專利名稱：房屋價值自動評估方法及裝置的制作方法
技術領域：
本發(fā)明涉及電學領域，尤其涉及計算機信息處理技術，特別是一種房屋價值自動評估方法及裝置。
背景技術：
房屋的價值評估是根據被評估實體所處的一系列客觀自然環(huán)境因素并結合當前經濟環(huán)境因素得出一系列指標結果，并綜合所有指標評估實體價值?，F有技術中，評估過程由估價相關行業(yè)的工作人員人為判斷，其缺點為對被評估實體的自然環(huán)境因素取證困難、判斷標準不統(tǒng)一、個人經驗對客觀數據采集過程的干擾。因此，難以精確快速地評估房屋的價
值。

發(fā)明內容
本發(fā)明的目的在于提供一種房屋價值自動評估方法，所述的這種房屋價值自動評估方法要解決現有技術中人為判斷方法難以精確快速評估房屋價值的技術問題。本發(fā)明的這種房屋價值自動評估方法，包括一個利用計算機分析房屋參數的過程，其中，在所述的利用計算機分析房屋參數的過程中，先通過網絡從房地產網站獲取房屋及房屋所在小區(qū)的相關數據資源，然后建立房屋及房屋所在小區(qū)的信息數據庫，所述的信息數據庫包含關聯的市場信息、地理信息和企業(yè)信息等，然后建立指標測評體系，根據房屋及房屋所在小區(qū)信息中的敏感字段數據內容判斷其客觀環(huán)境因素和當前市場因素，并獲得相關測評指標，最后根據測評指標結果計算得到房屋價值。進一步的，利用一個網絡資源自動獲取裝置來抽取房屋和小區(qū)的相關數據資源，房屋和小區(qū)的相關數據資源至少包含圖片信息、位置信息、市場銷售信息和物業(yè)屬性分類信息。再進一步的，利用一個信息存儲裝置從所述的網絡資源自動獲取裝置中抽取小區(qū)相關數據資源，并從其他房地產以及互聯網電子行業(yè)獲取經濟環(huán)境信息、GIS地理信息和企業(yè)信息。更進一步的，先在計算機中建立一個房屋估價測評指標體系，所述的房屋估價測評指標與房屋客觀因素關聯，所述的房屋客觀因素至少包含房屋位置、樓棟位置、小區(qū)地理位置、品牌和質量、環(huán)境、樓層、戶型朝向、采光、周邊配套、交通、不利因素和市場環(huán)境信息，房屋估價測評指標還包括當前經濟因素信息，然后建立一個數學聚類分析模型，對大量已知價值房屋樣本通過計算機分析得出房屋客觀因素指標與已存儲信息以及房屋價值之間的自然規(guī)律關系，最后根據房屋客觀因素指標、已存儲信息以及房屋價值之間的自然規(guī)律關系，完成全部未知價值房屋的指標測評。又進一步的，先在計算機中建立一個結果輸出裝置，然后根據所述的房屋估價測評指標體系和房屋的指標測評結果得出房屋的客觀估算價值。本發(fā)明還提供了一種實現上述方法的房屋價值自動評估裝置，所述的這種房屋價值自動評估裝置包括一個計算裝置和一個數據存儲裝置，其中，所述的計算裝置與所述的數據存儲裝置連接，所述的數據存儲裝置連接有輸出裝置和數據抓取裝置，所述的數據抓取裝置設置有互聯網接口。進一步的，所述的計算裝置包括一個以上數目的計算機，所述的數據存儲裝置是包括數據庫的服務器，所述的輸出裝置是設置有網絡輸出接口、顯示屏幕或者打印機的計算機，所述的數據抓取裝置是設置有互聯網接口的計算機。本發(fā)明和已有技術相比較，其效果是積極和明顯的。本發(fā)明利用計算機分析房屋參數，通過網絡采集數據資源，建立房屋信息數據庫，建立指標測評體系，根據房屋信息中敏感字段數據內容判斷其客觀環(huán)境因素和當前市場因素，并獲得相關測評指標，最后根據測評指標結果計算得到房屋價值。通過本發(fā)明獲得的房屋的價值評估是根據被評估實體所處的一系列客觀自然環(huán)境因素并結合當前經濟環(huán)境因素得出一系列指標結果，并綜合了所有指標評估實體價值，解決了現有技術中人為判斷評估過程中效率低、指標不規(guī)范且參照因素取證困難的技術問題。本發(fā)明可以快速實現房屋客觀環(huán)境指標測算并結合當前經濟因素數據自動實現標準化的房屋實體價值計算。



圖I是本發(fā)明中的房屋價值自動評估方法的原理示意圖。圖2是本發(fā)明中的房屋價值自動評估裝置的示意圖。
