(yè)評估人員對多宗、大面積地產(chǎn)的評估行為成本較高，在一定程度上也可能滋生腐敗現(xiàn)象。

【發(fā)明內(nèi)容】

[0003]本發(fā)明旨在解決上述現(xiàn)有技術(shù)中存在的問題，提出一種基于可開發(fā)用地密集度的土地批量估價裝置與方法。
[0004]本發(fā)明一方面提出了一種基于可開發(fā)用地密集度的土地批量估價裝置，包括:土地等級獲取模塊、土地網(wǎng)格劃分模塊、有效土地面積獲取模塊、可開發(fā)用地面積獲取模塊、可開發(fā)用地密集度因子獲取模塊以及估價模塊。其中，所述土地等級獲取模塊獲取待估價區(qū)域土地的等級分布；所述土地網(wǎng)格劃分模塊對待估價區(qū)域土地進(jìn)行網(wǎng)格化劃分，得到若干土地網(wǎng)格；所述有效土地面積獲取模塊獲取所述各個土地網(wǎng)格的有效土地面積；所述可開發(fā)用地面積獲取模塊獲取所述各個土地網(wǎng)格的可開發(fā)用地面積；所述可開發(fā)用地密集度因子獲取模塊根據(jù)所述等級分布、有效土地面積以及可開發(fā)用地面積，獲取所述各個土地網(wǎng)格的可開發(fā)用地密集度因子；所述估價模塊根據(jù)所述可開發(fā)用地密集度因子，按照下述模型對所述各個土地網(wǎng)格進(jìn)行估價:單個土地網(wǎng)格價格Vg=VX (1+K) XA+VXA, V為待估價區(qū)域土地所在城市貢獻(xiàn)因子，K為所述可開發(fā)用地密集度因子，A為修正因子。
[0005]本發(fā)明另一方面提出了一種基于可開發(fā)用地密集度的土地批量估價方法，包括以下步驟:步驟一:獲取待估價區(qū)域土地的等級分布；步驟二:對待估價區(qū)域土地進(jìn)行網(wǎng)格化劃分，得到若干土地網(wǎng)格；步驟三:獲取所述各個土地網(wǎng)格的有效土地面積；步驟四:獲取所述各個土地網(wǎng)格的可開發(fā)用地面積；步驟五:根據(jù)所述等級分布、有效土地面積以及可開發(fā)用地面積，獲取所述各個土地網(wǎng)格的可開發(fā)用地密集度因子；步驟六:根據(jù)所述可開發(fā)用地密集度因子，按照下述模型對所述各個土地網(wǎng)格進(jìn)行估價:單個土地網(wǎng)格價格Vg=VX (1+K) XA+VXA，V為待估價區(qū)域土地所在城市貢獻(xiàn)因子，K為所述可開發(fā)用地密集度因子，A為修正因子。 [0006]本發(fā)明提出的基于可開發(fā)用地密集度的土地批量估價裝置與方法基于各個土地網(wǎng)格的可開發(fā)用地密集度因素對土地進(jìn)行計算機(jī)輔助批量估價，極大地提高了估價的效率、節(jié)省了成本，同時估價機(jī)制透明、在一定程度上防止了腐敗現(xiàn)象的滋生?！緦＠綀D】

【附圖說明】
[0007]圖1是本發(fā)明一實(shí)施例的基于可開發(fā)用地密集度的土地批量估價裝置結(jié)構(gòu)圖；
[0008]圖2是本發(fā)明一實(shí)施例的基于可開發(fā)用地密集度的土地批量估價方法流程圖；
[0009]圖3為一實(shí)施例的工業(yè)用地的可開發(fā)用地密集度因子評價表；
[0010]圖4為一實(shí)施例的商業(yè)用地的可開發(fā)用地密集度因子評價表。
【具體實(shí)施方式】
