專利名稱：基于房地產投資信托公司的純地產收益指數的制作方法
技術領域：
本申請案大體來說涉及基于REIT的地產收益指數且特定來說，涉及根據所述 REIT所持有的地產的目標特性產生地產市場收益指數。
背景技術：
越來越多數量的商業(yè)地產股權資產正由上市無擔保房地產公司(稱為房地產投資信托公司(REIT))持有。通常認為公開股票交易比傳統(tǒng)私人地產市場更有效且順暢，在傳統(tǒng)私人地產市場中，房地產資產直接在私人談判的業(yè)務中進行交易。然而，REIT的跨越地理區(qū)域及地產使用類型的分散投放以及REIT的杠桿率抑制分析者使用REIT的流暢性來根據所需地產股份特性進行目標投資。

發(fā)明內容
在一個方面中，本發(fā)明涉及一種產生基于REIT的地產收益指數的方法。所述方法包含以預定頻率從多個REIT中的每一 REIT匯編REIT收益數據。所述方法還包含將所述所產生的REIT收益數據去杠桿化。所述方法還包含根據于多個目標特性中的每一者的暴露處理所述經去杠桿化的REIT收益數據以獲得反映指數中每一 REIT的權數的系數。所述方法還包含根據所述REIT、所述所獲得的系數及所述權數產生所述指數。所述目標特性可為地產市場細分。所述所匯編的REIT收益數據可反映總收益或資本收益。在后者實施例中，所述所產生的指數為價格指數。所述處理可為回歸、直接計算及/或數學約束優(yōu)化。所述預定頻率可為每月、每天及實時中的一者。用來匯編REIT收益數據的每一 REIT的缺少目標特性的地產股份可包括少于所述REIT的總地產股份的預定百分比。所述預定百分比可為30%、40%及50%中的一者?？墒褂眉訖嗥骄Y本成本(WACC) 會計恒等式來將所述所產生的REIT收益數據去杠桿化。所述處理可計及所述目標特性當中的多重共線性。


結合附圖參照以下說明，本發(fā)明的前述及其它目標、方面、特征及優(yōu)點將變得更明了，附圖中圖1是用于產生基于REIT的純地產收益指數的計算系統(tǒng)的實例性框圖；圖2A到圖2E是根據使用類型板塊的基于REIT的純地產價格收益指數的實例性圖形描繪；圖3是示范跨越目標地產細分的實例性方差膨脹因子(VIF)的表；且圖4A到圖4D是計及VIF的基于REIT的純地產價格指數的實例性圖形描繪。
具體實施例方式為了閱讀下文對各種實施例的說明，以下對說明書的各部分及其相應內容的說明可為有幫助的-部分A呈現根據本發(fā)明所產生的基于REIT的純地產收益指數的概述；-部分B闡述用于產生基于REIT的純地產收益指數的實例性方法；-部分C闡述用于產生本文所述的基于REIT的純地產收益指數的計算系統(tǒng)；及-部分D闡述產生基于REIT的純地產價格收益指數的實例性示范。A.基于REIT的純地產收益指數的概述一般概述地，本發(fā)明涉及用于產生基于REIT的地產收益指數的系統(tǒng)和方法，例如總收益指數及價格指數。盡管REIT擁有跨越各個地理區(qū)域及地產類型的多樣房地產資產， 但其地產股份準許小心操縱以產生關于優(yōu)先的地產估價的信息。特定來說，REIT可經操縱以產生經去杠桿化的指數，所述指數反映根據目標特性的地產分組的地產收益。舉例來說， 可根據地產市場的細分將地產分組。細分可指代地產使用類型板塊(例如，公寓、工業(yè)、辦公、零售、賓館)、地理區(qū)域、經濟區(qū)域及/或大都市區(qū)域的組合，所述組合界定總的聚集商業(yè)地產市場的細分。在另一實例中，可根據(例如)大小、城市化等級(例如，市區(qū)、郊區(qū)或鄉(xiāng)村)、遭受供應約束的程度或任一其它類似特性的特性將地產分組。