具體實施例方式 實施例I:
本發(fā)明的房屋價值自動評估方法，包括一個利用計算機分析房屋參數的過程，其中，在所述的利用計算機分析房屋參數的過程中，先通過網絡從房地產網站獲取房屋及房屋所在小區(qū)的相關數據資源，然后建立房屋及房屋所在小區(qū)的信息數據庫，所述的信息數據庫包含關聯的市場信息、地理信息和企業(yè)信息等，然后建立指標測評體系，根據房屋及房屋所在小區(qū)信息中的敏感字段數據內容判斷其客觀環(huán)境因素和當前市場因素，并獲得相關測評指標，最后根據測評指標結果計算得到房屋價值。進一步的，利用一個網絡資源自動獲取裝置來抽取房屋和小區(qū)的相關數據資源，房屋和小區(qū)的相關數據資源至少包含圖片信息、位置信息、市場銷售信息和物業(yè)屬性分類信息。利用網絡資源自動獲取裝置進行基礎信息的采集和初步分析，主要從房地產相關門戶網站獲取房屋的基本信息如房型、面積、樓層、物業(yè)屬性、位置等，以及獲取房屋所在小區(qū)的基本信息如品質、市場銷售、價格走勢、地理坐標、周邊配套、周邊不利因素、相關開發(fā)商企業(yè)、相關服務公司等。再進一步的，利用一個信息存儲裝置從所述的網絡資源自動獲取裝置中抽取小區(qū)相關數據資源，并從其他房地產以及互聯網電子行業(yè)獲取經濟環(huán)境信息、GIS地理信息和企業(yè)信息。信息存儲裝置整合所有各方面獲取的房屋和房屋所在小區(qū)以及相關區(qū)域城市數據信息，得到數據分析所需的分析數據庫；再計算機中設置數據分析裝置，從信息存儲裝置獲取基礎數據，經過復雜模型計算得出計算結果并返回到信息存儲裝置；最后輸出裝置從信息存儲裝置獲取房屋價值結果為最終應用提供數據接口服務。分析數據庫除了存儲以上采集的數據外，還整合關聯其他市場信息、宏觀數據。包括統(tǒng)計局發(fā)布的宏觀經濟指標、房地產經濟指標、各開發(fā)商企業(yè)發(fā)布的企業(yè)財報等。分析數據庫在信息存儲裝置中負責接收抓取裝置的數據并同時將整合過的數據提供給計算裝置用以計算。更進一步的，先在計算機中建立一個房屋估價測評指標體系，所述的房屋估價測評指標與房屋客觀因素關聯，所述的房屋客觀因素至少包含房屋位置、樓棟位置、小區(qū)地理位置、品牌和質量、環(huán)境、樓層、戶型朝向、采光、周邊配套、交通、不利因素和市場環(huán)境信息，房屋估價測評指標還包括當前經濟因素信息，然后建立一個數學聚類分析模型，對大量已知價值房屋樣本通過計算機分析得出房屋客觀因素指標與已存儲信息以及房屋價值之間的自然規(guī)律關系，最后根據房屋客觀因素指標、已存儲信息以及房屋價值之間的自然規(guī)律關系，完成全部未知價值房屋的指標測評。如圖I所示，利用計算機根據分析數據庫提供的原始信息來實現計算方法并得到房屋價值的評估。其過程為根據已知特定時間節(jié)點的樣本房屋價值與當時房屋、房屋所在小區(qū)各客觀因素指標以及當時市場、城市宏觀經濟、房地產經濟等信息指標計算房屋價值與客觀自然因素、經濟因素組成的指標體系之間的模型參照關系，并依據此模型關系計算樣本房屋之外其他房屋以及樣本房屋其他時間節(jié)點的價值。其中聚類分析模型的應用主要為解決各單項指標取證困難，組合復雜等人工評估中遇到的技術難題。為評估一套房屋而涉及到的上千項價值影響明顯的因素通過樣本聚類分析重新歸類為4大類108項小類指標，并計算得出這些指標與價值以及房屋各基礎信息以及經濟因素之間的關系。由此計算得出各時間節(jié)點上各單套房屋的評估價值。并將結果返回到數據存儲裝置。
又進一步的，先在計算機中建立一個結果輸出裝置，然后根據所述的房屋估價測評指標體系和房屋的指標測評結果得出房屋的客觀估算價值。如圖2所示，本發(fā)明還提供了一種實現上述方法的房屋價值自動評估裝置，所述的這種房屋價值自動評估裝置包括一個計算裝置和一個數據存儲裝置，其中，所述的計算裝置與所述的數據存儲裝置連接，所述的數據存儲裝置連接有輸出裝置和數據抓取裝置，所述的數據抓取裝置設置有互聯網接口。進一步的，所述的計算裝置包括一個以上數目的計算機，所述的數據存儲裝置是包括數據庫的服務器，所述的輸出裝置是設置有網絡輸出接口、顯示屏幕或者打印機的計算機，所述的數據抓取裝置是設置有互聯網接口的計算機。