[0011]為了使本發(fā)明的目的、技術(shù)方案及優(yōu)點(diǎn)更加清晰，以下結(jié)合附圖及實(shí)施例，對本發(fā)明進(jìn)行進(jìn)一步詳細(xì)說明。應(yīng)當(dāng)理解，此處所描述的具體實(shí)施例僅僅用以解釋本發(fā)明，并不用于限定本發(fā)明。
[0012]本發(fā)明提出的基于可開發(fā)用地密集度的土地批量估價裝置與方法用于對待估價區(qū)域土地進(jìn)行批量估價。在本發(fā)明中，以工業(yè)用地和商業(yè)用地為例，介紹上述裝置與方法。
[0013]在本發(fā)明中，對于工業(yè)用地，事先將其約定為五個等級:I級、II級、III級、IV級、V級，其中V級為最優(yōu)等級的工業(yè)用地，I級為最劣等級的工業(yè)用地，其它依次類推；對于商業(yè)用地，事先將其約定為六個等級:I級、II級、III級、IV級、V級、VI級，其中VI級為最優(yōu)等級的商業(yè)用地，I級為最劣等級的商業(yè)用地，其它依次類推。本領(lǐng)域的技術(shù)人員應(yīng)能理解，上述土地等級劃分僅作為輔助描述本發(fā)明技術(shù)方案的一種舉例劃分方法，其它方式的土地等級劃分方法均適用于本發(fā)明所提出的技術(shù)方案。
[0014]本發(fā)明一方面提出了一種基于可開發(fā)用地密集度的土地批量估價裝置，如圖1所示，所述裝置包括:土地等級獲取模塊100、土地網(wǎng)格劃分模塊200、有效土地面積獲取模塊300、可開發(fā)用地面積獲取模塊400、可開發(fā)用地密集度因子獲取模塊500以及估價模塊600。在本實(shí)施例中，上述各個模塊可分別以獨(dú)立工作單元的形式置于計算機(jī)、手機(jī)等具有數(shù)據(jù)處理能力的裝置中。
[0015]具體地，所述土地等級獲取模塊100獲取待估價區(qū)域土地的等級分布。所述土地網(wǎng)格劃分模塊200對待估價區(qū)域土地進(jìn)行網(wǎng)格化劃分，得到若干土地網(wǎng)格，每個土地網(wǎng)格均具有上述等級分布中的一個等級。
[0016]所述有效土地面積獲取模塊300獲取所述各個土地網(wǎng)格的有效土地面積，所述有效土地面積是指上述各個土地網(wǎng)格總面積中除江河、山地等面積之外的土地的總面積。所述可開發(fā)用地面積獲取模塊400獲取所述各個土地網(wǎng)格的可開發(fā)用地面積，所述可開發(fā)用地面積是指上述各個土地網(wǎng)格的有效土地面積中可用于開發(fā)工業(yè)/商業(yè)用途的土地面積。
[0017]所述可開發(fā)用地密集度因子獲取模塊500根據(jù)所述各個土地網(wǎng)格的等級分布與可開發(fā)用地密集度，參照圖3、圖4獲取所述各個土地網(wǎng)格的可開發(fā)用地密集度因子，其中，所述可開發(fā)用地密集度為所述各個網(wǎng)格的可開發(fā)用地面積與有效土地面積的比值。如圖3、圖4所示，根據(jù)所述各個土地網(wǎng)格的等級分布與可開發(fā)用地密集度，可以得到該土地網(wǎng)格的評價等級:“優(yōu)”、“較優(yōu)”、“一般”、“較劣”、“劣”中的一種，其中，“優(yōu)”、“較優(yōu)”、“一般”、“較劣”、“劣”五種評價等級分別對應(yīng)一可開發(fā)用地密集度因子，各個評價等級對應(yīng)的可開發(fā)用地密集度因子值從“優(yōu)”至“劣”依次減小，評價等級“優(yōu)”所對應(yīng)的可開發(fā)用地密集度因子值最大，評價等級“劣”所對應(yīng)的可開發(fā)用地密集度因子值最小。