因此，本發(fā)明可產生反映東北部賓館地產市場、西海岸零售地產市場、中西部工業(yè)地產市場、小型地產、大型地產、郊區(qū)地產、市區(qū)地產或所屬領域的技術人員將了解的任一其它此類類別的地產收益的指數。出于本發(fā)明的目的，本文中還將此類指數稱為“目標投資組合”。根據本發(fā)明所產生的指數展現出多個獨特及值得關注的特性。首先，此類指數似乎導致市場轉折期間基于交易的直接地產市場指數。此信息可為投資者提供純目標地投資于商業(yè)房地產市場的機會同時經由REIT保留公共市場的流暢性益處。另外，此信息可打開在房地產市場中構建防御的機會且支持衍生貿易。第二，所述指數展現出與現有基于私人市場交易的指數相當或少于現有基于私人市場交易的指數的波動性，例如，穆迪房地產CPPI，從而反映其作為模型的準確性。第三，可在噪音不顯著增加且在目標特性的各種粒度級別處以高頻率(例如，每天或實時，后者是指在數據可經由行情報價器或類似物獲得時的數據)產生所述指數，借此提供關于地產價格的更詳細信息。最后，此類指數可經由在組成所述指數的上市REIT中所占有的多頭倉位及空頭倉位而直接構建及交易。此促進對衍生品的定價且還實現構建追蹤或實施所述指數的交易所買賣基金(ETF)?？傊景l(fā)明的指數可提供可用于廣泛的金融積極性的關于地產市場價格及/或總收益的準確的高頻率信息。B.產生基于REIT的純地產收益指數的方法為基于REIT確定按目標特性的地產分組的收益，可將每一 REIT的在預定時間間隔的收益建模以計及每一目標特性。盡管本發(fā)明所述模型涉及地產市場細分，但所述模型的結構及應用可根據地產股份的任一所需特性再形成，如所屬領域的技術人員將了解。
此外，所述模型可經調整以產生反映按目標特性的地產分組的價格收益或總收益的指數。當所匯編的REIT收益數據反映資本收益時，所產生的指數追蹤價格收益。當所匯編的REIT收益數據反映總收益(包含收入)時，所產生的指數追蹤總收益。在根據5個使用類型地產市場細分建模時的針對每一 REIT的收益的特定模型可遵循以下公式
—^a, tXA, i, t+b0, tX0i, t+bIj txIr i, t+bEj txEj i, t+bH, txHj i, t+θ^ t
其中
bs,t為在t時地產市場細分S的收益，其中
XA, i,t=在t 時 REIT所持有的公寓細分的資產的美元百分比
X0, i,t=在t 時 REIT所持有的辦公細分的資產的美元百分比
Xl.i,t=在t 時 REIT所持有的工業(yè)細分的資產的美元百分比
XE, i,t=在t 時 REIT所持有的零售細分的資產的美元百分比
XH, i,t=在t 時 REIT所持有的賓館細分的資產的美元百分比
其中
XA, i，t+X0, i,+XI, i, t+XE, it+XH, i, t — 1
且其中
ei.t為誤差項，其反映在t時REIT i的特殊收益
盡1f所述模型計及5個地產市場細分，但所述模型的其它實施例可使用任一數目個細分或任--數目個按目標特性的地產分組。
當無法獲得REIT的投資組合中的資產的美元值時，可使用例如租金收入、總平方英尺·[或任--相當的度量等代表來代替。此外，當REIT包含于非目標細分(例如，土地、