權利要求
1.一種房屋價值自動評估方法，包括一個利用計算機分析房屋參數的過程，其特征在于在所述的利用計算機分析房屋參數的過程中，先通過網絡從房地產網站獲取房屋及房屋所在小區(qū)的相關數據資源，然后建立房屋及房屋所在小區(qū)的信息數據庫，所述的信息數據庫包含關聯的市場信息、地理信息和企業(yè)信息等，然后建立指標測評體系，根據房屋及房屋所在小區(qū)信息中的敏感字段數據內容判斷其客觀環(huán)境因素和當前市場因素，并獲得相關測評指標，最后根據測評指標結果計算得到房屋價值。
2.如權利要求I所述的房屋價值自動評估方法，其特征在于利用一個網絡資源自動獲取裝置來抽取房屋和小區(qū)的相關數據資源，房屋和小區(qū)的相關數據資源至少包含圖片信息、位置信息、市場銷售信息和物業(yè)屬性分類信息。
3.如權利要求2所述的房屋價值自動評估方法，其特征在于利用一個信息存儲裝置從所述的網絡資源自動獲取裝置中抽取小區(qū)相關數據資源，并從其他房地產以及互聯網電子行業(yè)獲取經濟環(huán)境信息、GIS地理信息和企業(yè)信息。
4.如權利要求3所述的房屋價值自動評估方法，其特征在于先在計算機中建立一個房屋估價測評指標體系，所述的房屋估價測評指標與房屋客觀因素關聯，所述的房屋客觀因素至少包含房屋的檔次、地理位置、品牌和質量、環(huán)境、樓層、戶型朝向、采光、周邊配套、交通、不利因素和市場環(huán)境信息，房屋估價測評指標還包括當前經濟因素信息，然后建立一個數學聚類分析模型，對大量已知價值房屋樣本通過計算機分析得出房屋客觀因素指標與已存儲信息以及房屋價值之間的自然規(guī)律關系，最后根據房屋客觀因素指標、已存儲信息以及房屋價值之間的自然規(guī)律關系，完成全部未知價值房屋的指標測評。
5.如權利要求4所述的房屋價值自動評估方法，其特征在于先在計算機中建立一個結果輸出裝置，然后根據所述的房屋估價測評指標體系和房屋的指標測評結果得出房屋的客觀估算價值。
6.一種實現如權利要求I所述的房屋價值自動評估方法的裝置，包括一個計算裝置和一個數據存儲裝置，其特征在于所述的計算裝置與所述的數據存儲裝置連接，所述的數據存儲裝置連接有輸出裝置和數據抓取裝置，所述的數據抓取裝置設置有互聯網接口。
7.如權利要求6所述的房屋價值自動評估裝置，其特征在于所述的計算裝置包括一個以上數目的計算機，所述的數據存儲裝置是包括數據庫的服務器，所述的輸出裝置是設置有網絡輸出接口、顯示屏幕或者打印機的計算機，所述的數據抓取裝置是設置有互聯網 接口的計算機。
全文摘要
一種房屋價值自動評估方法，通過網絡采集數據資源，建立房屋信息數據庫，建立指標測評體系，根據房屋信息中敏感字段數據內容判斷其客觀環(huán)境因素和當前市場因素，并獲得相關測評指標，最后根據測評指標結果計算得到房屋價值。本發(fā)明中的評估裝置包括計算裝置和數據存儲裝置，計算裝置與數據存儲裝置連接，數據存儲裝置連接有輸出裝置和數據抓取裝置，數據抓取裝置設置有互聯網接口。通過本發(fā)明獲得的房屋價值評估是根據被評估實體所處的客觀自然環(huán)境因素并結合當前經濟環(huán)境因素得出的一系列指標結果，并綜合了所有指標評估實體價值，解決了現有技術中評估效率低、指標不規(guī)范、參照因素取證困難的問題。本發(fā)明可快速實現自動標準化的房屋價值計算。
文檔編號G06Q50/16GK102831541SQ201210286488
公開日2012年12月19日 申請日期2012年8月14日 優(yōu)先權日2012年8月14日
發(fā)明者周忻, 金仲敏, 賈濤, 陳晟, 屠偉新 申請人:上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司