[0018]所述估價模塊600根據(jù)所述可開發(fā)用地密集度因子，按照下述模型對所述各個土地網(wǎng)格進(jìn)行估價:
[0019]單個土地網(wǎng)格價格Vg=VX (1+K) XA+VXA,
[0020]其中，V為待估價區(qū)域土地所在城市貢獻(xiàn)因子，在本實(shí)施例中，城市經(jīng)濟(jì)程度越發(fā)達(dá)，V值越大；K即為上述各個土地網(wǎng)格的可開發(fā)用地密集度因子；Α為修正因子。
[0021]本發(fā)明另一方面公開了一種基于可開發(fā)用地密集度的土地批量估價方法，包括以下步驟:步驟一:獲取待估價區(qū)域土地的等級分布；步驟二:對待估價區(qū)域土地進(jìn)行網(wǎng)格化劃分，得到若干土地網(wǎng)格；步驟三:獲取所述各個土地網(wǎng)格的有效土地面積；步驟四:獲取所述各個土地網(wǎng)格的可開發(fā)用地面積；步驟五:根據(jù)所述等級分布、有效土地面積以及可開發(fā)用地面積，獲取所述各個土地網(wǎng)格的可開發(fā)用地密集度因子；步驟六:根據(jù)所述可開發(fā)用地密集度因子，按照下述模型對所述各個土地網(wǎng)格進(jìn)行估價:單個土地網(wǎng)格價格Vg=VX (1+K) XA+VXA，V為待估價區(qū)域土地所在城市貢獻(xiàn)因子，K為所述可開發(fā)用地密集度因子，A為修正因子。
[0022]具體地，在步驟SlOO中獲取待估價區(qū)域土地的等級分布。在步驟S200中對待估價區(qū)域土地進(jìn)行網(wǎng)格化劃分，得到若干土地網(wǎng)格，每個土地網(wǎng)格均具有上述等級分布中的
一個等級。
[0023]在步驟S300中獲取所述各個土地網(wǎng)格的有效土地面積，所述有效土地面積是指上述各個土地網(wǎng)格總面積中除江河、山地等面積之外的土地的總面積。在步驟S400中獲取所述各個土地網(wǎng)格的可開發(fā)用地面積，所述可開發(fā)用地面積是指上述各個土地網(wǎng)格的有效土地面積中可用于開發(fā)工業(yè)/商業(yè)用途的土地面積。
[0024]在步驟S500中，根據(jù)所述各個土地網(wǎng)格的等級分布與可開發(fā)用地密集度，參照圖
3、圖4獲取所述各個土地網(wǎng)格的可開發(fā)用地密集度因子，其中，所述可開發(fā)用地密集度為所述各個網(wǎng)格的可開發(fā)用地面積與有效土地面積的比值。如圖3、圖4所示，根據(jù)所述各個土地網(wǎng)格的等級分布與可開發(fā)用地密集度，可以得到該土地網(wǎng)格的評價等級:“優(yōu)”、“較優(yōu)”、“一般”、“較劣”、“劣”中的一種，其中，“優(yōu)”、“較優(yōu)”、“一般”、“較劣”、“劣”五種評價等級分別對應(yīng)一可開發(fā)用地密集度因子，各個評價等級對應(yīng)的可開發(fā)用地密集度因子值從“優(yōu)”至“劣”依次減小，評價等級“優(yōu)”所對應(yīng)的可開發(fā)用地密集度因子值最大，評價等級“劣”所對應(yīng)的可開發(fā)用地密集度因子值最小。
[0025]在步驟S600中根據(jù)所述可開發(fā)用地密集度因子，按照下述模型對所述各個土地網(wǎng)格進(jìn)行估價:
[0026]單個土地網(wǎng)格價格Vg=VX (1+K) XA+VXA,