車場、國際資產)的混雜地產暴露時，可將此類暴露聚集成單個“其它”細分且可調整目標地產細分市場所持有的美元百分比以總計為一(1)。以此方式，可忽略“其它”細分且可重新按比例縮放其余暴露以總計為一(1)。舉例來說，如果REIT持有25%的辦公地產股份、 60%的工業(yè)地產股份及15%的停車設施股份，那么辦公暴露可轉換成25/85%的辦公，工業(yè)暴露可轉換成60/85%的工業(yè)且可忽略停車暴露。使用此模型，可將“其它”細分中的房地產資產的收益轉移到特殊收益項，即，誤差項。在一些實施例中，如果“其它”細分不超過 REIT的總股份的預定百分比(例如，25^^30^^40% )，那么所述REIT包含在所述指數中。 否則，可過濾掉所述REIT。因此，即使REIT含有目標細分外的大量股份，本發(fā)明也可利用關于并入所述REIT中的地產市場細分的信息。為繼續(xù)開發(fā)所述模型，可以矩陣形式將所述模型表達為rlevered = Xblevered+u其中rlevCTed為長度N的向量，其中每一元素表示i = 1. . .NfREIT中的每一者的每月收益。X為NxK矩陣，其含有每一 REIT所持有的k = 1. . . K個細分中的每一者的資產的美元百分比。u為所述REIT的特殊收益。如先前所述，REIT展現出歸因于非目標地產市場細分中的資產、REIT層級的管理及/或每一 REIT的個別地產股份內的特殊收益的特殊收益。為獲得最準確的純地產收益指數，產生此類指數的任一方法均將力圖使特殊REIT收益方差最小化?？蓪EIT的特殊收益的方差建模為與其地產股份的總美元值成反比。此外，可假設所述特殊收益為未經修正、正態(tài)分布且具有零平均值?？筛鶕我还烙嫹椒▉順嫿ㄌ厥馐找娣讲瞀?。舉例來說，Ω可定義為含有特殊REIT收益方差的NxN對角矩陣，其中每一對角元素定義為
權利要求
1.一種產生基于REIT的地產收益指數的方法，所述方法包括 以預定頻率從多個REIT中的每一 REIT匯編REIT收益數據； 將所述所產生的REIT收益數據去杠桿化；根據對于多個目標特性中的每一者的暴露來處理所述經去杠桿化的REIT收益數據以獲得反映指數中每一 REIT的權數的系數；及根據所述REIT、所述所獲得的系數及所述權數產生所述指數。
2.根據權利要求1所述的方法，其中所述目標特性為地產市場細分。
3.根據權利要求1所述的方法，其中所述所匯編的REIT收益數據反映總收益。
4.根據權利要求1所述的方法，其中所述所匯編的REIT收益數據反映資本收益且所述所產生的指數為價格指數。
5.根據權利要求1所述的方法，其中所述處理為回歸。
6.根據權利要求1所述的方法，其中所述處理為直接計算。
7.根據權利要求1所述的方法，其中所述處理為數學約束優(yōu)化。
8.根據權利要求1所述的方法，其中所述預定頻率為每月、每天及實時中的一者。
9.根據權利要求1所述的方法，其中每一REIT的缺少所述目標特性的地產股份包括少于所述REIT的總地產股份的預定百分比。
10.根據權利要求9所述的方法，其中所述預定百分比為30%、40%及50%中的一者。
11.根據權利要求1所述的方法，其中使用加權平均資本成本(WACC)會計恒等式來將所述所產生的REIT收益數據去杠桿化。
12.根據權利要求1所述的方法，其中所述處理計及所述目標特性當中的多重共線性。
全文摘要
本發(fā)明涉及產生基于REIT的純地產收益指數。首先，以預定頻率從多個REIT中的每一REIT匯編REIT收益數據。接著，將所述所產生的REIT收益數據去杠桿化且根據對于多個目標特性中的每一者的暴露對其進行處理以獲得反映指數中每一REIT的權數的系數。最后，根據所述REIT、所述所獲得的系數及所述權數產生指數。
文檔編號G06Q40/00GK102308314SQ200980156186
公開日2012年1月4日 申請日期2009年12月29日 優(yōu)先權日2008年12月29日
發(fā)明者亨利·波拉科斯基, 布拉德福德·凱斯, 戴維·蓋爾特納, 霍利·霍里加恩 申請人:國家不動產投資信托協(xié)會, 麻省理工學院