[0027]其中，V為待估價區(qū)域土地所在城市貢獻(xiàn)因子，在本實(shí)施例中，城市經(jīng)濟(jì)程度越發(fā)達(dá)，V值越大；Κ即為上述各個土地網(wǎng)格的可開發(fā)用地密集度因子；Α為修正因子。
[0028]本發(fā)明提出的基于可開發(fā)用地密集度的土地批量估價裝置與方法基于各個土地網(wǎng)格的可開發(fā)用地密集度因素對土地進(jìn)行計算機(jī)輔助批量估價，極大地提高了估價的效率、節(jié)省了成本，同時估價機(jī)制透明、在一定程度上防止了腐敗現(xiàn)象的滋生。
[0029]雖然本發(fā)明參照當(dāng)前的較佳實(shí)施方式進(jìn)行了描述，但本領(lǐng)域的技術(shù)人員應(yīng)能理解，上述較佳實(shí)施方式僅用來說明本發(fā)明，并非用來限定本發(fā)明的保護(hù)范圍，任何在本發(fā)明的精神和原則范圍之內(nèi)，所做的任何修飾、等效替換、改進(jìn)等，均應(yīng)包含在本發(fā)明的權(quán)利保護(hù)范圍之內(nèi)。
【權(quán)利要求】
1.一種基于可開發(fā)用地密集度的土地批量估價裝置，其特征在于，包括:土地等級獲取模塊、土地網(wǎng)格劃分模塊、有效土地面積獲取模塊、可開發(fā)用地面積獲取模塊、可開發(fā)用地密集度因子獲取模塊以及估價模塊，其中， 所述土地等級獲取模塊獲取待估價區(qū)域土地的等級分布； 所述土地網(wǎng)格劃分模塊對待估價區(qū)域土地進(jìn)行網(wǎng)格化劃分，得到若干土地網(wǎng)格； 所述有效土地面積獲取模塊獲取所述各個土地網(wǎng)格的有效土地面積； 所述可開發(fā)用地面積獲取模塊獲取所述各個土地網(wǎng)格的可開發(fā)用地面積； 所述可開發(fā)用地密集度因子獲取模塊根據(jù)所述等級分布、有效土地面積以及可開發(fā)用地面積，獲取所述各個土地網(wǎng)格的可開發(fā)用地密集度因子； 所述估價模塊根據(jù)所述可開發(fā)用地密集度因子，按照下述模型對所述各個土地網(wǎng)格進(jìn)行估價:單個土地網(wǎng)格價格Vg=VX (1+K) XA+VXA，V為待估價區(qū)域土地所在城市貢獻(xiàn)因子，K為所述可開發(fā)用地密集度因子，A為修正因子。
2.一種基于可開發(fā)用地密集度的土地批量估價方法，包括以下步驟: 步驟一:獲取待估價區(qū)域土地的等級分布； 步驟二:對待估價區(qū)域土地進(jìn)行網(wǎng)格化劃分，得到若干土地網(wǎng)格； 步驟三:獲取所述各個土地網(wǎng)格的有效土地面積； 步驟四:獲取所述各個土地網(wǎng)格的可開發(fā)用地面積； 步驟五:根據(jù)所述等級分布、有效土地面積以及可開發(fā)用地面積，獲取所述各個土地網(wǎng)格的可開發(fā)用地密集度因子； 步驟六:根據(jù)所述可開發(fā)用地密集度因子，按照下述模型對所述各個土地網(wǎng)格進(jìn)行估價:單個土地網(wǎng)格價格Vg=VX (1+K) XA+VXA，V為待估價區(qū)域土地所在城市貢獻(xiàn)因子，K為所述可開發(fā)用地密集度因子，A為修正因子。
【文檔編號】G06Q30/02GK103886480SQ201210563620
【公開日】2014年6月25日 申請日期:2012年12月22日 優(yōu)先權(quán)日:2012年12月22日
【發(fā)明者】簡志堅, 胡金星, 張寶運(yùn) 申請人:中國科學(xué)院深圳先進(jìn)技術(shù)研究院